重慶
前幾天剛聊完萬科管理層的一地雞毛，萬科緊接著就給市場投下一枚“重磅炸彈”。
在剛發布的2025年業績預告中，萬科預計全年歸母凈利潤虧損820億元。
在扣除非經常性損益后，凈利潤預計虧損也約800億元。
什么概念？
如果平均到全年，相當于每天都要虧出去2億多元。
如果以萬科目前582億元的總市值計，820億元的虧損額早已大大超出。
這不但是萬科歷史上的最大虧損，也是A股房企虧損的新紀錄。
對于創紀錄的巨虧，萬科方面毫不諱言：
“公司銷售持續下滑，整體經營形勢依然十分嚴峻。”
所以業績預告一出，一些悲觀的人心里也在問：
萬科會不會成為第二個恒大？
這個可能性不能說完全沒有，但至少目前來看，可能性不大，這可以從萬科創紀錄的巨虧原因看出端倪。
萬科將預虧原因歸結為四個方面：
1、房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。
2、因業務風險敞口升高，新增計提信用減值和資產減值。
3、部分經營性業務扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業財務投資虧損。
4、部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。
是不是看得有點云里霧里？沒關系，我們來逐條解讀一下。
第一條是說，萬科當年賣的房子（主要是2023~2024年的期房和去年的現房）現在到了結賬的時候，但有兩個問題：
一是賣得少，市場不好，結算的房子數量明顯減少了。
二是成本高，這些房子對應的地皮是更早之前拿的“高價地”，如今房價下跌，賣價可能接近甚至低于成本價，所以幾乎不賺錢甚至還虧錢。
相當于你以每斤10元的高價買了面粉，做出面包后卻發現只能賣8元，而且還很難賣。
第二條是說，由于行業不景氣，萬科的供應商、承建商等合作方，以及購房者可能會出現資金問題，從而導致應收款項可能壞賬，持有的資產市場價值下跌。
萬科需要提前估算這部分損失，并計入當期虧損。
相當于你借給朋友10萬元，但朋友失業了，你心里明白這筆錢最后可能只能拿回3萬元，于是提前將“虧損7萬元”記在賬本上。
第三條是說，除了賣房子，萬科還有物業、長租公寓、商業等其他自營業務。但這些業務成本高，整體是虧錢的
此外，萬科還投資了一些非主業項目，這些項目也在虧損。
相當于你主業開了餐館，生意不好；副業投資了奶茶店，生意也不好，兩邊一起拖累了總賬。
第四條是說，萬科為了快速回籠資金，出售了一些寫字樓、商業等大宗資產和子公司股權。
但是因為市場低迷，實際成交的價格低于這些資產賬面上的價值，所以把差額直接計入了虧損。
相當于你急著用錢，于是把原價100萬元的房子以70萬元賤賣了，賬面立刻產生了30萬元的虧損。
可以看出，在這份業績預估中，萬科把一些還沒有實際產生的虧損也算了進來，從而推高了預虧總額。
這更像是萬科在提前“出清”和“排雷”，在做一次財務意義上的徹底清賬。
為什么要這么做？
站在萬科的角度用大白話來說，現在市場不是不看好我們嗎？
好，那我就主動放低姿態、刮骨療毒，把可能的虧損都拿給大家看。
只有這樣，外面的資本才能看清進場的代價，才敢進場。
這不？萬科大股東深鐵就又在近期為萬科提供了一筆新的23.6億元股東借款。
而在借款公告的同一天，萬科兩筆中期票據的展期方案就獲得了通過，邁過了眼下了一道小難關。
即便拋開這些不談，萬科現在的危機也與當年的恒大有很大不同。
萬科現在最大的問題，除了虧損，就是“錢荒”。
截至去年三季度，萬科賬上的資金大概是657億元，同時一年內到期的有息負債是1500多億元，缺口巨大。
但作為混合所有制企業，萬科還有深鐵這個大股東，為其累計提供了超過300億元的股東借款，這是恒大沒有的。
此外，萬科的家底也相對優質，其70%的土地儲備都在一二線城市。
這些資產在市場上仍有需求，可以通過折價出售的形式快速回籠資金，保留了斷臂求生的可能。
所以，萬科大概率會經歷一個“債務展期重組—大規模資產出售—業務全面收縮”痛苦但有序的過程，最后“軟著陸”。
當然，這些都是推測。
萬科最終會否步恒大后塵，我們不妨拭目以待。
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