2026購房地圖 | 3層低密、雨核首個四代宅！南京雨花重構改善格局

2026年的南京樓市已經(jīng)拉開帷幕。

近兩年來，隨著南京土地供應日益趨向“優(yōu)質”與“低密”，新房市場在產品上實現(xiàn)跨越式升級。四代宅、洋房、墅廳、空中露臺......持續(xù)刷新買房人對新一代住宅的想象力。

不同的板塊承載著差異化的生活想象。

新年伊始，銳評君推出「2026購房地圖」系列，從核心板塊入手，整理一批即將入場南京樓市的新成員，看一看哪些板塊置業(yè)機會更多，哪些新盤又要“卷”出新高度。

今天的主角是雨花。

與格外內卷的江核、江寧比，雨花的供應相對克制。據(jù)不完全統(tǒng)計，小行、雨核、安德門、人居森林等區(qū)域，儲備純新盤加起來不足10家。

其中，小行的金基嶼樾府2期，拿地短短一個月就出規(guī)劃，最快3月底首開；雨核的首個四代宅欣悅云邸已公開展廳，戶型面積敲定在99-132㎡，預計年后正式公開。

小行——金基嶼樾府2期

容積率：1.35

產品規(guī)劃：6棟5-8層洋房，共117套房，主力戶型約127-168㎡

開發(fā)企業(yè)：金基+潤來

最新動態(tài)：最快3月底首開

2025年12月19日，金基&潤來聯(lián)袂拿下小行G93地塊。

這塊地位于金基嶼樾府南側，出讓面積約1.2萬方、容積率1.35，得益于地段優(yōu)勢，未來能便捷享受河西、軟件谷、雨核等的成熟配套。

接棒從公開至售罄僅用了45天的金基嶼樾府1期，拿地不到一個月，G93案名官宣為金基嶼樾府2期，計劃最快3月底首開入市。

項目部分產品信息，也同步劇透。

根據(jù)規(guī)劃，金基嶼樾府2期共有6棟5-8層住宅，共計117套房。

戶型分布上，建面約127㎡為主力戶型，分布在9號樓、11-13號樓；7號樓為建面約149㎡戶型；8號樓為建面約168㎡戶型。

定位新一代科技私嶼洋房，項目的建筑立面，為大面玻璃+錯層露臺的組合，部分樓棟做了首層架空。

未來，金基嶼樾府1期、2期將實現(xiàn)連通、一體化開發(fā)：

2期規(guī)劃有2個泛會所，整個社區(qū)共計5個泛會所，總面積超1800㎡，涵蓋健身房、茶室、共享會議室、共享書吧、洽談會客廳、棋牌室等功能；

2期與1期的景觀打造也將一脈相承，紅線外L型街角花園擴容至約6000㎡，紅線內景觀面積延伸到約15932㎡，將穿谷入園、山地景觀等營造的私嶼松弛感拉滿。

金基嶼樾府1期實景圖

多說一點。

仁恒城市星光之后，小行的萬科朗拾、越秀天和等樓盤，在戶型定位上相對保守，多以109、139、143㎡為主。

這次金基嶼樾府2期增加了建面約168㎡大平層戶型，風格上也增加了新的裝修選項，滿足改善家庭的進階居住需求，值得期待。

雨核——欣悅云邸

容積率：2.4

產品規(guī)劃：6棟24層住宅，主力戶型99-132㎡

開發(fā)企業(yè)：十朝春置業(yè)

最新動態(tài)：已公開城市展廳，預計春節(jié)后正式公開

2025年4月23日，江蘇十朝春置業(yè)以10億元底價拿下雨核G09地塊，地價16513元/㎡。

地塊緊挨著中華中學附屬雨花小學，與已交付的建發(fā)璞云、萬科朗拾雨核等也相距不遠。

本月，欣悅云邸公開了城市展廳，預計春節(jié)后正式公開售樓處。

根據(jù)規(guī)劃，項目將打造6棟24層住宅，主力戶型為99㎡（A、B兩種），另有118㎡（A、B兩種）、132㎡。

作為雨核的首個四代宅，欣悅云邸的建筑立面以大面玻璃+鋁板線條為主，戶戶帶露臺，且錯層分布。

6棟住宅首層全架空，層高約5.2米，打造約2500㎡泛會所，整體呈海派風。

目前，欣悅云邸的戶型圖已經(jīng)曝光（以最終官宣為準）：

建面約132㎡邊戶，做了3+1房2廳2衛(wèi)設計。主臥為套房，西側連接露臺；客廳可視需求做大寬廳，或隔出一間書房；所有空間的飄窗均不計入建筑面積，餐廳北側帶有家政間。

