仲量聯行｜2025上海商業地產市場回顧與2026展望

2025年的上海商業地產市場，在宏觀經濟政策托底與城市內生發展動能的雙重驅動下，在壓力和韌性中顯現了結構性修復。一方面，市場整體在進行價值重估，供需雙方在波動和博弈中尋求新的平衡點；另一方面，來自金融與專業服務、消費領域、產業升級等領域的多元需求，持續改寫著各資產類別的市場表現。

辦公樓市場

· 2025全年，辦公樓市場錄得凈吸納量49.9萬平方米，與2024和2023年相比分別錄得約5%和31%的增長，租賃活躍度有所增強。

· 整體市場繼續利好租戶方。業主繼續提供具有競爭力的價格和激勵政策以吸引租戶，大多數業主在租約談判中仍保持靈活，高出租率項目的業主則采取更為穩定的租賃策略。

· 需求格局映射上海的經濟底色：2025全年，金融作為“壓艙石”根基穩固，其中私募基金在金融需求中占比超1/4，專業服務保持韌性，人工智能相關領域成為活躍的新增長來源。

· 租戶策略凸顯務實理性，高達74%的搬遷成交屬于升級需求，其中大部分源自乙級項目租戶，甲乙級辦公樓間租金價差的縮小持續釋放成本節約型的升級需求。

· 2026年，供應壓力與成本敏感性仍將主導租賃決策。然而，企業升級需求與空間優化策略，將為高品質樓宇去化提供核心動力，推動市場步入更均衡、更依賴內生韌性的修復階段。

零售地產市場

· 在新興消費趨勢和政策刺激下，2025年前11個月，上海全市社會消費品零售總額同比增長5.0%，全年零售物業凈吸納量達40.4萬平方米。

· 潮玩雜貨、運動戶外、消費電子、寵物消費及平價餐飲等業態相對活躍。頭部品牌持續推進“大店策略”，在消費體驗升級、空間敘事強化及品牌沉浸感營造等方面持續加碼。

· 預計2026年消費市場將延續務實基調，數智經濟與情緒價值等趨勢催生的新興業態有望驅動線下空間煥發新活力。

物流倉儲市場

· 2025年，大上海區域（含上海、昆山、蘇州、太倉、常熟、嘉興、無錫）物流市場新增供應總量約181萬平方米，同比下降近50%，整體供應壓力明顯緩解，但截至年末市場空置率仍逾20%，存量去化挑戰持續。

· 在“租戶市場”的格局下，業主普遍采取“以價換量”策略，租金水平整體處于下行周期。需求端以第三方物流的資源整合與升級為主導，同時長三角高端制造業的穩健擴張為市場提供了持續的需求支撐。

· 預計2026年新增供應將繼續保持低位，市場進入存量消化階段。需求端有望隨宏觀消費復蘇與產業升級而溫和改善，但租金調整與激烈的市場競爭態勢短期內仍將延續。

*本文開篇插畫部分為AI生成后二次創作