上海
上海灘的“老破小”房東們，終于迎來了國家隊下場“接盤”了。
2月2日，建設(shè)銀行上海分行搞了個大新聞。浦東、靜安、徐匯三個區(qū)的公租房公司，和建行簽了協(xié)議。主題只有一個：收房子。
官方說法很高級，叫“支持首批收購二手住房用于保障性租賃住房”。
有人說這是“新房改第一槍”，也有人說這是“托底救市”。
我仔細(xì)看了一下條件，這哪里是“救市”，這分明是給那些想逃票的人發(fā)了一張單程票。
首先，這次收購的門檻劃得很硬。
內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前、70平米以下、總價400萬以內(nèi)。這幾個標(biāo)簽疊在一起，那就是典型的“上海老破小”。
以前，這些房子是房東手里待價而沽的“金蛋”，總想著哪天劃個圈拆遷了，就能去陸家嘴買大平層。
現(xiàn)在的邏輯變了，這些房子變成了流動性黑洞。
相信很多房東都深有體會，掛出去半年一年沒人問，幾年跌下來距離高點30%沒有了，總價跌去五十萬、一百萬連個響都聽不見。
其次，政府是下場了，但是有條件。
浦東的要求是，你得先在我這兒買新房；靜安稍微寬容點，買二手房也行，但新房優(yōu)先。
我查了下目前的操作流程，大概是：你先看中一套新房，付定金鎖房源；然后第三方來給你那套老破小評估價格；價格談攏了，房子給國家，拿到的錢直接變成“房票”去抵新房款。
很多人第一反應(yīng)是：哇，官方護(hù)盤，房價穩(wěn)了！
我只能說，這些朋友可能還沒看懂。這種“以舊換新”，本質(zhì)上是一場定向“去庫存”。
最后，大家要明白一個邏輯：國家隊下場收房，是來當(dāng)“平準(zhǔn)基金”的，不是來當(dāng)“冤大頭”的。
這套模式最核心的殺手锏就是“評估價”。
以前老破小房東總覺得自家房子在市區(qū)，核心地段，可以待價而沽，掛牌價帶著濃厚的感情色彩。
但現(xiàn)在，面對專業(yè)的第三方評估機構(gòu)和背后的國資大行，你還有多少議價空間？
“這就像是你拿著舊手機去回收，價格肯定是人家說了算，你想?yún)⒖几舯谏唐贩慷▋r？出門左轉(zhuǎn)不送?！?br/>
這種模式其實宣告了“老破小”拆遷暴富夢的破碎。
以前是政府求著你拆，能博一個賠償款；現(xiàn)在是你求著政府收，收完還要你把錢花在指定的新房里。
“房票”模式，讓資金在樓市里完成了一個完美的閉環(huán)：二手房存量變成了保障房，新房庫存變成了成交量，而原本想套現(xiàn)離場的房東，最終變成了一位背負(fù)更多房貸的“改善型業(yè)主”。
我們再看看其他城市的“前車之鑒”。
在上海之前，全國搞“以舊換新”的城市不少，但還沒聽說哪個城市因為這招把房價給拉起來了。
杭州臨安某樓盤被政府7折收購后，周邊二手房一周內(nèi)下跌 10%。為什么？因為官方給出了一個“權(quán)威定價”。既然政府收才打七折，那個人買家憑什么不打六折？
在這種情緒下，官方收儲的價格就像是一根標(biāo)桿，它不是在拉高地板，而是在重新定義天花板。
更受傷的是，這些收來的房子最后都會變成保租房，會傳導(dǎo)影響租金。
這意味著，未來上海內(nèi)環(huán)內(nèi)將出現(xiàn)大量的、由國企運營的長租房。這對于那些靠收租養(yǎng)老的個人房東來說，又是降維打擊。深圳的保租房出租率已經(jīng)開始下滑，租金回報率跌破了2%。
當(dāng)官方成了民間賣房和租房市場的對手盤，你覺得你的租金還能撐多久？
幻想著靠政策拉動房價大漲的人來說，還是早點洗洗睡吧。2008年靠4萬億，2015年靠漲價去庫存，2020年靠全球放水。2026年的今天，上海樓市已經(jīng)不相信眼淚了。
政策的初衷是好的，老破小不搞大規(guī)模拆遷了，就零星收儲；商品房賣不動，就房票置換；保障房不夠數(shù)，就收老破小，看起來是個閉環(huán)，但效果可能是開放性的。
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