重慶樓市開(kāi)始離譜了！江北嘴板塊房?jī)r(jià)從3.5萬(wàn)變成1.3萬(wàn)，兩江四岸核心區(qū)依然堅(jiān)挺

最近大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，身邊聊房子的人又多了起來(lái)？我身邊不少朋友都在說(shuō)，重慶有些地方的房?jī)r(jià)跌得讓人有點(diǎn)懵。前兩天一個(gè)中介朋友給我發(fā)消息，說(shuō)江北嘴某樓盤(pán)，以前掛牌3.5萬(wàn)一平，現(xiàn)在有的房源直接掉到了1.3萬(wàn)。我當(dāng)時(shí)還以為他發(fā)錯(cuò)了消息。

說(shuō)實(shí)話(huà)，作為一個(gè)在重慶生活了十幾年的人，我見(jiàn)過(guò)江北嘴從一片工地變成“陸家嘴重慶分嘴”，也見(jiàn)過(guò)2018年前后那種排隊(duì)搶號(hào)的狂熱。但現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，確實(shí)有點(diǎn)離譜了。不過(guò)仔細(xì)一看，整個(gè)市場(chǎng)又不是一邊倒的慘淡，兩江四岸的核心區(qū)，價(jià)格穩(wěn)得讓人意外。今天咱們就好好聊聊這個(gè)現(xiàn)象。

江北嘴的“神話(huà)”破了？

先說(shuō)說(shuō)江北嘴這事兒。江北嘴的房?jī)r(jià)是怎么漲起來(lái)的？2016年到2018年那一波，重慶樓市整體往上走，江北嘴作為金融中心、CBD核心、江景資源加持，房?jī)r(jià)從一萬(wàn)出頭直接沖到兩萬(wàn)多，再到三萬(wàn)多，個(gè)別豪宅甚至喊到四萬(wàn)。那時(shí)候你要是說(shuō)自己在江北嘴買(mǎi)了房，大家都會(huì)高看一眼。

但為什么現(xiàn)在跌得這么狠？其實(shí)道理也不復(fù)雜。當(dāng)年的價(jià)格里，有相當(dāng)一部分是預(yù)期撐起來(lái)的——預(yù)期金融中心會(huì)帶來(lái)大量高收入人群，預(yù)期配套會(huì)持續(xù)升級(jí)，預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)一直漲。可現(xiàn)實(shí)是，金融行業(yè)的擴(kuò)張速度沒(méi)想象中那么快，再加上整個(gè)大環(huán)境變了，投資需求退潮，那些靠杠桿撐起來(lái)的買(mǎi)家，現(xiàn)在只能降價(jià)出貨。

我認(rèn)識(shí)的一個(gè)朋友，2020年在江北嘴買(mǎi)了一套二手房，當(dāng)時(shí)單價(jià)2.8萬(wàn)，現(xiàn)在同小區(qū)同戶(hù)型掛牌價(jià)1.6萬(wàn)左右。他說(shuō)自己每次看到中介發(fā)的房源信息，心里都在滴血。但這也是沒(méi)辦法的事，市場(chǎng)就是這樣，漲的時(shí)候大家搶著上車(chē)，跌的時(shí)候想跑都跑不掉。

不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，1.3萬(wàn)的江北嘴，真的就虧了嗎？你得看跟什么比。跟最高點(diǎn)比肯定是虧了，但跟重慶的平均房?jī)r(jià)比，這個(gè)位置、這個(gè)配套，其實(shí)也不算特別便宜。關(guān)鍵是，現(xiàn)在的買(mǎi)家心態(tài)變了，以前買(mǎi)房看的是“未來(lái)能漲多少”，現(xiàn)在看的是“現(xiàn)在住得舒不舒服”“月供能不能扛住”。

兩江四岸，憑什么“穩(wěn)”？

有意思的是，江北嘴跌了，但兩江四岸核心區(qū)——比如解放碑、洪崖洞附近、南濱路、長(zhǎng)濱路這些地方——價(jià)格反倒挺堅(jiān)挺。我查了一下最新數(shù)據(jù)，核心區(qū)的一線(xiàn)江景房，單價(jià)基本還在2萬(wàn)到3萬(wàn)之間，好的樓層和朝向甚至更高。而且掛牌量不多，房東也不愿意降價(jià)。

