香港火災給深港的城市發(fā)展模式提出警醒

人是情緒性的生物，我們對一件事的判斷常常囿于當下此刻的情緒，而如果想要使自己對事情的理解有穿透性，就需要經(jīng)常性的回查，檢視曾經(jīng)的自我。

香港大浦宏福苑的此番大火，我認為在很多層面，尤其是在我先前屢次批評的城市超高層住宅方向上，又進一步發(fā)出了沉重的警告。關于城市超高層住宅的隱患，我批評過香港，也批評過深圳很多次，我認為他們在發(fā)神經(jīng)，沒有讓城市變得更加“可負擔”。過去這些年，深圳規(guī)劃部門基于城市更新的荒唐理由批出的超高層，太多、太過了，進而為整個城市的未來埋下了重大隱患，安全方面的隱患、價格方面的隱患，都來了。

一件事或許說明不了什么，但如果陸續(xù)很多事疊加在一起，我認為實證上還是值得警醒的。

宏福苑大火，截至我在寫作本文時，死亡人數(shù)已經(jīng)達到65人、傷70人（失聯(lián)者先前說是279人），死者中還包括一名勇敢救人的消防員，看起來是1918年跑馬地馬棚火災之后死亡人數(shù)最多的一次。火災爆發(fā)的離譜程度、火燒連營的慘烈程度數(shù)十年未見，令人淚下，我長這么大沒見過整個小區(qū)著火的。

李嘉誠老先生幾乎是在第一時間捐出了累計8000萬（3000萬打頭、5000萬后備），雖說捐獻不攀比，但是對于多捐者人們多一分夸贊，樸素情感上是完全可以理解的。往前回查一下，想一想過去這10年里，超人不管是在內地還是在香港本地所經(jīng)歷的遭遇，被罵得像狗頭一樣（這個背后又有多少是被組織的）。我們完全可以在此提出問題：究竟什么才叫愛國。這些年來，我發(fā)現(xiàn)相當一部分蠢蛋理解的愛國已經(jīng)淪為了：罵別人不愛國，就證明我愛國。有的人可能一輩子往外捐的錢物不到100塊錢，但是網(wǎng)絡上一講起愛國來，頓時TNND覺得自己義憤填膺、手持正義之劍了。

多年來的教訓，讓我學會了一個簡單的判斷標準：評價一個人一件事乃至所有，只看行動，不看其它。喊口號太容易了，行動就需要投入時間、精力、乃至錢財，那就不容易。有的人嘴上說著愛你，干的事都是讓你受到越來越多的傷害，你斷然不能再信他。

回到我要談的重點，城市超高層住宅。去年深圳發(fā)生了豪宅悅府的起火悲劇，現(xiàn)在是香港火災，兩城一衣帶水，深圳在今年“限高令”出臺之前全面在學習香港發(fā)神經(jīng)，瘋狂的發(fā)展超高層。是以，這對深圳來說，這場災難有很大的警醒價值。

我斷然不是說，超高層就一定會發(fā)生重大災難，也不是說城市要因此擯棄超高層。因為，這屬于極小概率事件。但我的確認為，從災難應對、技術條件、必要性這些角度，深圳這樣的城市，在發(fā)展建設超高層住宅的問題上，應萬分謹慎。這玩意兒建起來容易，出了問題就是大麻煩，將來再拆，是更大的麻煩。

做個類比，城市超高層的災難隱患這個問題，有點像飛機失事。我們知道飛機發(fā)生事故的概率極低——據(jù)說770萬次才會有一次致命事故率，但一旦發(fā)生就是嚴重災難。所以，這就屬于是極小概率+極大災難事件，像是經(jīng)濟學意義上的“黑天鵝”。結果是 ，即便是大家都知道飛機一旦出事就是大事，但是還是會選擇飛機出行。

我們首先應該坦承一點，高層超高層火災，也是城市里的小概率事件，并且出事之后，和飛機失事一樣都是極難救援。所以，兩者的相同之處在于，都將重點工作放到了災難預防上，這是對的。

但兩者也有大不同，飛機事故的預防依賴于那些跨國企業(yè)巨頭經(jīng)年累月不間斷的技術研發(fā)（注意：不是個人），他們之間本身存在著激烈的市場競爭，會彼此促進。這樣拉長時間線，世界會看到飛機安全技術的顯著進步。但是任何一個城市的高層超高層，大部分情況下都是高度有賴于物業(yè)公司-住戶個人的自覺管理，而一旦發(fā)生災難，則又嚴重依賴于所在城市的公共治理能力。公司、個人這兩者所具備的專業(yè)知識，完全不在一個量級。企業(yè)面對自己的飛機出事，他還能重新研發(fā)，而個人除了逃跑什么都做不了。

