賣地收入約640億元！2025年南通土地市場數據出爐

據「新知南通研究院」不完全統計，2025年南通大市共掛牌137宗涉宅地塊，其中134宗成功出讓，總出讓土地面積約605萬㎡，賣地收入約640億元，土地成交均價約10584元/㎡。

與2024年相比，2025年“量增價跌”——成交宗數增加6宗，面積增加約31萬㎡，收入增加約25億元，但成交均價下降約131元/㎡。

但“量增”主要依靠本地國資托底驅動，而非新房市場需求廣泛復蘇。因此，“價跌”更具指示意義，反映出土地資產仍處于價值重估階段。

縱觀過去六年，南通大市累計成交涉宅地塊926宗，總面積約4460萬㎡，總收入約4800億元。

2020年超1100億元，2021年也成功破千億，2022年斷崖式跌至700億元以下，隨后三年持續在600-700億元區間震蕩。市場從“擴張”到“出清”，再到目前的“盤整企穩”。

Part.1

區域表現

2025年賣地收入最高的區域仍是南通市區，28宗地塊貢獻約168億元，占總收入約26%。

通州區位列第二，16宗地塊收入約98億元，占比約15%；海安市排名第三，23宗地塊收入約90億元，占比約14%。

往年供地規模較大的如皋市，2025年僅收入約49億元，較2024年大幅下降超50%，這可能與其前期供應過量、存量去化壓力較大有關。

從同比變動來看，除如皋顯著下滑，海門、海安基本持平外，其余區域均實現不同程度增長。

Part.2

拿地主體

134宗成交地塊中，132宗均有本地國資參與，占比近99%。這一比例在2020年僅為49%，2023年超過90%，至2025年已近乎壟斷。

全國性品牌房企僅招商蛇口、中海兩家現身，且多以聯合體形式參與——

? 1月，中海斥資約5.35億元摘牌南通市區R24028地塊，即臻如府二期

? 9月，招商蛇口聯合南通新豪置業、南通崇發置業，斥資約27.65億元摘牌南通市區濱江板塊R25020、R25021地塊

? 11月，招商蛇口聯合啟東市忠誠信開發建設有限公司，斥資約4.68億元摘牌啟東市政府西25015地塊

此外，海安曲塘鎮2025007001地塊由本地民企南通佑祺房地產開發有限公司以968萬元競得。

本地國資托底購地，在短期內對穩定市場起到了積極作用，但這些本地國資持有土地，能否在未來高效轉化為符合市場需求的產品，并實現資金的良性循環，而非沉淀為新的債務與庫存，將成為影響區域市場健康發展的關鍵。

Part.3

土地價格

2025年共誕生18宗樓面價“破萬”地塊，較2024年微增1宗，具體包括南通市區12宗、啟東4宗、海門1宗、如皋1宗。

樓面價TOP10地塊中，9宗位于南通市區，TOP3均花落創新區，表明優質板塊的土地價值仍獲認可。

市場整體價格有一定下降，除前文提到的“2025年成交均價約10584元/㎡，較2024年下降約131元/㎡”之外，地王樓面價也明顯下滑。

2024年地王樓面價高達約17786元/㎡，且有3宗地塊樓面價突破15000元/㎡，而2025年地王樓面價僅約13260元/㎡，較2024年下滑超4500元/㎡。

樓面價下滑與容積率有關，但也反映出，在不確定性仍存、競爭加劇的市場中，即便對于核心位置的資產，拿地主體也對未來利潤空間保持高度審慎。

Part.4

產品趨勢

134宗成交地塊中，容積率≤1.5的地塊有52宗，占比約39%，2024年該比例為43%；容積率≤1.2的地塊為16宗，占比約12%，2024年該比例為18%。

在改善型需求為主的當下，低容積率地塊供應占比不升反降，可能是一種主動的市場調節策略。

或有意控制未來高端改善型住宅的供應總量，以避免同質化產品短期內集中入市，引發“內卷式”價格競爭，從而維護整體房價體系的穩定。

Part.5

總結展望

綜上所述，2025年南通土地市場雖在成交量與收入規模上較2024年略有回升，但仍處于近六年周期中的低位區間，持續印證著行業深度調整的影響。

展望未來，觀察焦點不應僅局限于“交易規模”，還應轉向“資產轉化”。本地國資所獲土地的開發進度、產品定位、去化情況以及資金循環效果，將成為研判南通房地產市場能否真正走向復蘇的關鍵。

后續，我們將通過專題報告形式，對南通各區域長期未動工地塊以及國資土地持有情況進行深入剖析，敬請期待。

數 據 說 明

*信息來源：南通市自然資源網上交易平臺

*統計時間：2026年1月5日

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」