這是為什么？我覺(jué)得核心在于兩個(gè)字：稀缺。

江景房這個(gè)東西，尤其是核心區(qū)的江景房，它是有“不可復(fù)制性”的。你可以說(shuō)重慶到處都有江，但兩江交匯那個(gè)位置，朝天門(mén)、江北嘴、彈子石組成的這個(gè)“金三角”，全重慶就這么一塊。不管江北嘴的金融中心能不能做起來(lái)，這個(gè)景觀資源、這個(gè)地標(biāo)價(jià)值，是實(shí)實(shí)在在的。

另外還有一個(gè)原因，就是核心區(qū)的房子，大部分是自住需求撐著的。買(mǎi)江北嘴的人，很多是投資客或者沖著升值去的；但買(mǎi)解放碑、南濱路的人，很多是真喜歡那個(gè)位置，或者做生意需要那個(gè)地段。自住需求的特點(diǎn)是穩(wěn)定，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)就急著賣(mài)房。

我有個(gè)客戶(hù)是做民宿的，他在南濱路有兩套江景房，疫情那幾年生意不好，很多人勸他把房子賣(mài)了，他不賣(mài)。他說(shuō)：“我這個(gè)位置，只要旅游一恢復(fù)，就不愁沒(méi)人住。”今年春節(jié)重慶旅游火成什么樣大家都看到了，他的民宿天天滿(mǎn)房，房?jī)r(jià)比疫情前還高。這就是核心區(qū)的底氣。

現(xiàn)在買(mǎi)房，到底該怎么選？

聊到這里，可能有人要問(wèn)了：那現(xiàn)在到底能不能買(mǎi)？買(mǎi)哪里？我的看法是這樣的——

如果你是剛需，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的窗口期。 重慶的房?jī)r(jià)從2021年高點(diǎn)下來(lái)，整體回調(diào)了大概兩到三成，個(gè)別板塊甚至更多。利率也下來(lái)了，首套房貸利率現(xiàn)在3.45%左右，比前幾年的5點(diǎn)幾、6點(diǎn)幾低了一大截。月供壓力小了，上車(chē)門(mén)檻也低了。

但關(guān)鍵是選對(duì)地方。我的建議是：能買(mǎi)核心區(qū)，就別買(mǎi)遠(yuǎn)郊；能買(mǎi)現(xiàn)房，就別買(mǎi)期房；能買(mǎi)自住需求多的板塊，就別買(mǎi)投資客扎堆的板塊。

江北嘴現(xiàn)在1.3萬(wàn)，如果你是自己住，我覺(jué)得可以認(rèn)真看看。畢竟這個(gè)價(jià)格，放在重慶也不算貴了，而且江北嘴的配套其實(shí)不差——輕軌6號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)都通了，商場(chǎng)有IFS，學(xué)校醫(yī)院也都跟得上。問(wèn)題是你得接受它短期內(nèi)可能不會(huì)再漲，甚至可能還會(huì)跌一點(diǎn)。但只要你不是加杠桿炒房，自住的話(huà)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控。

如果你預(yù)算稍微寬裕一點(diǎn)，我還是建議多看兩江四岸核心區(qū)。南濱路、北濱路、長(zhǎng)濱路這些地方，價(jià)格雖然高一些，但保值能力更強(qiáng)。而且說(shuō)實(shí)話(huà)，住在江邊那個(gè)感覺(jué)，確實(shí)不一樣。我每天下班路過(guò)南濱路，看著夕陽(yáng)打在江面上，那個(gè)畫(huà)面，再貴的房子也值了。

一些真心話(huà)

這幾年樓市的變化，讓很多人心里不是滋味。買(mǎi)了房的怕跌，沒(méi)買(mǎi)房的怕漲，賣(mài)了房的怕賣(mài)虧了。其實(shí)我覺(jué)得，房子終究是用來(lái)住的，不是用來(lái)焦慮的。

重慶這個(gè)城市，底子在這兒。人口流入還在繼續(xù)，GDP增速在全國(guó)排得上號(hào)，城市界面越來(lái)越好，軌道交通里程全國(guó)前列。只要城市在發(fā)展，樓市就不會(huì)一直跌下去。只是以前那種“閉著眼睛買(mǎi)都能賺”的日子，確實(shí)過(guò)去了。

最后想問(wèn)問(wèn)大家：你們覺(jué)得江北嘴1.3萬(wàn)的房子值得買(mǎi)嗎？或者你身邊有沒(méi)有類(lèi)似的買(mǎi)房故事？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法。如果你也在看房、買(mǎi)房的過(guò)程中遇到了困惑，也可以留言，我們一起交流。