【規(guī)劃解讀】馬場地塊，才是改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌！

馬場地塊，將重新定義廣州的頂豪標準，推動珠江新城區(qū)域功能能級躍升！

珠江新城最后一塊核心寶地——廣州馬場地塊，以243輪激烈競價、近9小時鏖戰(zhàn)、236億元成交的史詩級土拍落下帷幕，創(chuàng)下廣州樓面價新紀錄。

3月2日，越秀集團與北京華聯(lián)（SKP）在正式簽署合作協(xié)議，具有“全球店王”之稱的SKP落戶馬場地塊，速度之快讓人瞠目。

這塊承載城市期待的絕版地塊為何備受市場追捧？它將如何發(fā)揮“地王暈輪效應”推動新一輪樓市發(fā)展并重塑頂奢商業(yè)格局？

《房地產(chǎn)導刊》對話廣州市規(guī)劃業(yè)內(nèi)的資深專家，從城市規(guī)劃的角度，深度解讀馬場地塊的價值與未來。

獨一無二！

深耕馬場地塊背后意義非凡！

Q

馬場地塊的土拍，不僅是廣州樓市的風向標，更有可能成為全國樓市的風向標，意義非凡。您怎么看待這場土拍背后的意義？為什么馬場地塊這么重要，這么受歡迎？它在城市整體空間格局中承擔什么定位？

馬場土拍不僅是一場資本與土地的博弈，更是天河核心城區(qū)價值與市場信心的一次集中爆發(fā)。從樓市層面來說，它打破了近年來市場對核心區(qū)資產(chǎn)定價的觀望情緒。在行業(yè)深度調(diào)整期，頭部國企敢于重倉，標志著房地產(chǎn)發(fā)展模式正從“高周轉的規(guī)模擴張”轉向“核心資產(chǎn)的價值深耕”；從城市層面來說，它證明了即便在增量放緩的背景下，通過高質(zhì)量的存量更新，一線城市核心區(qū)依然具備強大的資本吸引力和價值爆發(fā)力。

馬場地塊位于廣州市天河區(qū)核心地段，處于珠江新城、琶洲CBD、廣州國際金融城的幾何中心，是廣州中央活力區(qū)空間縫合與功能升級的戰(zhàn)略支點，是珠江新城最后一塊寶地，多家房企競逐馬場地塊背后看中的正是該地塊所屬城區(qū)天河獨一無二的區(qū)域價值。

馬場地塊位于“珠金琶”幾何中心，片區(qū)集聚了高新技術園區(qū)、兩大世界級商圈及城市級優(yōu)質(zhì)文體設施等戰(zhàn)略資源。馬場地塊作為珠江新城CBD功能拓展的核心承載區(qū)，將著力培育消費活力、文體活力與創(chuàng)新活力，與珠江新城形成“雙客廳+雙長廊”的空間結構。馬場地塊的規(guī)劃定位為“人民文體新客廳、國際商都消費地”，通過功能復合與空間重塑，打造面向未來的城市產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)，成為推動珠江新城區(qū)域功能能級躍升的核心引擎。

A

Q

很多人認為馬場地塊將產(chǎn)生“地王暈輪效應”，帶動珠江新城，尤其是珠城東區(qū)的價值判斷和市場預期上漲，您怎么看？馬場要重點發(fā)展哪些主導產(chǎn)業(yè)與功能業(yè)態(tài)，才能夠最大程度支撐起珠江新城東的發(fā)展定位，并開啟珠城東區(qū)新紅利時代？

“暈輪效應”必然存在，但其輻射半徑和強度取決于馬場地塊自身的價值高度?！暗赝鯐炤喰倍唐跁苓咁A期，為片區(qū)價值托底，但長期紅利需要依靠引入馬場地塊的高能級功能業(yè)態(tài)。

要支撐珠城東區(qū)發(fā)展，必須打造三大支柱：一是頂奢消費和特色文化體驗，引入“頂奢百貨+高端酒店+特色體驗”一體化消費鏈，集聚高端商業(yè)資源及潮流體驗，打造世界頂奢消費中心；二是數(shù)字技術應用、數(shù)字金融和創(chuàng)新型專業(yè)服務，進一步提升對創(chuàng)新人才和高端產(chǎn)業(yè)的吸引力，與琶洲、金融城錯位競合；三是高端圈層服務，配套國際化資源，通過高能級產(chǎn)業(yè)鎖定高凈值人群，才能開啟可持續(xù)的東區(qū)新紅利時代。

A

頂豪+頂奢！

改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌

Q

馬場地塊拍出了廣州乃至全國史詩級天價，它將如何改寫廣州豪宅市場格局？之后的豪宅項目如何與現(xiàn)存的珠金琶主流豪宅拉開差距？

馬場地塊將從價值內(nèi)核上重新定義廣州的頂豪標準——不再局限于傳統(tǒng)意義上的資源占有，而是轉向時間效率與生活體驗的深度集成。過去珠江新城的主流豪宅多依托一線江景或公園綠地，居住與商業(yè)、辦公、休閑功能相對分離。而馬場地塊的豪宅是嵌入超級綜合體之上的垂直生活體，樓下即為頂奢商業(yè)、高端餐飲與便捷交通，讓頂奢消費、商務接待和日常休閑實現(xiàn)“下樓即達”。對于追求時間價值的新一代高凈值人群而言，這種效率上的優(yōu)勢比單純的景觀資源更具吸引力。

