保利，開年動刀了

文/十一弟
剛一開年，央企保利發展就對自己動了一場大手術。
它先是進行了一輪大規模的高管調動。
華南、大灣區、江西、武漢等核心區域的封疆大吏，該扶正的扶正，該升遷的升遷，該換防的換防。
幾乎在同一時間，作為指揮中樞的總部，也進行了組織架構調整。
保利現在的總部，被精簡合并為10個職能中心——
董事會辦公室、綜合管理中心、戰略投資中心、財務金融中心、不動產運營中心；
審計與風控管理中心、人力資源中心（保利商研院）、黨群工作辦公室、紀檢監察工作辦公室、黨委巡察工作辦公室。
其中，最引人注目的，是整合后新設立的不動產運營中心。
封疆大吏的調動，是為了業績導向；
總部的組織架構調整，則是服務于大船掉頭、戰略轉型。
前幾天，位于上海徐匯濱江的一家掛著保利招牌的中介門店，盛大開業了——
保利高屋行。
這是保利旗下的高端房產經紀品牌，在魔都開出的第一家門店。
它聚焦上海總價超兩千萬的二手豪宅買賣，計劃年內還要繼續開設7~8家門店。
高屋行的運營主體，是保利和潤房地產投資顧問有限公司，由保利發展全資持股。
十一弟查了下，保利和潤成立于2022年，主營房地產經紀、咨詢和住房租賃等業務，原先是由保利旗下經紀板塊載體——保利投顧戰略升級而來。
保利和潤主要有四塊業務——新房代理、數字營銷、存量房經紀、渠道分銷，其實就是保利旗下的房地產營銷和經紀代理平臺。
而新推出的高屋行，則在保利和潤名下承擔著二手房買賣、房屋置換等租售代理業務。
高屋行的定位，是高端房產經紀服務，去年八月份才開始啟動。
它率先進入了廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等幾個城市，目前開業了將近20家門店。
有人對高屋行的業務模式作過研究——
以租促售、以舊換新、專屬服務。
其中，以租促售是通過保利資產管理平臺統一收儲房源來做租賃。
有意向認購保利新房的業主，可以享受售房服務，認購新房后可退還部分傭金，無法賣出也有協商機制等。
以舊換新是通過提供舊房快速代售、新房優先認購、傭金補貼等一站式服務，縮短房東的置換周期。
因為現在保利開發的新盤，傾向于改善型項目。
專屬服務則是單邊代理的作業模式，高屋行的經紀人將明確接受賣方或者買方的單方委托，為交易委托人爭取利益最大化。
高屋行的設立推出，意味著保利要從傳統開發業務，大舉殺入中介行業。
這是鏈家、貝殼、中原地產等中介巨頭的腹地，早就建立了又寬又深的護城河。
開發商殺進中介行業，保利不是第一個，也不是第一次。
連同這次推出的高屋行，保利已經是第三次布局經紀賽道了。
2019年，保利和潤旗下的保利愛家品牌上線，主營二手房、新房和寫字樓租售等經紀業務。
據說，到2023年，保利愛家已進入了30個重點城市，開設了將近200家門店，積累了100多萬組客戶資源。
在廣州、沈陽、成都、重慶、合肥等城市，保利愛家直營門店數量位居當地前列。
不過，保利愛家占據的市場份額，實際上很小。
相比貝殼平臺上的幾萬家門店、幾十萬名經紀人，更是無足輕重。
2022年，保利又啟動了第二次經紀業務嘗試。
依托于保利物業，推出了一個全新的服務品牌——保利托房，并在佛山開出了第一家門店。
不同于其他中介門店，保利托房的業務模式，是以物業管理為入口，為小區業主提供賣房租房養房的全托服務。
除了房屋買賣，還有咨詢顧問、資產運營、金牌家政、家裝家居等服務內容。
從保利托房目前的發展布局來看，聲量很小，并未形成氣候。
在經紀行業，想要大規模布局擴張，不僅需要高濃度的資本投入，還要有很深厚的管理經驗和運營能力。
短時間內，保利恐怕很難切走這些傳統中介巨頭的蛋糕。
所以，高屋行殺入中介行業，一開始就走了差異化定位——
聚焦高端豪宅，單邊代理的作業模式，落地在保利開發業務更有優勢的城市。
本質上，高屋行主打的以租促售、以舊換新、專屬服務，保利的核心目的，是要形成一二手聯動。
尤其是改善型項目的置換，必須嫁接二手房租售，為新房銷售打通客戶鏈路。
去年的百強房企銷售榜單上，保利依然穩坐銷冠。
2025年，它的銷售額超過2530億，下滑了兩成以上。
盡管在規模上，保利還是行業一哥，但房子越來越難賣，業績壓力越來越大。
而且，銷售規模確實已經不那么重要了。
保利的銷售排名，比華潤、中海都要高。
但它的盈利能力，跟這兩家央企地產商，有著斷層式的差距。
現在的保利，亟需思考的，不是如何繼續把規模做大，甚至不是守住銷售排名。
而是在房地產行業進入下一個十年，怎樣才能活得更好。
去年初，保利發展董事長劉平，談到過下一階段保利的新目標——
未來兩三年內，要重塑一個新保利。
它的新方向，是全面重做，戰略重心轉向三大業務協同并進——
不動產投資開發，全面做優；
不動產經營，加速做大；
不動產綜合服務，力爭做強。
按照劉平的判斷，不動產存量市場空間廣闊，經營與服務板塊大有可為。
他的目標是——
保利能在未來三年內，三大主業實現質變，三到五年達到更均衡的業務結構。
剛一開年，高屋行殺入中介行業，總部組織架構調整，設立不動產運營中心。
這一系列調整與變革動作，圍繞的都是不動產經營與不動產綜合服務。
在保利體系內，這兩大新業務的重要性，已經跟從前傳統的住宅開發業務一樣，齊頭并進。
從前習慣了賺快錢、賺大錢，現在行業變天了。
哪怕是行業一哥、央企老大，生存的焦慮感也拉滿了。
它也要放下身段，學會干臟活、苦活、累活，慢慢接受賺慢錢、賺小錢了。
形勢比人強，船大難掉頭。
趁著行業余暉，殘存的紅利，趕緊多折騰一下，試著轉型。
畢竟，現在手上還有資本，留有試錯的空間和轉圜的余地。
等到市場逼著你轉型的時候，就不會讓你從從容容、游刃有余，只能是匆匆忙忙、連滾帶爬了。