黃金和房地產(chǎn)的互望

2023年6月，杭州臨安區(qū)有一個項目在搞促銷：買房子送黃金。購買總價250萬元以上的房子，贈送1公斤黃金，這些黃金當(dāng)時價值45萬元，實際上相當(dāng)于一種捆綁銷售。

特別意想不到的是，將近三年后的現(xiàn)在，那些房子的價值大約縮水了87萬，而捆綁銷售的那1公斤的黃金，價值從45萬漲到了112萬，兩邊一對沖，業(yè)主們還賺了大約25萬。

當(dāng)然前提是，他們從那時候起，一直都持有著這些資產(chǎn)，沒把它們賣掉。

類似的事情還有，2023年，簡陽市的王女士花了六千多元買了一枚鉆戒指，獲贈一個足銀的保溫杯。萬萬想不到的是，三年后，鉆石的價格跌成了牛夫人，那個被當(dāng)作添頭的銀杯反而小甜甜。

這兩件事都挺魔幻的，我覺得其實也給我們提了一些醒。

即使是有價值的資產(chǎn)，它的價格也不會永遠(yuǎn)上漲，當(dāng)然也不會永遠(yuǎn)下跌。但不論經(jīng)過多少次教訓(xùn)，這個世界上多數(shù)人還是會在資產(chǎn)價格上漲時相信它將永遠(yuǎn)漲下去，而在下跌時，又同樣相信它將永遠(yuǎn)下跌。

上面兩個故事里，其實白銀和鉆石幾乎同樣是沒有投資價值的。白銀或許有一點，鉆石則完全沒有，原因很簡單，人類現(xiàn)有的工業(yè)制造能力，能夠低成本、批量制造出與天然鉆石沒啥區(qū)別的人造鉆石來。

你再怎么信仰天然鉆石，也架不住人造鉆石海量的沖擊。

而白銀儲量豐富，開采方式簡單，在工業(yè)需求的推動下，每年銀產(chǎn)量都在大幅增加，價格不可能在高位立得住。白銀在半個月前所出現(xiàn)的高位價格，沒人再來投機一把的話，十年內(nèi)都無法再出現(xiàn)了。

黃金與一些城市、一些地方的房地產(chǎn)與前兩者不同，它們是有價值的。

黃金的價值，在于確實稀缺，儲量有限，不易開采，且在漫長的人類歷史上，已經(jīng)贏得了不同地區(qū)不同國家人們的共同認(rèn)可。除非以后科技出現(xiàn)重大突破，能夠低成本合成黃金，否則從特別長的周期來看，它相對貨幣而言，確實是具備穩(wěn)定的抗通脹能力。

但長期再看漲，短期漲得太瘋狂，太過脫離現(xiàn)有的實際價值時，也一樣會崩盤，會暴跌。從歷史看，黃金下跌、陰跌、橫盤時，也常常以數(shù)年，甚至十幾年為周期，可以生生磨死大多數(shù)超出自己能力范圍的配置者。

再說說現(xiàn)在人人嘲笑的房地產(chǎn)，我個人認(rèn)為，一些城市一些地方的房子，長期來說，是應(yīng)該看多的。當(dāng)然中短期是不是底，我也沒有那個能力精準(zhǔn)判斷，但長期應(yīng)該是看多的。說說我的理由。

大家都比較認(rèn)同的一點是，房地產(chǎn)的價格，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

我們可能從這三個點來分析。這三個因素，金融政策和土地這兩項，當(dāng)前都是比較友好的，這一點我相信沒有爭議。2025年全國土地出讓總收入，相較2021年，已經(jīng)減少了一半。

唯一有爭議的點是人口，中國當(dāng)前的人口形勢很不樂觀，近些年新生兒的人數(shù)急劇下跌。人口因素，確實是偏空的。

但我仍然覺得，因為現(xiàn)在人口趨勢下跌，就把分析模型定格為持續(xù)下跌，其實是短視的。從歷史長周期來看，人口規(guī)模是與人類生產(chǎn)力成正比，而不是成反比。城市化后似乎成反比的這種情況，其實只是短暫的歷史逆流。

城市化后人們不愛生孩子，說到底原因無非是討厭生育與撫養(yǎng)孩子所要付出的代價，所要犧牲一些個人成本。其實這些成本，隨著技術(shù)的進(jìn)步，是很容易被機器分擔(dān)掉的。

甚至是從短期的角度，我覺得也不宜過于悲觀的評估中國的人口走勢。如果某一天中國人自己真的不愿意生孩子，恐怕也會有天量的移民來填補。這聽起來雖然遺憾，但確實是歷史規(guī)律。

我認(rèn)為除了上述三項因素外，評估房地產(chǎn)的未來還應(yīng)該補充一點，那就是一個國家的發(fā)展?fàn)顩r。一個持續(xù)發(fā)展，有前途的國家，它的房地產(chǎn)價格就不可能一直下跌。

你認(rèn)為中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在是已經(jīng)發(fā)展到頭了，還是剛剛在半山腰，前面是不可限量的星辰大海？這個問題的答案，我想也是選擇的一個重要，甚至不可或缺的參考因素。

我個人認(rèn)為是后者。當(dāng)然，中短期確實誰也不知道。我只是認(rèn)為，在上漲時無限看多，下跌時又無限看空，是不明智的做法。