而在技術條件上，我們也要承認，現(xiàn)有用于控制高層超高層火災安全的技術進步，遠遠達不到超高層災難爆發(fā)所需要的程度。我看到一財、財聯(lián)社都報道了這些，現(xiàn)有消防車+云梯車最多也就是針對33層（也就是100米）以下的火災（造價飆升到2400萬），超高層（100米往上）則要用直升機。那么，未來用無人機能不能解決問題？無人機當然是革命性的技術，但是問題就來了，技術攻克是一，誰來投資？這需要很多資本，以及很長的研發(fā)與商業(yè)化過程。

所以說，高層超高層只是建筑高度，這本身不是問題，問題在于：我們現(xiàn)行配套的安全技術跟不上。這一點，是多年來人口密集的大城市并沒有正視的問題，不止是內地城市，全世界都如此。這導致一旦出現(xiàn)火災，任你公共治理能力再強也難以控制。

而和全球其它城市相比，我們的高層超高層超多，我們比人家更緊迫需要防患于未然！——《一財》上述報道，全國現(xiàn)有高層民用建筑100多萬棟，超過100米的超高層建筑5千余棟，總量世界第一。

這是我認為國內這些年瘋狂發(fā)展高層、超高層建筑不恰當?shù)睦頁?jù)之一。

但要改變這個，我們需要先看到：這個實質上不是個技術問題，而是一個城市發(fā)展模式問題。你選擇了這樣的高層超高層遍地開花的發(fā)展模式，就要面對它的代價。香港已經(jīng)不能回頭，內地還勉強有的商量。

這就談到了，必要性。

我想，探討這個問題，內地沒有一個城市比深圳更適合，因為它給到住宅的容積率最高——天花板達到了6.0的恐怖值。但我將再一次闡述，這根本不必要，我在8年前已經(jīng)闡述過了一次《》。

我們坦承一點，高層、超高層住宅在亞洲城市，非常普遍，幾乎所有的亞洲大城市，香港、東京、新加坡、首爾、北上廣深、孟買、河內……全都采取了集約化發(fā)展模式。但也只在亞洲城市，放眼全球，歐美模式基本上都是：一個核心城市，只有那么一小撮是有高密度的建筑，但具體到住宅，超高層極少極少，就是達到100米的高層住宅都不多，大量的都是House。

而亞洲內部也有不同，和新加坡、東京、首爾這些發(fā)達都市比較，國內走的太激進了，連四五六七八線的小縣城，都把住宅蓋到30-40層，全亞洲你都找不到第二個！像深圳更是夸張，這些年搞城市更新搞上頭了，住宅最高搞到了74層、200多米，今年之前，隨便賣一塊地，都把容積率設到6.0，加上商辦動輒到10.0，住宅蓋到150米，公寓蓋到200米，那都越來越平常。媽耶這是住人的呃，你說有一小撮人喜歡住在“一覽眾山小”的半空中，我相信。但是你不管關內關外，是個地鐵站周邊、總部基地里面，你都搞它150米、200米，我就理解不了……有多少人愿意住在臺風一來就左右搖晃的半空里？這個賬，規(guī)劃部門在劃定法圖時有沒有想過“常識”？

我經(jīng)常去踩盤，40-50層的住宅也常上去看，電梯的確會令人耳鳴，而刮大風也的確會搖晃，這些規(guī)劃官員去體驗一下就知道。真的萬一火災來了，絕不是你多看幾篇“高層火災如何逃生”就能活命的。

更別提香港，內地房地產(chǎn)的一切，完全濫觴于香港。很長時間里，似乎我們心目中，只有香港那樣的城市開發(fā)模式才是對的。

但那其實是錯的，我批評過香港也很多次，我從來沒有覺得香港政府把港人的住房可負擔性解決的好，非常的失敗，而本可以不那么失敗。深圳也沒有做的好，同樣本可以做的很好。

如果你去東京（甚至是首爾），可以看到，相當于深莞惠面積的東京圈生活了接近4000萬人口，而東京核心23區(qū)的面積和新加坡、首爾都差不多大，相當于香港的一半、深圳的接近1/4——實際上，多數(shù)世界大都市的面積都不過幾百平方公里。我多次說過，2000平方公里的深圳在世界大都會里實際上很大了，1100平方公里的香港也不小了。

