湖南
在本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，很多房企紛紛暴雷。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：2020年1月-2025年12月，核心規(guī)模房企（大部分為上市房企）累計(jì)有79家暴雷。在這79家暴雷房企中，有27家上市房企被迫退市。
核心規(guī)模房企暴雷數(shù)量最多的年份為2022年，總共有44家房企暴雷；其次就是2021年，有16家房企暴雷。
這些暴雷房企大部分為長三角和珠三角房企。仔細(xì)觀察這些暴雷房企，我們發(fā)現(xiàn)我國有一個地區(qū)的房企，在本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，幾乎沒有暴雷情況的發(fā)生。那么，這個地區(qū)是哪一個地區(qū)呢？
“香港！”對，你說得沒錯。在本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，我國香港地區(qū)幾乎沒有房企暴雷情況發(fā)生。那么，香港房企具有什么特質(zhì)，讓他具有如此強(qiáng)悍的抗風(fēng)險(xiǎn)能力呢？我們系統(tǒng)梳理發(fā)現(xiàn)香港房企主要有以下幾個方面的特質(zhì)：
首先是香港房企的低負(fù)債率。與內(nèi)地核心規(guī)模房企80%，甚至更高的負(fù)債率形成鮮明對比的是，香港前十大房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均僅為24%。即便是香港前十大房企中資產(chǎn)負(fù)債率最高的新世界發(fā)展，其資產(chǎn)負(fù)債率也只有50%。 低負(fù)債率意味著償債壓力少。即使遇到金融政策調(diào)整和房地產(chǎn)市場下行，這種房企也會比高負(fù)債率房企更加輕松應(yīng)對，因而債務(wù)違約相對較低。
其次就是香港房企自持物業(yè)租賃收入占比高，且盈利能力強(qiáng)。香港房企一般為混合經(jīng)營，即香港房企開發(fā)的樓盤，既有出售的物業(yè)，也有自持的物業(yè)。香港房企自持的物業(yè)有寫字樓、商場和酒店等業(yè)態(tài)，由香港房企自行或委托招商出租。因此，香港房企的收入有兩部分構(gòu)成:一部分為銷售物業(yè)的收入，而另一部分為自持物業(yè)出租的收入。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港前十大房企自持物業(yè)租賃收入占比平均為40%，也就是說，在香港房企的收入來源中，有40%的收入來源于自持物業(yè)的出租收入。這種出租的收入，在樓市下行周期，幾乎不受影響。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整中，也能夠給香港房企帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。當(dāng)然這種自持物業(yè)的租賃收入，得益于香港房企前期的市場調(diào)研和后期的盈利能力，像太古地產(chǎn)自持物業(yè)單位月租金均超過200元/平方米，就遠(yuǎn)超內(nèi)地房企單位月租金在100元左右的水平。
最后就是香港房企融資成本低。在筆者所從業(yè)的幾個內(nèi)地上市房企中，疫情前的融資成本基本上在13%-15%。在疫情后，筆者一次去收購一個中小房企的股權(quán)，在盡職調(diào)查的過程中，竟然發(fā)現(xiàn)這個中小房企的融資成本竟然高達(dá)21%！而香港房企的融資成本是多少呢？根據(jù)相關(guān)資料顯示，香港房企平均融資成本為3.3%，這跟內(nèi)地房企平均融資成本6.6%相比，明顯要低得多。這可能也是香港房企在本輪房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，幾乎沒有房企暴雷的原因之一。
你知道香港房企在本輪調(diào)整中幾乎沒有暴雷，還有哪些方面的原因呢？歡迎在評論區(qū)留言討論。
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