房產公司新一輪暴雷潮？

周末祥源控股在浙江金融資產交易中心發行的產品無法兌付事件，引起廣泛關注。

前幾年知名房地產公司密集暴雷以后，市場停歇了一段時間，最近有萬科2筆債券計劃展期、祥源控股兌付逾期，隨著房價繼續下跌，新房成交額連續下滑， 房產公司出現新一輪暴雷潮的苗頭。

祥源兌付逾期的這幾款產品，投資者的收益率在4%-5%之間，這個收益率其實不算高，不過浙金中心平臺的收益率也有 4%-5%，那么祥源實際支付的成本就在8%-9%了。

作為一個發行產品的平臺，收取如此高的費率，說明募資方對平臺的依賴非常強，關系也非同一般。

2024年底，全國清理地方金融交易平臺， 浙江金融資產交易中心 被取消了業務資質，2025年1月，國資方將控股權轉讓給了一家民營企業， 浙金中心更名為浙江浙金資產運營股份有限公司。

后來， 浙金作為一個平臺方，對外售賣的項目幾乎全是祥源系產品。 投資者調查發現，浙金資產與祥源控股 之間存在多條歷史交叉、股權鏈條、投資結構與人員關系。說明 浙金與祥源在多個層面深度綁定，而平臺上的產品大量集中于祥源控股公司，就不是偶然現象了。

其實逾期的原因很簡單，就是將資金挪用去填補房地產項目窟窿了，銀行抽貸、斷貸，地產低迷，資金鏈斷裂，產品逾期。

祥源控股主要有三大業務板塊，分別是文旅板塊、基建板塊和地產板塊。

自2008年涉足文旅產業以來，祥源控股投資布局了50余個文旅項目，遍布全國17個省市，覆蓋世界遺產6處，國家5A級景區12處、4A級景區20處。

地產板塊主要是祥源控股旗下的祥源地產，涵蓋地產開發、商業運營、酒店管理、物業服務等領域，開發項目有16個。

目前，祥源控制下的3家上市公司分別是祥源文旅（600576.SH）、海昌海洋公園（02255.HK）和交建股份（603815.SH）。

由于投資者涌進浙金中心，12月5日，浙金中心董事長丁建林與祥源集團執行總裁沈保山均在現場安撫和回答投資者疑問。

沈保山表示，之前的產品也是在東拼西湊地去兌付，“現在我們沒有錢了。”

沈保山透露，祥源控股總資產600億，包括地產、股票等；總負債400多億，包括銀行、施工單位和投資者投的產品。而資產的600億是變動的，股票和樓市都在跌。

他說的沒錯，祥源旗下的港股海昌海洋公園股價2天跌去25%，祥源文旅跌去11%，交建股份相對堅挺，跌7%，隨著事件的發酵，股權將繼續縮水。

沈保山表示：“文旅板塊賺得少，地產賺的才是大頭。”但是時過境遷，后面文旅要不斷救濟地產項目。

2024年12月13日，浙江證監局給祥源文旅開出了《行政處罰事先告知書》，原因是祥源文旅未按規定披露實際控制人及其關聯方非經營性資金占用，祥源老板俞發祥通過各種方式套用、占用上市公司資金，用于地產項目。

祥源暴雷后的進展是，寄希望于紹興市政府注資成為公司大股東，也就是轉變為國資控股。這意味著上述三家上市公司的控股股東也會隨之改變。

當年上市公司三特索道也經歷過類似變化。這家公司的控股股東是“當代系”，因為房地產業務暴雷，最終將控股權轉讓給武漢市國資體系。

有人收集了浙金平臺祥源項目（包括逾期的和沒到期的）的2000名投資者畫像，杭州占比最多，有1095人，第二是紹興市，349人。性別中女性最多，占72%，符合女性對固收類產品情有獨鐘的特征。年齡30-50歲的占44.43%，50-60歲的占36.38%。投資金額分布中，投了約100萬的有727人，占36.33%，200萬的有442人，占22.09%，300萬的有269人，占13.44%，投入500萬的人也不少，有162人，占8.1%，1000萬以上的有31人。

當然這是部分投資者的情況，很多人可能因為產品沒到期，還沒關注到目前情況，或者還沒有被收錄進去。

很多人驚嘆4%-5%收益率的產品都會暴雷，這其實和收益率沒關系，要看背后的募資方是誰，涉及地產公司的，在眼下這種行情中，風險都比較大。

在利率不斷下行的現在，信托公司產品的收益率也來到了3開頭。最近有朋友咨詢我買信托產品的事情，兩款產品，一款300萬18個月期限年化收益率才3.35%，一款150萬2年期年化3.4%，募資方都是國資公司，用于基礎建設。想當年房地產牛市，信托產品年化10%那是很常見。