但如果你在東京，可以隨處看到那種2-3層的“一戶建”（你可以把它簡單理解為廣東早年村民自建的那種“小產(chǎn)權房”）。就是在首爾，低矮的多層老房子，也是隨處可見。但是在香港，你只能看到“一線天”。在深圳（隨著城中村的拆除）你也看不到，大量的超高層開始崛起，像一個個個大蘿卜倒插在土地上。

為什么城市規(guī)模比深圳小、人口密度更高的東京、首爾，人家反而可以做到住宅的高度不用那么高？——東京、首爾大約都算1000萬人口，深圳1800萬人口。

這背后的原因很簡單，深圳、香港把建設用地配給到住宅的部分，太低了。香港的居住用地占比之前是6%，現(xiàn)在是7%左右，令人發(fā)指；深圳好不少，但也只是23%（這還包括了大量的小產(chǎn)權房），低于國標下限的25%；世界大都會沒有低過40%的，東京我記得是50%多。

有時候，大家老罵深圳房價貴，都是炒作，怪資本家無良。這是無知，少有人去追究城市選擇的開發(fā)模式，那是頂層，決定了一切。我有土地并且還不少，但是我不給你建住宅。

這個結果導致了：香港劏房人均居住面積是6平米。但是你們知道，加利福尼亞的牛圈豬圈要求是多大？小牛要求不低于4平米、母豬要求不低于2.3平米。我當時看到那個法案的時候，著實發(fā)呆了一會兒，我真的第一時間就聯(lián)想到了香港人。你說城市發(fā)展的再好，市民住成那個鳥樣，也不能算成功吧。

說起為什么。這些年我參加過不少這樣的研討會，官方的、半官方的都有，會上沒有一次例外，官方規(guī)劃者每次都在強調：深圳地少人多，在劃定50%面積為生態(tài)控制線的條件下，沒有辦法不大幅提高容積率，沒有辦法不減少住宅用地。我回頭查證了多次，我沒有找到依據(jù)：世界大城市人為劃定50%的生態(tài)控制線不開發(fā)，無論是在理論上還是實證上，全都找不到依據(jù)（新加坡全都開發(fā)了，也沒見人家生態(tài)不好，相反還是大園林）。我推測，內地很多城市（一線城市都劃定了這個生態(tài)線，東莞也學了深圳）這么做，原因無它，就是學香港。香港劃定了24個郊野公園不開發(fā)，導致今天，全香港被開發(fā)的土地占陸地面積不到26%。

每一次香港政府要打主意開發(fā)郊野公園的事后，環(huán)保團體就上頭了，嗷嗷叫說不給后代子孫留空間。林鄭先前制定香港住房遠景規(guī)劃時，最終還是繞過了郊野公園，轉頭去搞成本更高的棕地開發(fā)。我就氣笑了：當下都活不下去了，還考慮以后？這些我認為是妥妥的“激進派”，為了所謂的美德展現(xiàn)、政治正確，而辜負子孫萬代，是對城市的不負責任。

同樣在深圳，道理也是一樣的。你牢牢把持著那50%不開發(fā)，并且給它很多什么“生態(tài)脆弱性”的理由，那么，你就只能死命的搞高層超高層，這就叫：作繭自縛。你也注定會得到一個房價難以負擔的后果，無論你用什么手段，長期都根本無解。

我扯這么多，無非是想證明一點：深圳，甚至是香港，瘋狂的發(fā)展超高層，在根本上就是缺乏必要性。以前不需要，現(xiàn)在也不需要。之所以選擇這樣的發(fā)展模式，真正的底層邏輯只有一個，就是政府要賣地，要從土地里獲得更多的收入來進行城市建設和維護。

香港選擇了這樣的城市模式，有它自身的成因，已成歷史，無法回頭。而深圳以及內地，更加的不必要——從這個角度講，今年的80米“限高令”，方向上是站得住的。

解決這個問題的辦法也并不復雜，把建設用地再放出來20%全部蓋住宅。別說高層，深圳人都可以住別墅。

當你換一個發(fā)展模式的時候，你可能會發(fā)現(xiàn)，不但高層超高層少了，連房價都不擔憂了。什么配售保障房、什么保租房、公租房，統(tǒng)統(tǒng)不需要，單純的增加供應就可以實現(xiàn)房價的可負擔性。

如果深圳的超高層到此為止，我倒不認為未來會陷入很大的麻煩，但我的確堅定認為：災難的發(fā)生，需要去從城市發(fā)展模式的源頭反思。

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