中海成都謀變？曝開發(fā)公司連虧2年，桐梓林28畝項目尋合作

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

3月伊始，2026年初及春節(jié)以來樓市數(shù)據(jù)出爐，諸多向好跡象讓業(yè)內(nèi)預(yù)期有望迎來“小陽春”。

今年前2個月，全國房企銷售TOP5名單已完全被保利、中海、華潤、招商和建發(fā)等清一色的地產(chǎn)央國企把持，比如全口徑銷售額第一是拿下257.2億元的保利，權(quán)益銷售額第一卻是吸金211億元的中海。

成都作為新一線城市之首的重點明星城市，早些年曾是一眾外來品牌房企的必爭之地，包括大家都很熟悉的萬科、保利、中海、華潤、龍湖、招商等。

尤其是中海，正在積極推進(jìn)建設(shè)西南第一高樓——海拔489米的中海天府中心超級綜合體，在成都開發(fā)這么一個超級巨無霸無疑是個“吸金王”，但要釋放出業(yè)績來，仍有待時日。況且，這個地標(biāo)級項目未來業(yè)績?nèi)绾危允俏粗獢?shù)。

近日，中海成都被曝另有異動。據(jù)第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺預(yù)披露，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)全資子公司中海佳誠（成都）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在公開尋找投資的增資方。具體會增資多少及占多少股權(quán)比例，中海明確“擇優(yōu)確定”。

中海佳誠（成都）公司成立于2015年10月，實繳資本2000萬元，熟悉成都樓市的都知道，其最為業(yè)內(nèi)熟知的一個重大動作是去年11月底溢價奪取桐梓林28畝宅地項目。

這塊宅地位于武侯區(qū)火車南站西路20號，即南中環(huán)路北側(cè)，原是四川省旅游學(xué)校（武侯校區(qū)）閑置用地，經(jīng)調(diào)規(guī)騰退后號稱桐梓林“絕版”地塊，也無疑是成都主城內(nèi)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。

該項目規(guī)劃建面4.59萬方，容積率2.5，最終中海擊敗保利、綠城等多家房企，以樓面價1.93萬元/㎡成交，溢價率7.22%，總耗資8.85億元。

去年底以來，中海佳誠（成都）公司就在積極推進(jìn)中海成都桐梓林28畝項目首開區(qū)外立面裝飾工程(大門幕墻、架空層立面封閉、景觀構(gòu)筑物立面、展示區(qū)主樓立面）招標(biāo)及落地實施任務(wù)等。

如今，中海集團(tuán)又在推動中海佳誠（成都）公司引入資本增資事宜，又是處于何種考慮？

作為成立10年的區(qū)域項目公司，中海佳誠（成都）公司2025年無營收，總利潤-6.34萬元，凈利潤-約375萬元。2024年、2023年及2022年，其分別取得營收約394萬元、0元、2296.3萬元，對應(yīng)總利潤-2857萬元、-2.19萬元、805.6萬元，對應(yīng)凈利潤分別是-2946萬元、6.7萬元、604.2萬元。

截至去年底，中海佳誠（成都）公司總資產(chǎn)約1.77億元，總負(fù)債約1.51億元，凈資產(chǎn)2625.4萬元。據(jù)悉，該公司曾于2015年底競得成都市武侯區(qū)機(jī)投橋住宅項目——中海熙苑，當(dāng)時成交樓面價才6060元/㎡。

縱覽近些年財務(wù)狀況看，中海佳誠（成都）公司去年11月底拿地，應(yīng)是對此前存貨長久空窗的一次關(guān)鍵補倉。

從成都土拍與房企土儲的雙重視角看，2021年5月是個重大轉(zhuǎn)折點，即成都首次啟動“大規(guī)模集中供地”新玩法，通過“雙限”疊加自持、配建一定比例的人才房、公寓房、公建面積等降低土拍熱度，建發(fā)、華潤等成了那一年拿地大戶。

就中海而言，2021年好像在成都無新增拿地。此前的2020年8月，中海曾溢價28%奪得成都東客站91畝宅地，成交樓面價1.6萬元/㎡，即后來呈現(xiàn)的“中海·浣云居”。

進(jìn)入2022年，樓市突然降溫。該年4月，成都開啟年內(nèi)首輪供地，中海密集出手，相繼在天府新區(qū)萬安街道麓山板塊及高新區(qū)中和新川板塊合計拿地3宗，達(dá)到約230畝，斥資56.5億元，即后續(xù)呈現(xiàn)的“中海麓之山、中海新川華府”樓盤，由中海佳?。ǔ啥迹┴?fù)責(zé)開發(fā)。

2024年7月，中海豪奪成都青羊蔡橋約111.6畝宅地，成交樓面價1.81萬元/㎡，總耗資超24億元，也就是在售的“中?！ゅ\叁號院”，由中海旗下成都海悅置業(yè)新成立的直屬子公司成都海贏負(fù)責(zé)開發(fā)。

去年5月，中海成都低調(diào)“換帥”，即總經(jīng)理由徐驍接替高震極，城市總更換背后被坊間解讀是業(yè)績低迷的一種突圍策略。畢竟，當(dāng)時中海在全國尤其是重點一二線城市一路高歌猛進(jìn)，成都作為其深耕了20多年的核心城市，又豈能掉隊？

參考克而瑞數(shù)據(jù)，看2025年成都房企銷售流量榜，華潤、中國鐵建、招商蛇口、保利以及成都軌道城市均破百億，在全國排名前三的中海，于成都市場只能屈居第17名，銷售額45.7億元，位于青羊蔡橋的中海錦叁號院吸金18.75億元且以排名該年項目銷售第13名，成為扛起中海成都業(yè)績顏面的關(guān)鍵一枚棋。

今年1月單月，中海成都逆市發(fā)力，以4.71億元銷售額沖進(jìn)第7名，較去年同期2.34億元已翻倍增長。不過，成都房企去年同期第7名銷售額6.28億元，前4名銷售額均超10億元，但今年1月竄至第一的成都軌道城市銷售額也只有7.26億元，可以看出成都樓市整體銷售承壓低迷。

剛過去的2月份，成都房企銷售格局是否會出現(xiàn)新洗牌，如今進(jìn)入3月能否迎來一波“小陽春”，對各房企而言，首先要打磨出差異化明顯且有競爭力的主流產(chǎn)品，然后是如何“借勢”進(jìn)行策略營銷等。