聚焦銀發(fā)“新基建”：養(yǎng)老地產(chǎn)市場趨勢與實踐洞察

隨著中國老齡化進程加速，高品質(zhì)養(yǎng)老需求持續(xù)釋放，養(yǎng)老地產(chǎn)正成為資本與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的新焦點。近日，仲量聯(lián)行舉辦了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)交流會，聚焦中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的投資機遇與發(fā)展路徑。活動邀請了來自業(yè)主、投資機構(gòu)以及運營方的多位養(yǎng)老行業(yè)專家，共同分享了對當(dāng)前市場的觀察與趨勢研判，為與會者提供了兼具戰(zhàn)略高度與實操價值的行業(yè)視角。

中國老齡人口正快速增長，以上海為代表的一線城市老年人口龐大，催生了巨大的養(yǎng)老需求，對專業(yè)化、高品質(zhì)養(yǎng)老公寓的需求日益凸顯；然而，當(dāng)前國內(nèi)市場供給仍存在明顯的結(jié)構(gòu)性矛盾：以上海為例，中心城區(qū)老年人口比例占比普遍超過40%，但區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)品仍存在大量以多人間為主或床均面積較小的項目（<30㎡）仲量聯(lián)行上海戰(zhàn)略顧問部資深董事俞志英在分享中指出，當(dāng)前上海市場中養(yǎng)老設(shè)施數(shù)量多但品質(zhì)參差，且專業(yè)照護、活力養(yǎng)老等新興細(xì)分領(lǐng)域存在顯著供給缺口。這種供需差異，為具備專業(yè)能力的市場參與者創(chuàng)造了潛在的發(fā)展機遇。

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伴隨供給缺口擴大，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場參與方愈發(fā)多元。俞志英指出，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場主體可分為運營系、險資系與地產(chǎn)開發(fā)系。運營系通常具備充沛的產(chǎn)業(yè)上下游資源，或具備輸出運營服務(wù)的能力；險資系則具備高凈值客戶基礎(chǔ)與完善的營收退出路徑；地產(chǎn)開發(fā)系則為以開發(fā)邏輯延伸出的專業(yè)運營商派系，通常對產(chǎn)標(biāo)品質(zhì)與客戶需求的匹配度擁有深刻理解和專業(yè)能力。

在本次交流會上，一個鮮明的共識是：市場參與者普遍更青睞新建物業(yè)，而非存量改造項目。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事俞則人、投資與資本市場部負(fù)責(zé)人孫翎與嘉賓就此展開深度探討。

上海普陀康養(yǎng)中心代表吳鋒從運營與改造實踐角度指出，存量物業(yè)改造面臨諸多現(xiàn)實挑戰(zhàn)：傳統(tǒng)辦公樓的電梯布局存在“核心筒”這一通用設(shè)計，往往導(dǎo)致在改造時面臨“出床率”低的問題；同時，建筑高度超過54米后，消防改造難度大幅增加；此外，市中心項目改造成本高、審批流程復(fù)雜。

吉寶養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展副總裁張曉宇作為外資投資機構(gòu)代表，也從資產(chǎn)稀缺性與技術(shù)可行性層面呼應(yīng)了這一觀點。他分享指出，成熟的養(yǎng)老項目在市場化供應(yīng)方面仍然稀缺，過去多以財政或國企主導(dǎo)的設(shè)施用地以定向供應(yīng)為主，可交易的市場化項目“可遇不可求”；而存量改造往往面臨較大的技術(shù)挑戰(zhàn)，因此當(dāng)前市場仍以機會型投資項目為主。

俞志英在分享中將當(dāng)前市場上與“養(yǎng)老”相關(guān)的產(chǎn)品分為幾個主要類型：包括以照護功能為主的傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)、聚焦活躍長者的老年公寓、以及康養(yǎng)社區(qū)等，不同產(chǎn)品適配不同的客群與運營模式。

