香港與內(nèi)地樓市的“同病相憐”：一個(gè)被忽略了二十年的共同結(jié)構(gòu)

長(zhǎng)期以來(lái)，香港與內(nèi)地樓市常被視作兩種截然不同的范本：一個(gè)是全球房?jī)r(jià)最高、土地供應(yīng)高度集中、金融資源極端密集的國(guó)際化城市；一個(gè)是人口龐大、城市體系龐雜、房地產(chǎn)長(zhǎng)期擔(dān)任經(jīng)濟(jì)引擎的超大經(jīng)濟(jì)體。

但現(xiàn)在隨著樓市下行，才會(huì)越來(lái)越發(fā)現(xiàn)，兩地樓市正遭遇類似的困境：需求放緩、房?jī)r(jià)調(diào)整、財(cái)政壓力、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)與家庭杠桿之類的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，幾乎同步浮現(xiàn)。

表象不同，本質(zhì)卻極為相似。這正是理解兩地樓市未來(lái)的關(guān)鍵起點(diǎn)。

房?jī)r(jià)與收入脫節(jié)，是兩地長(zhǎng)期積累的共同結(jié)構(gòu)性矛盾

香港房?jī)r(jià)昂貴已眾所周知，住房開(kāi)支擠壓家庭消費(fèi)與生活，年輕人對(duì)“上車”愈發(fā)悲觀。

而在內(nèi)地，一線城市房?jī)r(jià)高昂，二三線城市則是庫(kù)存高企，新購(gòu)房家庭都要背負(fù)沉重的按揭，許多中小城市的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厥杖胨酵耆撾x現(xiàn)實(shí)。

比如在一些三線城市，收入只有平均三千，房?jī)r(jià)卻動(dòng)輒每平米過(guò)萬(wàn)。香港的樓價(jià)則更是令人咂舌，即便香港收入很高，也不足以彌補(bǔ)這個(gè)差距。

這次失火的宏福苑，就有市民接受采訪時(shí)哭著說(shuō)，買這套房子耗盡了二十年積蓄，現(xiàn)在一把火沒(méi)了。

在這背后，是同一套機(jī)制：房子被賦予資本化屬性，承載財(cái)富儲(chǔ)存與投資功能；政府壟斷土地供應(yīng)，使房?jī)r(jià)天然具備“財(cái)政屬性”；金融體系長(zhǎng)期支持房地產(chǎn)，寬松按揭、低利率與信貸偏好推高購(gòu)房能力，讓價(jià)格不斷沖破收入范疇。

這三個(gè)因素構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格中最核心的“制度性溢價(jià)”。

土地財(cái)政邏輯，也是兩地樓市難以擺脫的深層共性

盡管香港土地制度源自英殖傳統(tǒng)，而內(nèi)地則實(shí)行土地國(guó)有，但兩者都依賴土地收益來(lái)維持財(cái)政支出。

香港政府以控制土地供應(yīng)、拍賣地皮確保財(cái)政穩(wěn)定；內(nèi)地地方政府以土地出讓金支撐城市擴(kuò)張、基建與產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)與財(cái)政之間形成強(qiáng)綁定，房?jī)r(jià)的上行不僅推動(dòng)財(cái)政收入，也是政府融資邏輯的一部分。

兩地都呈現(xiàn)類似趨勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)財(cái)政充盈；市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱時(shí)財(cái)政迅速承壓。

可以說(shuō)，土地財(cái)政是過(guò)去二十年兩地增長(zhǎng)模式的底層支柱，也是樓市問(wèn)題的共同根源。如今，當(dāng)房地產(chǎn)需求見(jiàn)頂，土地財(cái)政也隨之進(jìn)入調(diào)整周期。

人口結(jié)構(gòu)變化，使兩地樓市同時(shí)進(jìn)入需求拐點(diǎn)

香港生育率位居全球倒數(shù)，城市吸引力不再僅靠高薪金融業(yè)，而年輕一代在高房?jī)r(jià)擠壓下減少婚育與置業(yè)意愿，實(shí)際住房需求遠(yuǎn)不及預(yù)期。

內(nèi)地更是出現(xiàn)人口加速下滑、城市吸引力重分配、年輕家庭收縮支出等多重疊加效應(yīng)。

一線城市仍有支撐，但改善需求疲弱；二三線城市面臨人口外流與庫(kù)存壓力。房地產(chǎn)的長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)，從過(guò)去的“人口紅利”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性收縮”，這是市場(chǎng)難以逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

