為武侯挽尊

今天，成都中心城區的11月涉宅用地拍賣，正式落下帷幕：3宗土地走到臺前并成交，其中2宗來自一圈層，1宗來自二圈層。

武侯區，成為本月土拍的絕對主角，計劃出讓5宗土地，2宗成交、2宗流拍、1宗撤回，可謂經歷過至暗時刻，也享受過高光瞬間。

而今日的土拍現場，算的上是武侯區的高光舞臺。

武侯今天出讓的第一宗土地，來自桐梓林，為27.5畝住宅用地，容積率2.5，最終由中海競得，成交樓面價19300元/㎡、成交總價約8.85億元，溢價率7.2%。

值得一提的是，這宗地的起拍價為18000元/㎡，為1～11月TOP8，還沒開拍就已經為剛剛流拍+撤回三宗宅地的武侯成功挽尊！

而這宗地，是9月18日才通過土地調規“調”出來的新宅地，原來是四川省旅游學校（武侯校區）閑置的低效土地。

當時我們就已經高度關注這宗地，畢竟桐梓林已經很多年沒有新地和新項目供應了。如今，短短兩個月就入市拍賣——武侯“挽尊”的決心，展露無疑。

▍9月18日武侯地塊調規圖

最終7.2%的溢價，雖然沒有大爆，但已是今年來武侯TOP3的溢價率了，并且也是中海今年首次拿地。不得不讓人感嘆：還得是桐梓林??！

這宗地有多誘人？幾個標簽就能說清楚。

第一，南中環以內——天府大道在這里都不叫天府大道，叫「人民南路」！

從地理屬性來看，這宗地集齊了主城中環內+城南+天府大道三大價值buff；從板塊屬性來看，這宗地位于正兒八經的桐梓林，不管從哪個角度看，均是“賣便宜了觀眾都不答應”。

第二，棕北中學隔壁。

老“南富”對棕北中學，應該不會陌生——既是成都 一梯隊的學校，也是整個板塊較早建成的配套。

在棕北中學隔壁，就意味著被桐梓林已經成熟的大量資源所包圍：地鐵1、5、7、18號線都在步行1公里出頭的范圍內；一眾社區底商提供濃厚的煙火氣；東側約200米大悅時代廣場已經在建，約12萬方的商業體量囊括寫字樓、公寓、酒店、街區商業等業態，現已完成首批意向簽約……還不滿足，附近的新南天地商圈也夠逛了。

▍大悅時代廣場效果圖

第三，錦繡花園和中糧·天悅壹號附近。

二三十年前，錦繡花園把桐梓林的名號打出去了，對于中海的新地塊而言，直接省了不少板塊解釋成本。

而中糧·天悅壹號，是區域內最新的住宅項目，2023年12月首次開盤，起價700萬，當天成交7個億，創下當時主城2.5環內單日單盤最佳銷售業績。雖然后面有550萬起的房源入市，但也快速售罄——區域購買力有多強，已無需多言。

再看當下，中海的新地塊將是桐梓林首個新規項目，未來入市必然不缺買家。

而溢價率沒有沖到太高、樓面價也沒“破2”，UP君猜測應該和地塊本身的素質有關：規模不大，又夾在已建成的小區、寫字樓和4S店之間，有操作難度。但另一方面，又需配建微綠地和小型體育場，妥妥的銷售利器?。?/strong>

所以，只要克服視距難點，中海這個新項目，很容易出圈——現在，就看他們后續如何操作了！

新津今天出讓的土地，來自新津TOD，為62.2畝住宅用地，容積率2.0，由川昱古建與瑞新匯創底價競得， 成交樓面價4000元/㎡、成交總價約3.3億元。

這是新津TOD今年第二次供地，上一次是3月18日新津城投與新希望聯合競得的約120畝地塊，如今仍未亮相。地塊詳情：

相較于8個月前，板塊樓面價沒有變化，依然是4000元/㎡，相當穩。兩宗地也各有優勢：之前的120畝地塊，生態優勢更強；今天的62畝地塊，交通及配套優勢更強：步行約500米可達10號線新津站；西側規劃有一所幼兒園，北側是規劃綠地+運動館+文化館，南側隔一個地塊就是嘉祥領辦的公立學校——牧山云辰學校，東側隔一個地塊則是私立的墨文學校。

值得一提的是，牧山云辰學校初中已于去年正式招生，小學則在今年9月也正式開校，目前的劃片范圍內有兩個項目：旭輝和龍智1號——按照就近入學的劃片原則，川昱古建與瑞新匯創的62畝新項目，未來也極有可能被納入劃片范圍。

此外，地塊規模適中、方正布局、周邊界面嶄新，都讓這宗地未來的宜居屬性極高。新津TOD為剛需家庭提供理想生活的決心，有目共睹！

除了桐梓林和新津TOD成交的兩宗土地之外，今天，金牛城投&金牛國投&金牛環投還底價競得了金牛區茶花23.36畝地塊，是11月21日延期至今天出讓的，此前我們已經預告過，此處不再贅述，感興趣的朋友戳→

