江蘇
日前收到A傳來的租賃合同糾紛案判決書，大敗虧輸，就火大！
并不是說法官黃晴判的有問題。判的還真沒問題。
但本不至于這么個結果的。
A當初找我，是因其他事。我是偶然知道她被人起訴了這么個案子。A委托了律師。我就沒有過問。誰辦事，誰負責。
也不知當時這案子進行到什么環節了，10月25日，A找我，說律師沒寫答辯狀，叫我代寫一份。
A耿耿于懷的是，對方租賃給她的是工業廠房，而她是商業用途。
我推敲后，認為即使對方未經審批擅自變更規劃用途，把工業廠房租作商用，也不必然導致合同無效。違反管理性強制規定，不導致合同無效。違反效力性強制規定，才導致合同無效。
（類案，合同有效）
所以我代擬的答辯狀核心觀點，是租賃物存在重大瑕疵，對方沒有如實告知用途限制和審批障礙，違反先合同義務，構成締約過失；而最終合同目的無法實現，構成根本性違約；故應解除合同并各負違約責任（A也存在疏于審查的締約過失）。
（類案，合同解除）
那么，雙方都違約，而都主張違約金，5萬元違約金可以對抵掉。合同解除雖不具追溯力，但解除后占有使用費（自7月18日算起，預計至11月30日止）的計算，也有望據實調整，參照工業廠房租金價格而非商業物業租金價格，大致可省下7.33萬元。裝修損失也可根據雙方過錯情況進行分攤（可能比較麻煩，需評估）。此外，A有10萬元租金付過了，但不知何故，遺漏沒提交流水。
這樣，哪怕裝修損失分攤這塊不考慮，都至少可以省掉22.33萬元；而不是大敗虧輸，對方的租金、占有使用費訴請都被支持，A一下被判支付546662.86萬元（含一個月占有使用費）。
收到落款11月6日的判決書后，進行回溯，才知我10月29日清早交付答辯狀當時，已是案件審理尾聲階段，律師11月4日才改為代理詞交寄出去，根本來不及發揮作用。
A要上訴。律師在答辯狀演變的代理詞基礎上，寫了上訴狀。A給我看了。我更火大。這上訴狀升級為主張合同無效。A還說，這是某某資深專家的意見。
變更規劃用途，僅是違反管理性強制規定。以這作為理由去主張合同無效，不是白花上萬元上訴費嗎？
既然A迷信專家，一定要主張合同無效。幫人幫到底，我就再想辦法，另起爐灶重寫上訴狀吧。
想了兩點：
一、注意到對方租給A開辦月子中心的工業廠房，是在5層。國家衛健委、應急管理部《托育機構消防安全指南（試行）》，要求托育機構不得設置在四層及以上、地下及半地下。月子中心則是結合旅館建筑、托兒所建筑、醫療建筑的較高要求確定防火設計要求。這么要求的根源，則是《建筑設計防火規范》（GB 50016-2014，2018年版）和《建筑防火通用規范》（GB 55037-2022）。
那么，違反強制性國標，一般是要認定為違反效力性強制規定，即違反法律和行政法規的強制性要求，從而導致合同無效的。
二、月子中心，屬于《消防法》第73條第4項定義的人員密集場所。而江蘇省高級人民法院《關于審理房地產合同糾紛案件若干問題的解答》第54條規定：“對于未經消防驗收合格的房屋租賃，應當區分兩種情況：(1)屬于《消防法》第11 條規定的人員密集場所和特殊建設工程的，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，違反了《消防法》的強制性法律規定，租賃合同無效。”
也算是絞盡腦汁了。
但A看后怎么說呢？一，月子中心開在高層的多了去了。這不是個事兒，別拿這個說事。二，月子中心不算人員密集場所。
我也徹底無語了。
此外，我建議慎重起見，主張合同無效風險偏高，不妨補個備選主張：即使不按合同無效論，也因合同目的無法實現，對方構成根本性違約，從而應合同解除并各負違約責任。
A不認同。說法院哪會讓你備補什么理由？（其實，上訴請求不可超出原審訴請范圍，上訴理由卻無妨變更，并且只要法庭辯論結束之前，都可變更）。
我本準備了一些支持主張的類案裁判文書，看她這么個態度，也懶得提供了。
有的人敗訴，是有原因的。得尊重她人選擇和命運。這是沒辦法的事。我不是律師。也就不咸吃蘿卜淡操心了。
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