【太原樓評(píng)】樓市雙軌制｜太原“近萬(wàn)套”保障房入市對(duì)商品房沖擊！

太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角

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導(dǎo)讀

2025年：太原暢銷盤(pán)——保障房單盤(pán)數(shù)萬(wàn)人搶購(gòu)，中簽率10-20%！ ? ? ? ? ? ? ?

察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！

太原樓市｜保障房“新氣象”????

2025年，太原樓市走出了“雙軌”的景象。商品房大概賣(mài)了二萬(wàn)多套，相對(duì)于高峰時(shí)期減少了50%，如此下去，太原的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)以及GDP影響極大。

與此同時(shí)，太原樓市的另一條腿走出了穩(wěn)健的步伐。太原保障房入市后備受矚目，四宗保障房預(yù)計(jì)均能搶購(gòu)一空，僅2025年2個(gè)項(xiàng)目便達(dá)成四千套的規(guī)模。

長(zhǎng)此以往保障房刺激下，省會(huì)創(chuàng)業(yè)就業(yè)的戶籍化人口數(shù)量會(huì)越來(lái)越多，人口虹吸能力增強(qiáng)，太原人口突破600萬(wàn)指日可待。夜給予了城市家庭“二次上車(chē)”的紅利。

對(duì)樓市影響更為深遠(yuǎn)，迫使商品房類向改善舒適的產(chǎn)品創(chuàng)新道路上形成雙軌制；剛需市場(chǎng)被嚴(yán)重沖擊，明顯分類為：太原市民無(wú)剛需，地市中產(chǎn)“接盤(pán)”剛需。

NO. 1｜錦繡長(zhǎng)風(fēng)——1427套2.6萬(wàn)戶申購(gòu)！

太原市首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目“錦繡長(zhǎng)風(fēng)”項(xiàng)目，申購(gòu)家庭2.6萬(wàn)戶，審核1.5萬(wàn)戶家庭搖號(hào)，房源總數(shù)為1427套，總搖中率不足10%。

開(kāi)發(fā)主體為太原市保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，屬于國(guó)企屬性，錦繡長(zhǎng)風(fēng)”規(guī)劃建設(shè) 12 棟住 宅，共 1427 套，2027年精裝交付！

錦繡長(zhǎng)風(fēng)產(chǎn)品不低于周邊商品房樓盤(pán)當(dāng)次，采用“寬樓距、大面寬”設(shè)計(jì)，建筑高度控制在 25 層以下，最大樓間距達(dá) 86 米，層高 3.05 米，遠(yuǎn)超2.95米常規(guī)水平 。

錦繡長(zhǎng)風(fēng)共推出三個(gè)戶型供應(yīng)，其中以120平米為主力，少量布局80-100平米。

NO. 2｜錦繡汾東——2520套1.1萬(wàn)戶申購(gòu)！

2025年10月30日，第二個(gè)配售型保障性住房“錦繡汾東”開(kāi)始申請(qǐng)。

2025年11月25日，官網(wǎng)發(fā)布公告，公布了“錦繡汾東”申購(gòu)資格的家庭名單。“錦繡汾東”第一檔家庭數(shù)總計(jì)為10586戶，其中迎澤區(qū)1193戶、杏花嶺區(qū)964戶、晉源區(qū)764戶、小店區(qū)6033戶、萬(wàn)柏林區(qū)1236戶、尖草坪區(qū)396戶。

“錦繡汾東”項(xiàng)目位于小店區(qū)人民南路中段東側(cè)，屬于汾東商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰地鐵沿線。項(xiàng)目總建筑面積約36.28萬(wàn)平方米，共建21棟住宅樓、2520套精裝房源。

項(xiàng)目采用“兩類三檔”準(zhǔn)入條件：“兩類”指城鎮(zhèn)戶籍家庭和符合本市引進(jìn)人才政策的家庭；“三檔”則按家庭住房情況分為無(wú)房、住房困難和其他工薪收入群體。

