深圳保租房市場發(fā)展成啥樣了？（附780個公寓清單）

作為中國特色社會主義先行示范區(qū)和超大型移民城市，深圳始終將解決住房問題作為最重要的民生工程之一。面對約70%的常住人口租房居住的現(xiàn)實需求，深圳以“住有宜居”為目標，將保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）置于住房供應體系的核心位置。

通過系統(tǒng)性的政策創(chuàng)新與大規(guī)模建設籌集，深圳正致力于為新市民、青年人筑起堅實的安居屏障，為城市的高質(zhì)量發(fā)展與人才吸引力提供關鍵支撐。

780個深圳集中式公寓明細（不完全統(tǒng)計）

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政策演進

“租購并舉”到“四位一體”的先行探索

深圳的住房保障體系演進，是一部緊扣城市發(fā)展脈搏、持續(xù)先行先試的改革史。

奠基與探索（2018-2020）：2018年，深圳在國內(nèi)較早提出“租購并舉”的住房制度，并推出“穩(wěn)租金商品房”試點，為市場化租賃監(jiān)管探路。2019年，發(fā)布《深圳市關于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見》，明確增加租賃住房供給。

系統(tǒng)化構建（2021-2023年）：2022年以 《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》為總綱領，明確“十四五”籌建不少于60萬套（間）的目標，并確立其在“四位一體”保障體系中的核心地位。《保障性住房規(guī)劃建設管理辦法》與《保障性租賃住房管理辦法》兩大綱領性文件，系統(tǒng)性地規(guī)范了規(guī)劃、建設、運營與監(jiān)管。同時，極具深圳特色的《城中村改造指引》和《“工業(yè)上樓”實施方案》發(fā)布，為規(guī)模化供應與產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化提供了特色路徑。

持續(xù)深化中（2023至今）：2024年的《社會主體出租管理細則》細化了社會房源的租金備案機制。2025年修訂的《既有非居住房屋改建通知》則通過放寬范圍、簡化流程，標志著存量資源盤活政策進入更加成熟和高效的階段。政策重心轉(zhuǎn)向運營精細化和效率提升。

URI認為這一演進歷程表明，深圳的住房保障政策是一個動態(tài)迭代、持續(xù)優(yōu)化的成熟體系，為目標的實現(xiàn)構筑了堅實的制度保障。

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市場體量

保租房成穩(wěn)定超大型租賃市場的“壓艙石”

深圳住房租賃市場是國內(nèi)最發(fā)達、最活躍的市場之一，全市約70%的常住人口通過租房解決居住問題。住房租賃市場在解決深圳市的住房問題中起著至關重要的作用。深圳市2024年末的常住人口為?1798.95萬人?，根據(jù)測算，租房人口規(guī)模約為?900萬人?，龐大的需求與市場結構的特殊性，賦予了保租房至關重要的調(diào)節(jié)使命。

23年深圳進一步提高了“十四五”規(guī)劃的任務目標，將原來規(guī)劃的建設和籌集保障性住房54萬套（間）的目標，調(diào)整為不少于74萬套（間），大幅增加的20萬套（間）。與廣州并列成為全國城市“十四五”保租房籌建目標第一。截至2024年，深圳市已建設籌集保障性住房?53.7萬套/間?，完成了“十四五”計劃建設籌集54萬套/間目標的?99.4%。?（2025年完成度暫未披露數(shù)據(jù)）

保租房正在以規(guī)模化、高品質(zhì)的供應，已成為關鍵的“壓艙石”。以南山區(qū)的安居高新花園、深鐵閱山境花園等項目為例，它們緊鄰科技園，為高薪人才提供了核心地段的高性價比選擇，顯著平抑了片區(qū)租金預期。同時，在光明區(qū)、龍華區(qū)等重點發(fā)展片區(qū)，如東明公寓、中海明德里等大型社區(qū)集中入市，為產(chǎn)業(yè)工人和新市民提供了穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的居住主渠道，有效承載了城市新增住房需求。

圖：安居高新花園項目、深鐵閱山境花園項目、中海明德里項目

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產(chǎn)品矩陣

“一張床、一間房、一套房”滿足全周期需求

深圳保租房精準對接不同階段、不同群體需求，構建了多層次、可銜接的產(chǎn)品供應體系。

此外，深圳“深夢揚帆”公益計劃提供15天免費住宿服務，“深夢揚帆”公益活動房源已覆蓋深圳市9個行政區(qū)，開業(yè)47家門店，投入運營5萬套（間），其中“一張床”約2100張、“一間房”約3.6萬間、“一套房”約1.6萬套，為成長型新市民、青年人等群體打造有品質(zhì)的“來深第一站”。

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空間布局與租金策略

產(chǎn)城融合導向與精準價格管控

深圳保租房布局與租金政策深度融合城市“20+8”產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃和“一核多心網(wǎng)絡化”空間結構。空間布局深度踐行著“四跟”發(fā)展戰(zhàn)略（跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走），旨在實現(xiàn)保障性住房建設與城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同頻共振，最終達成產(chǎn)城融合、職住平衡、供需匹配的目標

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空間布局：職住平衡與產(chǎn)業(yè)協(xié)同

