《數據周報91》：債務出清將引發房地產第二輪下跌？

數據周報91（2025年11月10日-16日）

1.銀行直供房增加釋放了什么信號？

2.10月的房地產市場現狀

3.中國這輪房價調整有什么不同？

4.債務危機為何會影響地產出清？

5.投資連續兩月階段性放緩

6.工業小幅回落，出口壓力增加

7.10 月社融增量溫和回落

8.補貼退潮，汽車家電銷售下降

正文

1.銀行直供房增加釋放了什么信號？

最近有社友關注到，拍賣平臺上的銀行直供房正在大規模增加，相關媒體也有不少報道。什么是銀行直供房呢？其實就是銀行持有的可直接出售的房產。這些房子的來源很明確，一般是企業或個人因經營不善、無力償還貸款，被銀行收回的抵押品。銀行會把這些抵押房產放到資產處理平臺上出售，價格通常比市場價低 30% 以上。

這種房屋大規模增加，意味著什么？銀行直供房的渠道其實一直存在，但過去規模并不大。以前銀行處理這類資產，更多會通過法院拍賣程序，或者把相關業務外包給資產處理公司，由他們負責推進法院拍賣。

現在之所以選擇直供房渠道，核心是違約數量增長太快，法院拍賣渠道的處置效率極低，導致這類房產庫存大量積壓。銀行為了盡快回收現金、處理不良資產，才主動選擇直接出售的方式。這背后反映的現實是，越來越多人供不起房貸，斷供違約情況持續增加，銀行面臨著考核壓力和資本回流壓力，不得不加快處置這些抵押房屋。

這也印證了我一直強調的觀點：我們這一輪房地產調整，并非簡單的價格回調，而是一場真正的房地產債務危機。

2.10月的房地產市場現狀

本輪房地產調整已持續三四年。去年 924 新政出臺后，一線城市房價下跌趨勢有所放緩，甚至連續數月出現環比上漲的積極態勢，這一向好趨勢一直延續至今年 2 月。但進入 3 月后，房價再度陷入環比負增長區間，4月起數據又開始走向下的趨勢。

國家統計局 11 月 14 日公布的最新數據顯示，10 月 70 城房價整體降溫態勢未改。

價格層面，10 月一二線城市二手房價格環比分別下降 0.9%、0.6%，其中廣州二手房同比下跌 6.4%，創下一線城市最大跌幅；三線城市二手房價格環比降幅較此前擴大 0.1 個百分點，至 0.7%。

除價格外，智本社數據中心測算的 10 月單月同比數據顯示，除施工面積外，新開工、竣工、銷售、融資來源等多項地產核心數據均呈現兩位數同比下滑。

其中，銷售面積單月同比下降 19.6%，銷售金額同比下降 25.1%，定金及預售款同比下降 25.7%，個人按揭貸款同比下降 30%。

當前房價不僅未能回暖，反而進一步下跌，房地產市場持續處于下行通道。

3.中國這輪房價調整有什么不同？

關鍵原因就在于，這不是正常的價格調整周期，而是債務危機引發的下行。拿香港房地產市場做個對比就能明白，香港樓市同樣在 2021 年達到高點，之后也調整了三四年，表面走勢和內地相似，但本質完全不同。香港的調整是正常的房地產周期，而非債務危機。

從開發商端看，中國香港的主流開發商大多沒有面臨債務危機，僅有新世界等個別企業債務壓力稍大，沒有出現內地恒大那樣的大規模債務違約。從需求端看，香港大部分房產已經沒有按揭貸款，僅有少量房產存在抵押，不存在大規模斷供違約的情況。

內地的情況則完全不同：供給端，無論是頭部房企還是中小開發商，普遍陷入債務危機，資金鏈斷裂、項目停工的情況屢見不鮮；需求端，居民供房壓力不斷加大，斷供違約的情況正在快速增加。債務風險在供給端和需求端同時蔓延，甚至已經逐步傳導到銀行層面，銀行處置抵押房產形成的直供房，就是最直接的體現。

4.債務危機為何會影響地產出清？

至少有兩個核心原因。第一，債務危機...

債務危機如果繼續惡化對房地產市場有什么影響？/應該如何應對房價下跌？/10月的經濟數據表現如何？

剩余周報內容（5組2000字）

掃碼看全文，保存高清圖片

活動最后一天

智本社年卡+財新通年卡（買1得2）

（可重復購買，雙會員權益+365天）