不過，令人費解的是廚房和餐廳標注了一半計入建筑面積，這在南京很少見。是在北向做了陽臺，后續(xù)可以改造成廚房、餐廳嗎？得等樣板間出來看實際布局考量。

建面約118㎡3室2廳2衛(wèi)，也存在相似的情況，廚房空間只有一半計入建筑面積↓

建面約99㎡2+1室2廳2衛(wèi)，把一半計入建筑面積的陽臺包進室內，客廳可以靈動用作寬廳或客廳+書房/臥室。

欣悅云邸是十朝春在南京布局的首個住宅項目，也是雨核的首個四代宅，關注度自然不低。關于項目的更多產品細節(jié)，得等公開后揭曉。

軟件谷——翠島花城三期

容積率：整體1.19

產品規(guī)劃：23棟3-8層低密住宅

開發(fā)企業(yè)：石林地產

軟件谷骨灰級老盤——翠島花城三期的一舉一動，備受買房人關注。

項目北至郁金香路、西至舜天集團、南至軟件大道、東至玉蘭路，花神湖、地鐵1號線花神廟站、雨花客廳、宜悅城、中興、華為等配套、產業(yè)都在周邊。

事實上，從去年3月起，翠島花城三期開始頻頻動作。就在本月15日，項目臨時建筑規(guī)劃許可進行了批前公示，今年入市有望？

根據(jù)最新規(guī)劃（去年6月的版本），項目地上建筑面積約4.62萬方，主要建設住宅、物業(yè)配套用房、養(yǎng)老服務用房、社區(qū)中心等。其中，住宅部分共建設23棟低密度產品：

3層超低密，共4棟；

3+1層、6+1層，各1棟；

5+1層、7+1層，各2棟；

4+1層，共13棟。

與上一版（去年3月的版本）規(guī)劃比，最值得注意的是4棟2層住宅取消，改為4棟3層住宅。目前河西的瑞璽、鳳起潮鳴都有3層超低密產品，現(xiàn)在雨花也要入局了。

下圖，是翠島花城三期上一版的多層住宅效果圖，大面積落地玻璃+錯層露臺的四代宅Buff疊滿。

更新后的規(guī)劃，并沒有釋放最新建筑效果圖。不過，開發(fā)商聽取了業(yè)主們的意見，將規(guī)劃配電房和社區(qū)中心“挪”走，盡可能不影響一期二期既有住宅樓棟。

目前，翠島花城三期的戶型面積段等產品細節(jié)還沒有釋放。希望這個早在2002年就拿地、一期二期于2004年建成的超級大盤，能盡快面世，帶給板塊不一樣的改善血液。

本質上，以上純新盤區(qū)隔性很強，客群畫像不一。

目前來看，小行的金基嶼樾府2期最不愁賣，畢竟有1期的逆勢熱銷打樣，再加上金基的口碑效應、地段配套的光環(huán)，很穩(wěn)。

欣悅云邸雖然是雨核的首個四代宅，但十朝春的產品力還待驗證，現(xiàn)階段買房人也難免拿它和雨花新澍對比。若后續(xù)十朝春沒能滿足見多識廣的買房人的預期，雨花新澍反而能再吸一波粉。

翠島花城三期，地段、配套、超低密產品等都是加分項，但項目產權縮水24年、石林地產鮮有豪宅開發(fā)經(jīng)驗……也將是買房人不得不考量的因素。

相比之下，2023年拿地的人居森林G15，2025年拿地的人居森林G57、安德門G58等，動作就沒那么快了。

雖然整個雨花的新房供應相對有限，但買房人也不必過分焦慮。除了以上純新盤，安德門的頤和金陵印、軟件谷的雨花新澍等也是迭代四代宅，且有國企操盤的安全感，不妨納入備選項中。