NO. 3｜龍城天瑞——961戶堪比豪宅“王炸”！

麗華龍城天瑞用地容積率控制在2.5，總建面15.4萬(wàn)方，地上建筑約為11.5萬(wàn)方，計(jì)容面積11.1萬(wàn)方，規(guī)劃961戶，戶均面積達(dá)110平米。規(guī)劃13棟樓，均為小高層。

麗華龍城天瑞保障房建筑形態(tài)普遍升級(jí)明顯，外立面和金茂、保利、華潤(rùn)改善類項(xiàng)目較為接近。公建化、高窗比，弧線造型，金屬質(zhì)感工藝等均有所體現(xiàn)。

NO. 4｜金碧未來(lái)——預(yù)估1500套左右！

20204年，綜改區(qū)對(duì)原恒大金碧天下地塊進(jìn)行切割，最初存在繼續(xù)商品房開(kāi)發(fā)的初衷，樓評(píng)君也和接手恒大金碧的“國(guó)企”接洽用地投資和項(xiàng)目盤(pán)活的咨詢服務(wù)。

2025年，該余量地塊以金碧未來(lái)立項(xiàng)為保障房項(xiàng)目，規(guī)劃建設(shè)19.2萬(wàn)方，建設(shè)10棟樓，分為兩期建設(shè)，容積率降為2.9，建筑限高80米。

樓評(píng)君之前寫(xiě)過(guò)恒大金碧天下相關(guān)地塊的進(jìn)展，可以擴(kuò)展閱讀相關(guān)內(nèi)容。金碧未來(lái)的保障房是沿用恒大金碧天下戶型之上有所升級(jí)，面積段預(yù)估80-120平之間。

太原保障房的趨勢(shì)研判！

太原近萬(wàn)套保障房入市后，必然引發(fā)樓市的影響，樓評(píng)君從政策之初，到項(xiàng)目立項(xiàng)推進(jìn)，再到入市后申購(gòu)熱情高漲的二年多的周期中，歸納一些所思所感。

一、沖擊周邊剛需商品房二手房?jī)r(jià)格20%左右。

保障房以5%微利+“0成本”的土地出讓金，兩項(xiàng)殺手锏可實(shí)現(xiàn)為剛需家庭代為“建房”功能，雖存在不能靈活交易的弊端，但回歸的居住價(jià)值和商品房完全一致。

二、成交需求的分化，減少20%商品房成交量。

保障房對(duì)剛需需求分化更為明顯，尤其是太原戶籍家庭和年輕化的體制內(nèi)就業(yè)青年群體伴隨保障房繼續(xù)供給，導(dǎo)致太原人無(wú)商品房剛需的特征顯現(xiàn)。

三、太原樓市分化加劇——雙軌制形成。

保障房基本覆蓋了太原120平米以下的產(chǎn)品段，導(dǎo)向未來(lái)房企在新拿地中戶配不再采用小三居為主力的結(jié)構(gòu)，主力段被迫升級(jí)到140—160平米段。

同時(shí)，為了爭(zhēng)取120平米市場(chǎng)主流需求，商品房會(huì)在提升贈(zèng)送，四代建筑，社區(qū)配套，園林水系，地下車(chē)位、層高、科技系統(tǒng)等領(lǐng)域強(qiáng)化品質(zhì)升級(jí)和附加價(jià)值。

對(duì)于城市主政領(lǐng)導(dǎo)班子而言，太原保障房的發(fā)展既能托舉城市固投的基本盤(pán)，穩(wěn)定城市基建施工投資和就業(yè)，同時(shí)提升“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略和人口增加均有積極功效。

任何一項(xiàng)新事物的出現(xiàn)，對(duì)舊有的秩序必然存在沖擊，接受趨勢(shì)的變化，在保障法大力發(fā)展的推進(jìn)中，著眼于利大于弊，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繼續(xù)貢獻(xiàn)研判的價(jià)值，行業(yè)內(nèi)必然存在優(yōu)勝劣汰，唯有房企不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力面對(duì)市場(chǎng)方能游刃有余！

咨詢顧問(wèn)，專注趨勢(shì)！

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