唯品會(huì)商業(yè)REITs獲上交所反饋，監(jiān)管聚焦資產(chǎn)競爭力與運(yùn)營穩(wěn)定性

上交所官網(wǎng)最新披露信息顯示，中金唯品會(huì)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金項(xiàng)目（以下簡稱“中金唯品會(huì)REITs”）狀態(tài)已于2月26日更新至“已反饋”。此前，上交所于2026年1月29日正式受理了該基金的上市及相關(guān)資產(chǎn)支持證券的掛牌轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

截圖來源：上交所網(wǎng)站（下同）

據(jù)悉，該基金底層資產(chǎn)為鄭州杉杉奧特萊斯項(xiàng)目與哈爾濱杉杉奧特萊斯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)募集規(guī)模達(dá)74.7億元。原始權(quán)益人為杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“杉杉商業(yè)”）。唯品會(huì)曾于2019年以29億元收購杉杉商業(yè)100%股份，以此戰(zhàn)略布局線下奧特萊斯業(yè)務(wù)。

根據(jù)上交所公布的反饋意見，監(jiān)管層圍繞業(yè)務(wù)參與人資質(zhì)及履職能力、不動(dòng)產(chǎn)合規(guī)情況、項(xiàng)目經(jīng)營與財(cái)務(wù)情況、資產(chǎn)評(píng)估與估值合理性、基金運(yùn)作與治理及其他反饋意見六大核心維度提出了細(xì)化問詢，共涉及項(xiàng)目競爭力、不動(dòng)產(chǎn)收入穩(wěn)定性、租約集中到期、同業(yè)競爭及估值參數(shù)合理性等近20項(xiàng)具體問題。

區(qū)域競爭力與同業(yè)競爭

在反饋意見中，監(jiān)管層重點(diǎn)關(guān)注了項(xiàng)目在區(qū)域商業(yè)格局中的競爭力。申報(bào)材料顯示，鄭州項(xiàng)目周邊同類存量競品項(xiàng)目有4個(gè)，未來三年擬新增競品項(xiàng)目1個(gè)，且原始權(quán)益人計(jì)劃投資建設(shè)新的同業(yè)競爭項(xiàng)目；哈爾濱項(xiàng)目周邊則存在1個(gè)同類存量競品項(xiàng)目。

對(duì)此，上交所要求管理人（中金基金）結(jié)合區(qū)域商業(yè)供需、消費(fèi)力匹配程度、交通通達(dá)性及區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況，進(jìn)一步說明項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及競爭力；同時(shí)補(bǔ)充披露原始權(quán)益人擬投資建設(shè)同業(yè)競爭項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建成時(shí)間、位置地段、運(yùn)營主體等情況，以及對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定性的影響等。

此外，針對(duì)已上市的“中金唯品會(huì)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（簡稱“中金唯品會(huì)奧萊REIT”，底層資產(chǎn)為寧波杉井奧特萊斯，2025年9月上市），上交所進(jìn)一步要求管理人說明，“中金唯品會(huì)REITs”與前者在產(chǎn)品定位、資產(chǎn)布局、業(yè)務(wù)規(guī)劃、發(fā)展方向等方面的區(qū)別，以及防范同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)的措施與未來安排。

資料顯示，原始權(quán)益人杉杉商業(yè)及運(yùn)營管理統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)目前共運(yùn)營22家奧特萊斯廣場(chǎng)。

租約集中到期與關(guān)聯(lián)租戶

租約到期情況是此次反饋的另一大關(guān)注焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，鄭州項(xiàng)目現(xiàn)有合約中，2026年內(nèi)到期的面積比例為67.60%，2027年及以前到期的比例高達(dá)84.86%；哈爾濱項(xiàng)目相應(yīng)比例分別為40.81%和61.60%。

針對(duì)租約集中到期的現(xiàn)象，上交所要求管理人補(bǔ)充披露目前的招商及續(xù)租進(jìn)展，結(jié)合項(xiàng)目歷史退租去化記錄、同區(qū)域可比項(xiàng)目退租后去化時(shí)間、2026年項(xiàng)目已到期及即將到期合約的最新去化情況、新簽合約到期時(shí)間分布情況等，說明租約集中到期對(duì)未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性的影響，設(shè)置保障項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營的針對(duì)性措施，充分揭示風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，上述項(xiàng)目還存在一定的關(guān)聯(lián)租戶情況。

根據(jù)申報(bào)材料，報(bào)告期內(nèi)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)租戶2個(gè)，其中鄭州項(xiàng)目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為4.12%、5.86%和7.19%，哈爾濱項(xiàng)目主要關(guān)聯(lián)交易收入占營業(yè)收入比例分別為9.23%、7.87%和6.58%；哈爾濱項(xiàng)目存在關(guān)聯(lián)擔(dān)保情況。

上交所要求補(bǔ)充披露關(guān)聯(lián)交易定價(jià)依據(jù)是否充分、價(jià)格是否公允、與市場(chǎng)交易價(jià)格或者獨(dú)立第三方價(jià)格是否存在較大差異、是否影響不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)營等，說明不動(dòng)產(chǎn)基金存續(xù)期間關(guān)聯(lián)交易的必要性和潛在風(fēng)險(xiǎn)等。

最后，上交所要求中金基金對(duì)上述問題逐項(xiàng)落實(shí)，并在三十個(gè)工作日內(nèi)提交答復(fù)。

（大眾新聞·風(fēng)口財(cái)經(jīng)記者 張亭旺）