人口數(shù)據(jù)并不直接決定房?jī)r(jià)，但決定長(zhǎng)期需求曲線，這也是兩地樓市正在面對(duì)的最硬約束。

經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴房地產(chǎn)，使樓市調(diào)整對(duì)兩地經(jīng)濟(jì)形成共振壓力

無(wú)論是香港還是內(nèi)地，房地產(chǎn)都曾是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

樓市繁榮帶來(lái)建筑、金融、家居、電器、家裝等鏈條整體繁榮，也支撐了家庭財(cái)富擴(kuò)張、地方財(cái)政增長(zhǎng)與銀行資產(chǎn)膨脹。

然而一旦進(jìn)入調(diào)整階段，問(wèn)題就開(kāi)始迅速呈現(xiàn)：香港的零售與餐飲曾長(zhǎng)期承受高租金壓力，商業(yè)成本居高不下；內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商信用下行導(dǎo)致金融體系承壓，房企去杠桿影響投資與就業(yè)；家庭高杠桿壓制消費(fèi)，資產(chǎn)負(fù)債表收縮對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生持久影響。

房地產(chǎn)越是承擔(dān)“驅(qū)動(dòng)器”角色，周期反轉(zhuǎn)時(shí)越容易成為“拖累物”。兩地今天共同面對(duì)的正是這種結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露。

社會(huì)結(jié)構(gòu)固化，是樓市問(wèn)題被放大的深層原因

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)不僅是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，也是社會(huì)現(xiàn)象。

香港社會(huì)高度依賴房產(chǎn)作為財(cái)富分配的重要標(biāo)尺，是否“上車”幾乎決定了階層位置，使年輕人對(duì)未來(lái)缺乏流動(dòng)想象。

內(nèi)地則在存量房時(shí)代進(jìn)入“房產(chǎn)決定家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”的階段。中老年人持有大量房產(chǎn)，而年輕人被迫承擔(dān)高杠桿。城市等級(jí)與房產(chǎn)價(jià)值綁定，家庭命運(yùn)隨房?jī)r(jià)波動(dòng)。

這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)造成階層分化固化，讓樓市問(wèn)題超越市場(chǎng)本身，演變?yōu)樯鐣?huì)心理與社會(huì)公平的問(wèn)題。房地產(chǎn)在兩地都成為“階級(jí)差距的放大器”。

在共同困境下，兩地樓市未來(lái)將走向何處？

總體而言，無(wú)論香港還是內(nèi)地，都難以再走過(guò)去那條“資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升”的道路。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、人口結(jié)構(gòu)變化、財(cái)政模式轉(zhuǎn)型、金融去杠桿等長(zhǎng)期趨勢(shì)，決定樓市不再具備持續(xù)上升的制度基礎(chǔ)。

未來(lái)，市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入分化時(shí)代：核心區(qū)域保值，中低端區(qū)域承壓；質(zhì)量好的資產(chǎn)繼續(xù)受青睞，劣質(zhì)資產(chǎn)逐步出清；新房與舊房的價(jià)值差距拉大，購(gòu)房人群從“普遍參與”轉(zhuǎn)向“精細(xì)選擇”。

房地產(chǎn)將從投資品回歸民生品，從增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)器轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器。

香港加強(qiáng)公屋與資助房建設(shè)、擴(kuò)大土地供應(yīng)、壓低融資風(fēng)險(xiǎn)，是一種“穩(wěn)秩序式調(diào)整”；內(nèi)地推進(jìn)保障性住房、住房去庫(kù)存、城中村改造與房地產(chǎn)融資新政，是一種“系統(tǒng)性托底”。

兩地路徑不同，但目標(biāo)一致：讓房地產(chǎn)重新回到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中更合理的位置。

總結(jié)來(lái)看，無(wú)論是香港還是內(nèi)地，樓市問(wèn)題都是二十多年發(fā)展模式累積的結(jié)果，是財(cái)政體制、土地制度、金融結(jié)構(gòu)與人口趨勢(shì)共同塑造的。

這意味著問(wèn)題不可能依靠一兩項(xiàng)政策快速解決，也不會(huì)出現(xiàn)簡(jiǎn)單的“反彈周期”。樓市將進(jìn)入以穩(wěn)定、分化、長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性調(diào)整為主的階段，而這正是兩地經(jīng)濟(jì)未來(lái)十年必須共同面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

如果樓市依然在未來(lái)長(zhǎng)期存在結(jié)構(gòu)性扭曲，那么經(jīng)濟(jì)基本面也必將受到影響，所以要想穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，對(duì)兩地來(lái)說(shuō)首要的任務(wù)都是讓樓市本身的結(jié)構(gòu)健康化。