未來的馬場豪宅與現(xiàn)存珠金琶豪宅的核心差距，將體現(xiàn)在生活方式的集成度上：如果說現(xiàn)有的主流豪宅是城市繁華的“旁觀者”，那么馬場地塊的豪宅則是城市繁華的“參與者”與“享用者”，這才是它改寫廣州豪宅市場格局的真正底牌。

A

Q

馬場地塊官宣引入SKP這一頂級商業(yè)IP，您認為SKP作為頂級商業(yè)項目，與馬場地塊未來發(fā)展如何適配？

匹配這一核心地塊的商業(yè)項目必須具備頂奢號召力、效益創(chuàng)造力和資源整合力三重核心能力。首先它需要擁有強大的品牌資源，能夠引入全球頭部奢侈品牌的旗艦店進入廣州核心區(qū)；其次必須具備極高的精細化運營水平，滿足產(chǎn)業(yè)引進協(xié)議中高端時尚百貨運營方需在6年內(nèi)實現(xiàn)累計銷售貢獻不低于300億元的硬性指標；還要有與城市地標共生共榮的戰(zhàn)略眼光，愿意投入資金打造與片區(qū)“超級城市綠鏈”相融合的城市中央公園形象。

放眼全球視野，只要具備頂級商業(yè)的運營功底與成功經(jīng)驗，能夠為廣州精準落子一座世界級的城市封面，SKP這樣的“解題者”值得我們報以期待。

A

打通珠金琶

多維度規(guī)劃破局交通難題

Q

馬場地塊是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模核心用地，也是打通珠金琶的核心關鍵，馬場地塊將如何發(fā)揮樞紐錨點作用，把片區(qū)聯(lián)動從物理連通升級為功能、產(chǎn)業(yè)、價值一體化，并推動廣州中央活力區(qū)整體能級躍升？

馬場地塊的關鍵價值，在于為“珠金琶”黃金三角打通關鍵的連接環(huán)節(jié)，實現(xiàn)三者在空間、功能和價值上的深度整合。它將實現(xiàn)三大維度的貫通：一是物理連通，通過建設地下空間、空中連廊等立體化的步行系統(tǒng)，實現(xiàn)主要商務區(qū)之間的物理貫通；二是功能互補，串聯(lián)起總部金融、消費體驗、數(shù)字經(jīng)濟等完整產(chǎn)業(yè)鏈；三是價值一體化，通過高端商業(yè)和公共服務的共享，實現(xiàn)人流、資金流在黃金三角內(nèi)的無界流動，從而提升整個廣州中央活力區(qū)的全球資源配置能級。

A

Q

馬場地塊位于華南快速、黃埔大道等交通大動脈的交匯處，未來將建成一系列的商住綜合體。在目前核心區(qū)的交通擁堵已是常態(tài)的狀況下，項目將能通過怎么樣的規(guī)劃避免項目建成后成為“超級堵點”影響居民的日常出行？

馬場地塊將通過多維度的交通規(guī)劃，系統(tǒng)性破解潛在的擁堵風險。一是優(yōu)化道路設計，構建高效的“外聯(lián)通+內(nèi)循環(huán)”交通體系。片區(qū)規(guī)劃新增四條干道并預控下穿隧道，強化華南快速兩側的聯(lián)系，同時加密內(nèi)部支路并設置地下車庫環(huán)路，形成“外聯(lián)通、內(nèi)循環(huán)”的高效路網(wǎng)；二是強化公共交通銜接。片區(qū)引入4條城市軌道交通，從現(xiàn)狀的1線1站增至4線2站，實現(xiàn)與珠江高質(zhì)量發(fā)展帶及海珠、番禺、黃埔等區(qū)域的無縫銜接；三是精細化設計慢行系統(tǒng)。地塊構建地下、地面、二層連廊相互貫通的立體步行網(wǎng)絡，保障全天候的舒適通行；這一系列組合舉措將大幅提升片區(qū)的交通承載能力，確保馬場地塊在匯聚巨大客流的同時，仍能保持暢通有序的城市運行節(jié)奏。

A

廣州馬場地塊的價值早已超越一塊土地本身。這場史詩級的土拍背后，是市場對廣州未來發(fā)展的堅定信心，更是廣州對高端功能聚合、產(chǎn)城融合更進一步的探索。

馬場地塊將以“人民文體新客廳、國際商都消費地”的定位，一步步勾勒出廣州中央活力區(qū)的全新模樣。它不僅重新定義了廣州頂豪的價值內(nèi)核，更以高能級的產(chǎn)業(yè)布局、一體化的片區(qū)聯(lián)動，為珠江新城乃至整個廣州的城市發(fā)展注入新活力！

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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