“核心產(chǎn)業(yè)與總部聚集區(qū)”（南山區(qū)、前海合作區(qū)）緊貼企業(yè)總部，重點服務高端科技與國際人才；而“重點發(fā)展與制造承載區(qū)”（龍華、寶安、龍崗、光明區(qū)）作為供應主陣地，大規(guī)模集中建設，承載產(chǎn)業(yè)人才安居與城市功能疏解，共同構建了“核心服務、外圍承載”的職住平衡新格局。

02

租金策略：“雙軌定價”

深圳市保租房出租和租金定價都極具“深圳特色”。在出租方面，深圳市保租房分為政府配租和社會主體出租兩類。在政府配租中又分為面向企業(yè)配租和面向個人配租兩種情況。在2024年市級及各區(qū)的政府配租保租房房源中，87%的房源面向企業(yè)配租，僅有13%的市級配租保租房房源面向個人出租，二者的主要區(qū)別如下表所示：

深圳保租房的租金并非“一刀切”，而是根據(jù)供應主體和性質(zhì)，執(zhí)行截然不同的定價標準，以實現(xiàn)精準保障與激發(fā)市場能動性的雙重目的。2023年8月1日正式實施的《深圳市保障性租賃住房管理辦法》。

URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，深圳的租金策略通過清晰的 “60%保障線”與“90%市場線” ，既構筑了堅實的保障底線，又為市場化、專業(yè)化的租賃住房發(fā)展預留了空間，是“政府保障基本、市場滿足多元”原則的生動實踐。

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管理服務與政策支持

全鏈條數(shù)字化與機制創(chuàng)新

深圳通過全鏈條、多維度的政策創(chuàng)新，構建了獨具特色的保障房支持體系。

在土地供應上，以“獨立選址+存量改建”雙輪驅(qū)動擴大來源；金融方面，以“專項貸款+REITs”創(chuàng)新投融資模式；分配上，以“企業(yè)+個人”雙向配租增強普惠性；服務上，通過政企協(xié)同實現(xiàn)流程極速提速。

URI認為，這一系列舉措系統(tǒng)性地破解了房源、資金、分配與效率難題，形成了可復制的“深圳模式”。

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市場影響與未來挑戰(zhàn)

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關鍵影響：規(guī)模、模式與溫度并舉的“深圳實踐”

1. 深圳市安居集團累計建設籌集約32萬套，占全市總量1/3。創(chuàng)新“雙主體開發(fā)”等5種合作模式，盤活學校、交通等8類存量資源。成立“安居樂寓”平臺收儲城中村房源1074棟（133萬㎡），該模式獲住建部全國推廣。

2. 構建多層次REITs體系，發(fā)行的深圳安居REIT創(chuàng)造三項全國紀錄。采用工業(yè)化建造技術，華章新筑項目用365天建成5棟百米高樓，工期僅為傳統(tǒng)方式的1/3，成為全國工業(yè)化程度最高的保障房項目之一。

3.推出“深夢”系列品牌活動，累計服務近5萬人次。其中“深夢揚帆”為畢業(yè)生提供15天免費住宿，吸引超3.83萬人報名；“深夢團聚”助力650戶城市建設者家庭團圓。

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面臨挑戰(zhàn)：結構分化與體系轉(zhuǎn)型中的新考題

1. 供需矛盾突出?：保租房市場呈現(xiàn)明顯“兩極分化”。核心區(qū)項目因地段優(yōu)勢仍具吸引力，但資源緊張，而遠郊大盤則面臨滯銷和空置風險。以南山區(qū)為例，2025年保租房中簽率低至3.8%，而光明區(qū)等遠郊供應量較大，但通勤成本高，難以有效緩解核心區(qū)域壓力。?這種分化不僅影響資源高效配置，也加劇了職住不平衡問題，部分居民被迫承受長通勤之苦。?

2. 新舊制度銜接陣痛?：深圳已全面轉(zhuǎn)向“配售型保障性住房”新體系，人才房和安居房建設已基本停止。未來保障房供應將主要由封閉流轉(zhuǎn)的配售型保障房構成，這要求現(xiàn)有保障對象、申請標準和流轉(zhuǎn)機制進行重大調(diào)整，政策過渡期可能引發(fā)市場不確定性。?

3.價格優(yōu)勢減弱?：隨著商品房價格整體下調(diào)，保障房原有的價格優(yōu)勢正在收窄。同時，配售型保障房雖價格較低，但采用“封閉流轉(zhuǎn)”模式，不能取得完全產(chǎn)權，這可能降低部分群體的購買意愿，影響其市場接受度。

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未來展望：從規(guī)模擴張到品質(zhì)效能的新征程

“十五五”期間，深圳保租房發(fā)展將從“增量建設”為主轉(zhuǎn)向“增量提質(zhì)與存量優(yōu)化”并重。通過優(yōu)化空間布局、升級產(chǎn)品服務、創(chuàng)新市場機制，旨在系統(tǒng)性解決職住平衡與可持續(xù)發(fā)展問題，夯實城市競爭力與民生幸福基石。

從“來了就是深圳人”的城市口號，到“讓新市民、青年人住有宜居”的堅實行動，深圳保租房的發(fā)展實踐，彰顯了一座超大型城市以人民為中心、銳意改革創(chuàng)新的決心與擔當。近65萬套（間）保租房的背后，是數(shù)百萬奮斗者安居樂業(yè)的夢想照進現(xiàn)實。

面向未來，深圳將繼續(xù)在住房保障領域先行示范，為中國的超大城市治理貢獻寶貴的“深圳方案”。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏

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