重要信號(hào)，大漲

最近，樓市出現(xiàn)了兩個(gè)重要信號(hào)。

1、萬(wàn)科再次獲得第一大股東深鐵集團(tuán)向公司提供的不超過(guò)23.6億元借款。

2、多家房企表示，其所在公司已不被監(jiān)管部門(mén)要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)。不過(guò)，部分出險(xiǎn)房企被要求向總部所在城市專(zhuān)班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

受這兩個(gè)消息的影響A股和港股里的房地產(chǎn)股，出現(xiàn)了一波反彈。

下圖是港股里地產(chǎn)指數(shù)的走勢(shì)，儼然翻轉(zhuǎn)了。

由于A股多年來(lái)嚴(yán)控房企上市，內(nèi)地大房企主要在港交所掛牌，港股的房地產(chǎn)指數(shù)更能反映市場(chǎng)情緒。

萬(wàn)科再獲深鐵集團(tuán)巨額借款，意義重大。這筆錢(qián)正好跟即將兌付的兩筆債務(wù)金額相符，大概率是用來(lái)解決燃眉之急了。

去年年底，市場(chǎng)傳出深鐵不再向萬(wàn)科借款，推動(dòng)萬(wàn)科通過(guò)市場(chǎng)方式化債的說(shuō)法，萬(wàn)科A的股價(jià)從6塊多錢(qián)跌到了不到5塊錢(qián)。一些觀點(diǎn)認(rèn)為，萬(wàn)科很難避免暴雷的命運(yùn)。

如果萬(wàn)科真的出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，對(duì)樓市全局將產(chǎn)生較大影響。深鐵重啟向萬(wàn)科借款，意味著有關(guān)方面有了新考量。

2025年雖然完成了GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，但四個(gè)季度增速是逐步回落的，第四季度增速只有4.5%。

2026年是十五五的開(kāi)局之年，如果房地產(chǎn)繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)，將影響增長(zhǎng)目標(biāo)的達(dá)成。所以最近樓市利好不斷，估計(jì)對(duì)萬(wàn)科的策略也發(fā)生了變化，重啟借款是一個(gè)重要信號(hào)。

至于房企不用每月上報(bào)“三條（道）紅線”指標(biāo)，也是一個(gè)重要信號(hào)，意味著這項(xiàng)政策可能出現(xiàn)了松動(dòng)。

“三條紅線”是2020年8月開(kāi)始設(shè)置的，從2021年開(kāi)始擴(kuò)圍到主要房企，具體含義是：

1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%；

2、凈負(fù)債率不超過(guò)100%；

3、現(xiàn)金短債比不低于1倍。

三條紅線均未踩線（綠檔），房企的有息債務(wù)年增速上限不超過(guò) 15%；踩中1 條紅線（黃檔），有息債務(wù)年增速上限不超過(guò) 10%；踩中2 條紅線（橙檔），有息債務(wù)年增速上限不超過(guò) 5%；三條紅線均踩線（紅檔），房企不得新增有息債務(wù)。

三條紅線的設(shè)立，就是對(duì)開(kāi)發(fā)商“限貸”。這項(xiàng)政策跟三年疫情，成為引發(fā)這一輪房地產(chǎn)大調(diào)整的關(guān)鍵因素。

如果放松“三條紅線”，則意味著開(kāi)發(fā)商獲得貸款將變得更容易。現(xiàn)在的貸款利率比較低，可以用來(lái)置換之前的高利息融資，降低財(cái)務(wù)成本。

獲得更多銀行貸款支持后，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售、斷臂自救的沖動(dòng)會(huì)降低，有利于穩(wěn)住房?jī)r(jià)。

最近房地產(chǎn)領(lǐng)域利好不斷，除了上述兩條之外，還有：北京放松限購(gòu)、降低二手房增值稅、個(gè)稅減免延期、商辦首付比例降低等。估計(jì)接下來(lái)，還會(huì)有更多利好。

今天A股和港股的“老登股”繼續(xù)反彈。地產(chǎn)股漲幅巨大，到我發(fā)稿的時(shí)候，中國(guó)奧園漲了32%，融創(chuàng)中國(guó)漲了28%，佳兆業(yè)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)都漲了超過(guò)20%；貴州茅臺(tái)漲了超過(guò)8.6%。