官宣！深圳重磅新政：舊改可不配建保障房！

近日，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡稱《通知》）。

針對未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，推出了一系列優(yōu)化措施，旨在降低項(xiàng)目開發(fā)門檻，加速存量土地盤活。

劃重點(diǎn)，《通知》針對保障性住房配建要求進(jìn)行較大了調(diào)整：

一是對已完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，保障性住房配建要求按已批規(guī)劃及原規(guī)定執(zhí)行；對未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，原則上可不配建保障性住房。

二是“工改保”項(xiàng)目繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。這意味著，深圳新啟動的舊改項(xiàng)目，原則上不再強(qiáng)制配建保障房。

三是接下來將通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。

新政自2026年3月16日起實(shí)施，有效期5年。

“造富神話”已成歷史

深圳加速清退，“拆不動”就不拆了？

在深圳，城市更新是一場涉及多方的持久耐力戰(zhàn)。大沖村、華富村等“造富神話”早已成為歷史，每天都有不同的停滯、爛尾舊改故事在上演，年前布心花園“逆行”搬回廢墟家園的故事，聽著令人后背發(fā)涼。根據(jù)合一城市更新最新數(shù)據(jù)，截至2026年3月1日，已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目1064個(gè)，拆除范圍面積累計(jì)8967.1h㎡，已通過專規(guī)批復(fù)761個(gè)，主體公示558個(gè)，按數(shù)量計(jì)劃實(shí)施率52.4%，按規(guī)模計(jì)劃實(shí)施率40.8%。這些年，深圳對于新增項(xiàng)目審批十分謹(jǐn)慎，這個(gè)項(xiàng)目數(shù)量、實(shí)施率已經(jīng)持續(xù)了很長的一段時(shí)間。換句話說，這五年里，有將近一半的舊改項(xiàng)目，紋絲不動。與此同時(shí)，深圳加快舊改項(xiàng)目的清退，主要集中在處于前期程序、拆遷難度大、改造預(yù)期效益低的“拆不動”項(xiàng)目。

統(tǒng)計(jì)有時(shí)效，請以官方最終公示為準(zhǔn)據(jù)深圳樂居不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年底，深圳共有35個(gè)舊改項(xiàng)目“被踢出”舊改計(jì)劃。同時(shí)，官方也嘗試不同形式，“盤活”這些舊改項(xiàng)目。

當(dāng)中關(guān)注度較高，且較為成功的案例，當(dāng)屬福田梅林街道的東林工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目，在經(jīng)歷了清退、規(guī)調(diào)、掛牌后，以8家房企爭奪、年度溢價(jià)率第三、被中鐵置業(yè)摘牌的結(jié)局，實(shí)現(xiàn)了“華麗轉(zhuǎn)身”。

福田梅林B405-0308地塊。圖源：深圳交易集團(tuán)

還有其他方式，諸如光明中心區(qū)圳美牛場城市更新單元，在去年6月份失效之后，以通過土地整備方式實(shí)施改造。

深圳城市更新“清調(diào)供”新政解析！

“清調(diào)供”特指深圳市為盤活陷入困境的城市更新項(xiàng)目而推出的一類特殊項(xiàng)目。這類項(xiàng)目通常指那些已完成規(guī)劃審批、但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同，因各種原因陷入停滯,如原實(shí)施方資金鏈斷裂、經(jīng)濟(jì)關(guān)系未理順等，需要政府介入“清退原實(shí)施方、調(diào)整規(guī)劃、重新供地”來盤活的項(xiàng)目。樂居君結(jié)合@合一城市更新的重點(diǎn)解讀分析，把這幾條“紅頭文件”翻譯成大白話，聊聊這些新政策到底對誰有好處。

來，一條條看：

措施一：政府抽成可以少交點(diǎn)

以前開發(fā)商拆了舊房子，要拿出一大塊地?zé)o償交給政府修路修學(xué)校（這就是“移交率”，以前平均要交40%）。現(xiàn)在只要不把周邊的路和學(xué)校堵死，政府可以少收點(diǎn)地。而且不用跑來跑去重新審批，在報(bào)規(guī)劃的時(shí)候直接定下來就行。

對于被高額公攤壓得喘不過氣的開發(fā)商。相當(dāng)于少交點(diǎn)“份子錢”，手里能用來蓋樓賣錢的地就多了，項(xiàng)目才劃算。

措施二：廉租房/人才房不用配建了

以前開發(fā)商拿地，政府規(guī)定必須搭著蓋一定比例的保障房，且無償交給政府或低價(jià)賣，現(xiàn)在對于那些還沒批規(guī)劃的項(xiàng)目，原則上不用再蓋保障房了，全蓋成商品房去賣。

這等于把利潤空間直接還給了開發(fā)商，項(xiàng)目賬面上的錢變多了，才有人愿意投錢接著干。

措施三：商場太難賣？允許改成住宅

很多舊改項(xiàng)目以前批的都是寫字樓和大商場（商辦），現(xiàn)在根本賣不掉也租不出去。新政策允許項(xiàng)目只改一部分，比如把那塊沒人要的商場用地，改成好賣的住宅。只要整個(gè)項(xiàng)目的移交地總數(shù)算夠就行。

這對手里握著大量商業(yè)指標(biāo)、房子賣不動的開發(fā)商，就是救命稻草，把庫存里的“垃圾資產(chǎn)”直接變成“現(xiàn)金牛”。

措施四：債主別逼債，大家坐下來談

政府出面組局，跟借錢的銀行、等著回遷的業(yè)主、原來的老板說：都別死扛了，別想著能拿回原來那么多錢。同時(shí)，銀行給點(diǎn)貸款續(xù)命，專業(yè)的資產(chǎn)管理公司（AMC）進(jìn)來接盤重組，換個(gè)有錢的老板接著干。

這波操作下來，對等著拿房的回遷戶、借了錢的銀行/信托，以及愿意接盤的新金主創(chuàng)造多方共贏的局面，皆大歡喜。

簡單來說，這次深圳的新政就是給開發(fā)商“減負(fù)松綁”，給“爛尾”項(xiàng)目“開小灶”，讓政府、銀行和老板們一起想辦法，目的是把手頭那些動不了的舊改項(xiàng)目救活。