劉凱：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三大周期變化和六個(gè)應(yīng)對(duì)范式

　　近日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"內(nèi)卷與進(jìn)化：商業(yè)辦公的范式變革"。

　　論壇期間，2025熱點(diǎn)寫字樓產(chǎn)業(yè)園渠道代理精準(zhǔn)對(duì)接洽談會(huì)同期舉辦?；顒?dòng)邀請(qǐng)了20家來自國際五大行、知名渠道代理機(jī)構(gòu)和20家寫字樓產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商運(yùn)營商出席，圍繞2025年交易趨勢(shì)與供需變化展開交流和對(duì)接，并對(duì)2026年市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)和展望。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱出席活動(dòng)并致辭。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)執(zhí)行會(huì)長、房訊指數(shù)CORC首席研究員劉凱

　　劉凱在致辭中表示，2025年以來，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園仍處于平臺(tái)整理期。市場(chǎng)供應(yīng)失衡，需求信號(hào)失真，租售價(jià)格失序，投資意愿失速，以價(jià)換量仍是市場(chǎng)主流態(tài)勢(shì)。

　　我們認(rèn)為，近年來寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)面臨三大周期性變化：經(jīng)濟(jì)增速處于下行期，市場(chǎng)供需不平衡內(nèi)卷加劇，人工智能時(shí)代的到來。因此，商業(yè)辦公市場(chǎng)企穩(wěn)回升仍然需要一個(gè)緩慢的過程。

　　一方面，由于寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的基本面在一個(gè)區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時(shí)受到遠(yuǎn)程辦公和降本增效的壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場(chǎng)庫存增加以及更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場(chǎng)需要時(shí)間和空間進(jìn)行消化。

　　當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正站在"內(nèi)卷"與"進(jìn)化"的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價(jià)格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進(jìn)困境；向右，是用產(chǎn)品力、運(yùn)營力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在開發(fā)商、在消費(fèi)者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

　　所謂"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"，本質(zhì)上就是行業(yè)供需失衡的結(jié)果，一方面是供給側(cè)的持續(xù)過剩；另一方面則是需求側(cè)的持續(xù)低迷。"內(nèi)卷式"競(jìng)爭(zhēng)毫無疑問是內(nèi)耗的產(chǎn)物。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時(shí)也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈條的生存空間。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來說，"內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)"主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是打"價(jià)格戰(zhàn)"，靠低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來"卷"；二是打"營銷戰(zhàn)"，不顧服務(wù)、品質(zhì)，只靠花哨宣傳推廣來"卷"；三是打"追隨戰(zhàn)"，不考慮自身實(shí)際基因，盲目跟風(fēng)追隨行業(yè)所謂熱點(diǎn)來"卷"。

　　2025年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平臺(tái)整理期的"內(nèi)卷與進(jìn)化"局面，既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分水嶺，也是是轉(zhuǎn)型升級(jí)的起跑線，更是范式變革轉(zhuǎn)換期。

　　站在今天的角度看未來一段比較長的時(shí)間，中國寫字樓市場(chǎng)從運(yùn)營管理到資產(chǎn)管理，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)從空間開發(fā)到產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如何應(yīng)對(duì)這些變化？我們認(rèn)為，行業(yè)變革需要六種范式：

　　第一，產(chǎn)品范式從產(chǎn)品為中心到用戶為中心，更新迭代明星產(chǎn)品線圍繞安全舒適綠色智慧的"好商辦"精耕細(xì)作。

　　第二，經(jīng)營范式從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化，加快空間改造調(diào)改節(jié)奏。

　　第三，運(yùn)營范式從空間改造到城市更新，緊抓從開發(fā)到運(yùn)營數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　第四，資產(chǎn)范式從公募reits到資產(chǎn)數(shù)字化，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)公募reits，打造資產(chǎn)數(shù)字化新樣本。

　　第六，競(jìng)爭(zhēng)范式從內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)到競(jìng)合式共贏，聚焦新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)崛起機(jī)會(huì)，多領(lǐng)域跨界合作多層面協(xié)同發(fā)展。