張曉宇進一步探討了“養(yǎng)老（康養(yǎng)）能否成為公寓賽道細(xì)分品類”的可能性，例如打造以純租賃形式為主的“活力養(yǎng)老”產(chǎn)品。他指出，當(dāng)前市場上已出現(xiàn)“類”老年長租公寓的產(chǎn)品形態(tài)：只要選址不過于偏僻，且能通過與周邊醫(yī)院合作解決急性重大疾病的應(yīng)對問題，養(yǎng)老機構(gòu)完全可以聚焦于提供日常的康養(yǎng)管理服務(wù)，形成“輕醫(yī)療、重養(yǎng)老”的產(chǎn)品模式。

這一觀點也與上海森蘭外高橋商業(yè)營運中心代表韓燕提到的“輕養(yǎng)護、重養(yǎng)老的可能性”相呼應(yīng)。同時，她在分享中也提醒到，國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)門檻較高：資金需求較高、回報周期長（約5-10年），且無論是輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)項目，“人才是關(guān)鍵”。在當(dāng)前市場階段，從項目選址、物業(yè)設(shè)計改造到定位規(guī)劃，能夠完全操盤項目的專業(yè)人才非常稀缺，因此“入局”養(yǎng)老領(lǐng)域前，提前融入運營思維顯得尤為重要。

在輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的選擇上，來自投資機構(gòu)的分享提供了值得關(guān)注的視角。泰康之家華東業(yè)務(wù)發(fā)展中心總經(jīng)理張靜波分享表示，整個行業(yè)正在向更多元的投資模式發(fā)展，未來全國核心城市仍將是重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、輕資產(chǎn)等不同模式結(jié)合的趨勢。

與這一觀點相呼應(yīng)，張曉宇在分享中提到，“中資產(chǎn)”可能是投資回報效率較高的方式，主要收益來源于中資產(chǎn)項目或管理運營輸出。

上述變化反映的是行業(yè)逐步走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化運營的趨勢。韓燕也強調(diào)，養(yǎng)老本質(zhì)是“以民生為場景的科技創(chuàng)新”，政府更青睞“養(yǎng)老+適老化產(chǎn)品”的務(wù)實結(jié)合（例如腦機接口、具身智能等技術(shù)的適老化應(yīng)用），而非單純的概念創(chuàng)新。

政策環(huán)境是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要變量。韓燕從業(yè)主方視角提出，國企“房東”可扮演政府與社會機構(gòu)之間的“翻譯官”，幫助解讀政策、對接資源。她分享表示，養(yǎng)老可以成為城市更新的新內(nèi)容，而政府政策更多是“錦上添花”。而在當(dāng)前階段，應(yīng)堅持“技術(shù)為先、創(chuàng)新為先”，推動養(yǎng)老與適老化科技產(chǎn)品的融合。

俞志英在分享中也指出，上海近年出臺的《上海市推動銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》等文件，明確支持養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化發(fā)展，增加高品質(zhì)服務(wù)供給。特別是在城市更新領(lǐng)域，有關(guān)存量低效商務(wù)樓宇可在一定期限內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)的政策，為養(yǎng)老設(shè)施進入核心城區(qū)提供了可能的路徑。

在人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、政策支持和市場主體多元化的多重推動下，中國養(yǎng)老地產(chǎn)的機遇之光已然清晰可見。當(dāng)前市場環(huán)境下，存量改造雖面臨技術(shù)挑戰(zhàn)，卻因土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的可能，成為一條值得探索的“微光之路”；而項目成功的核心，在于精準(zhǔn)定位細(xì)分客群、打造差異化產(chǎn)品體系，并以運營思維前置指導(dǎo)整體開發(fā)，為市場點亮差異化的價值燈塔。

此外，值得注意的是，養(yǎng)老行業(yè)的快速擴張正帶來顯著的專業(yè)人才缺口，這既是挑戰(zhàn)，也為地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)等相關(guān)領(lǐng)域人才提供了明確的轉(zhuǎn)型方向。人才的持續(xù)涌入與升級，將成為驅(qū)動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成熟、推動整個商業(yè)地產(chǎn)價值鏈轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。