仲量聯行｜深圳商業地產市場2025年終回顧及2026展望

2025年，在外部不確定性尚未完全消退、國內需求穩步修復的背景下，深圳以消費電子、品牌出海及其配套服務、人工智能與芯片半導體為代表的產業集群持續壯大，推動商業地產需求在結構分化中迭代重塑。2026年，隨著新質生產力培育與前沿技術落地加速，新增需求將進一步向高成長的新經濟賽道與高端生產性服務業集中。資產策略也將更聚焦核心產業、深耕精細化運營、擁抱產業與城市生態協同，以開拓可持續的增量空間。

2025年，深圳甲級辦公樓市場迎來近116萬平方米的新增供應高峰。盡管全年凈吸納量達62萬平方米，但在供應集中入市疊加企業擴張審慎的背景下，空置率同比上升1.8個百分點至26.2%，全市租金同比下跌11.1%。市場在深度調整中呈現出鮮明的結構性特征：以消費電子、硬科技及出海配套服務為代表的新興產業成為租賃市場的核心驅動力，并主導了高品質空間的升級搬遷。

· 供應高壓與成本優化窗口并存

大量新增供應加大了市場競爭與租戶議價能力，租金承壓下行。同時，成本回調為以新興產業為代表的相關租戶創造了窗口期，使其得以在更具競爭力的條件下升級至高品質樓宇。

· 硬科技引領空間升級

以消費電子、半導體等為代表的硬科技企業及出海服務業成為租賃主力，貢獻了接近四成的升級與擴租成交。在2,000平方米以上的大面積交易中，新興產業占比更為突出，顯示出其業務擴張與對區位、品質、運營服務的更高要求。

· 以價換量重塑市場邏輯

業主端以更靈活租賃條款提升成交效率，同時通過提升配套與運營服務增強租戶黏性；市場由單一價格博弈，轉向產品的綜合競爭。

依托全過程創新生態鏈，深圳已構建起以硬科技為底色、外向型經濟為引擎、戰略性新興產業集群為支撐的獨特產業格局。在此背景下，深圳甲級辦公樓市場租賃需求的增量動力主要來自以下三方面：

展望2026年，預計深圳甲級辦公樓市場將迎來超150萬平方米的新增供應，供需結構性矛盾短期內難以緩解，空置率料將延續高位運行，租金仍面臨壓力。然而，以硬科技為核心的新興產業動能有望持續釋放，推動市場在分化中重塑平衡。

· 新興產業需求持續深化

隨著人工智能場景落地和消費電子需求復蘇，相關產業集群效應日益突出，將持續激發研發、運營辦公空間的擴容與升級需求。

· 新興子市場加速成熟

前海等新興商務區憑借日漸成熟的配套、集聚的產業生態及更具競爭力的租金水平，將繼續有效承接企業的升級搬遷與擴張需求。

· 租戶決策更重空間效能

企業在成本管控基礎上，將更重視辦公空間對業務發展的實際支撐。業主需通過精細化運營與服務賦能，構建長期競爭力，換取可持續的入駐率。

2025年，深圳社會消費活力在賽事經濟與文旅融合帶動下穩步修復。以承辦全運會為契機，城市消費吸引力增強，國際旅游收入顯著增長，港客北上消費持續活躍。

· 高質量供應集中入市

全年共有包括深圳灣萬象城二期、K11 ECOAST在內的6個新項目開業，新增體量達74萬平方米。市場在高供應下展現出強大韌性，年末空置率穩定在3.7%的低位。

· 首店經濟引領區域消費能級躍遷

作為華南首店集聚高地，深圳全年引入各類首店、旗艦店超1,200家，其中高能級首店近400家，同比增長36%。

· 新興消費趨勢引領需求迭代

運動休閑（占服飾新開店面積29%）、消費電子（含無人機、機器人等新興品類）及娛樂體驗業態增長迅猛，精準契合年輕客群偏好，驅動購物中心業態持續煥新。

2026年，APEC效應將進一步提升深圳入境消費能級，結合本地產業優勢，推動高附加值科技產品與沉浸式文化體驗成為消費新增長點。新建成的鷺湖藝術中心、龍崗國際藝術中心等場館將顯著擴容高品質文旅供給，激活夜間經濟。

· 供需結構進一步優化

新增供應預計大幅放緩至約24.5萬平方米，為近5年最低水平，為市場消化存量、緩解租金壓力提供窗口期。

· 品牌生態邁向多元共生

國際頭部品牌預計持續深化布局，同時，以3D打印、具身機器人等為代表的成長型本土新消費品牌將加速進駐優質項目，帶來更豐富的品牌矩陣與空間體驗。

· 市場步入運營深化階段

供應節奏放緩背景下，存量項目的競爭重點將轉向通過業態創新、場景融合與精細化運營來提升客流轉化與租金表現。

*本文開篇及小標題插畫部分為AI生成后二次創作