武侯今天原本計劃出讓的第二宗土地，來自機投橋，為61畝住宅用地，容積率1.8，但在開拍前臨時被撤回了——這已經是機投橋本周之內“折戟”的第三宗地了，本周二就已經流拍了一宗19畝和一宗52.6畝宅地。

▍19畝&52畝流拍地塊現狀

被夾在流拍的兩宗地之間，今天這宗地在開拍前，就已經讓人心驚膽戰：會不會再次流拍？

▍今日61畝地塊現狀

如今，答案揭曉：開拍前被撤回，和流拍殊途同歸。

其實從地段來看，機投橋這3宗地，并不算差。

武青南路與永康路交匯的西北側，區域內有部分已入住小區，也有龍江路小學、西蜀實驗幼兒園兩所公立學校以及一條水系，步行可達9、17號線換乘的機投橋站?？邕^武青南路有川師附中，跨過永康路則進入武侯新城北片區核心。

▍區域現狀

之所以市場認可度不高，UP君認為，應該原因有二。

第一，區域成熟度依然不夠。早年規劃的機投橋TOD遲遲沒有動靜，周邊規劃的社區綜合體、醫療用地、綠地等配套也暫時沒有動態，難免讓購房者和房企在下手時有些遲疑。

第二，交通優劣勢參半。臨主干道和鐵路，噪音和灰塵會比較大，外部四通八達，但地塊所在的機投橋北片區路網目前暫未打通，內部通達性不佳。

▍成蒲鐵路現狀

這樣的地塊，想要獲得市場認可，或許只有走性價比路線——1.4萬+/㎡的起拍樓面價，疊加1.5～1.8的容積率，無疑增加房企操作難度。

相較之下，區域內在售的中國鐵建·宸語府，靠近永康路、遠離鐵路，同時容積率也達到2.5，整體優勢更強、操作難度更小，后續武侯會否調整土地規劃，我們將持續關注。

說完今天出讓的地塊，咱們再來看看本月溢價最高的地塊——郫都42畝。

本周二（11月25日），郫都出讓了一宗郫筒板塊的土地，為42畝住宅用地，容積率2.0，由金沙鷺島以樓面價6000元/㎡、總價約3.37億元競得，溢價率達到39.5%！

這宗地成交的當天，成都中心城區原本計劃供應4宗土地，但最終成交的只有郫都這一宗——武侯機投橋的2宗流拍，成華杉板橋的1宗撤回。

而當天到現場的房企，都是為了郫都地塊而來：7家房企舉牌，直接創下4個月來最高溢價。

能夠實現如此高的溢價，這宗地肯定是有兩把刷子的。

首先，板塊“左右逢源”，既可享菁蓉湖產業發展，又可倚靠望叢祠城市更新紅利。

其次，周邊高價值資源云集，門口就是有軌電車蓉2號線晨光站，2站即可換乘6號線；緊挨水系與配建綠地；區人民醫院、磨底河濕地公園、晨光社區綜合農貿市場以及嘉祥等全齡段教育就在旁邊；人居、保利、龍湖等知名房企的項目多已交付。簡言之：熟地，完全不用拓荒。

最后，地塊素質強，規模適中，操作難度不大；價格實惠，后期可以性價比取勝。

此外，拿地的房企也很值一提：金沙鷺島。這家民營房企 已經在周邊打造了臻宸壹品、璟宸壹品兩個項目，并積累了一定的口碑和客戶，再次出手，足以說明其對區域市場的信心！

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這個月的中心城區土拍，計劃供應18宗土地，最終成交13宗土地，創下今年流拍+撤回地塊數量的新紀錄，但可謂是幾家歡喜幾家愁。

有青羊大悅城塵埃落定的欣喜，也有機投橋數度流拍的失落；有郫都地塊高溢價成交的揚眉吐氣，也有杉板橋地塊緊急撤回的大跌眼鏡……

▍杉板橋流拍地塊圖&現狀，這宗地被緊急撤回讓不少UPer扼腕嘆息，大家一致表示：撤回的原因應該是——商業比例太高，在商業競爭極其激烈的杉板橋，操作難度確實大……

整體來看，一圈層熱點板塊與二圈層成熟板塊依然搶手，非熱點板塊仍需在其他方面增強吸引力。

下周就將進入2025年的最后一個月，土拍市場是否會有反轉？我們將持續關注。

關于土拍，你有何看法？歡迎留言討論！

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今年土拍合集↓

>11月19日：

>10月30日：

>10月16日：

>9月30日：

>9月16日：

>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

>5月23日：

>4月22日：

>3月28日：

>3月27日：

>3月11日：

>2月25日：

>1月27日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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