永源路，嶄新舊時光——能否成為南京西路商業延續的傳奇

近期有兩個現象級的城市更新項目，在各大媒體頻頻刷屏：

一個是復興島，以工業遺址為載體所進行的大刀闊斧的更新，作為2025年城市空間藝術季的復興島船臺公園片區，吹響了“量子城市，復興未來”的主題宣言，傾力煥新項目以政府為主導，為從上至下的城市更新模式。

一個是永源路，以涌泉浜為源泉，歷經30余年的沉浮，作為協和城的部分地塊，于2005年率先啟動，由創邑與三益聯手改造，對于3幢歷史建筑進行更新，重續了南京西路商業延續的序幕，重磅打造永源路街區，項目以企業為主導，為從下至上的城市更新模式。

復興島由于其歷史、區位、規模等各方面的不可復制性，以及政府大規模的投入，在本市難以有其他項目與其進行直接的比較，其更多的意義在于政府意志的決策與貫徹，以及所帶來的社會效益。

而在上海，我們可以在不同的地方找到類似永源路的身影。

茂名北路——位于南京西路和威海路之間，緊鄰張園，已成為城市秀場的代名詞；

吳江路——位于茂名北路與石門一路之間，緊鄰南京西路，興業太古匯的吳江路，成為休閑的落腳處，美食的代名詞；

安義路——位于常德路與銅仁路之間，緊鄰嘉里中心、芮歐百貨，成為購物中心站臺的安義路，成為都市夜經濟的首批代表及活動策源地。

楓涇路——位于人民路與中山東二路之間，緊鄰BFC，成為購物中心展臺的典范；

那么位于烏魯木齊北路與鎮寧路之間的永源路，又有著怎樣的依托，怎樣的定位、發展及后勁？本文試著從合并同類項的角度，尋求項目發展的突破點和創新點。

一是位置。

熟悉上海的人都知道，上述列舉的幾個街區均位于核心商圈，如南京西路、外灘等。對于商業而言，從絕對區位來看，最重要的是地段。具備了位置的優越性這一先天優勢，便具備了成功的地利條件。從相對位置來看，上述小馬路均緊鄰購物中心，通過室外空間的開放性，與室內空間形成差異與互補，消除室內室外的界限，增強在地性，充分發揮周末及節假日的聚集效應，填補工作日商場的冷清，實現反哺。

永源路的位置則稍顯遜色。從物理意義上講，雖然它是南京西路向西的延伸，但從商業連續性來看，卻已中斷，脫離了傳統的核心商圈，難以有效借勢發力。如何打好擦邊球，有效發揮南京西路地緣經濟效用，是永源路需要探索的方向。

二是尺度。

我們不難發現，在不超過500米長度的馬路上，人們可以用腳步來丈量時間，可以隨時駐足，帶來除目的性消費之外的即興消費。而以上街區的尺度均在此范圍，基本上以限時步行街或步行街為主。有著適宜的尺度，避開了車流的干擾，人再次回歸到街區的主角，不再是以仰視的角度，抬望龐大的商業綜合體，渺小感與疏離感不復存在，而是以人的視角平視整個街區，與整個街區融為一體。

永源路目前對外開放的主要是靠近烏魯木齊北路一側，由于歷史原因，靠近鎮寧路一側仍處于施工狀態，因此其有效長度大打折扣，僅為實際長度的一半左右。同時，雖然同為步行街小馬路，但由于目前仍主要依靠北側商業的支撐，南側除了街心花園之外，仍為在建工地，因此其有效的展示及運營界面進一步縮減，目前難以最大程度地發揮小尺度空間的優勢。

三是定位。

只有精準的定位才能吸引契合的消費者。

無論是茂名北路LV巨輪、光影秀等的輪番上演，還是安義夜巷小黃人的爆火，楓涇路夜市的人潮涌動，吳江路申夜深折的最新舉動，都有其自身的依托及定位。城市秀場、休閑的落腳處、美食的代名詞、都市夜經濟的首批代表及活動策源地、購物中心展臺的典范……除了自身定位外，它們均積極響應政府的號召，向夜經濟靠攏，同時依托周邊購物中心業態的多樣性、消費人群年齡的多層次性，成為了小馬路經濟的現象級存在。

我們難以準確界定，是茂名北路成就了張園，吳江路成就了太古匯，安義路成就了嘉里中心，楓涇路成就了BFC，還是相反，或者二者相互反哺。但上述街區的成功是不爭的事實。

反觀永源路，從2025年入市至今，主打新潮、先鋒的定位。從目前已經入駐以及處于圍擋中的商家，如尚未開業的TEAM CHINA、茶飲品牌AKALCHA、歡桃bistro、the FINE WINE、PLUTO、韓國料理南山、茹葷等，以及已營業的意大利家具品牌Baxter中國首家旗艦店Baxter Gallery Shanghai、SMFK上海旗艦店“中心花園”、酒吧Slowfeel、熱狗品牌Banana Dog、UNDEFEATED、PANE PLAZA、Onitsuka Tiger、Conceive By Cotemp永源之屋等，以及尚處于計劃中的永源百貨公司等，可以看出其潮流定位的方向以及閃現的人文關懷。

無論是去年年底的嘉年華限定集市、今年初adidas打造的“貝殼頭街區”、靜安世界咖啡文化節，以及目前仍在舉行的上海時尚周末活動、FOREVER21快閃店、野餐會、周同學、“愛望兔”藝術裝置等，亦再次印證了其潮流先鋒的目標。

但這些紅火的背后，更像是空中樓閣，沒有根基，只能是權宜之計，容易淪為一次性打卡，難以帶來實質性消費和重復消費。打卡經濟的邏輯是美學經濟，而非實體經濟，出片是王道。永源路的旋轉塔、旋轉樓梯，更多的是作為背景，甚至不產生消費，最多外加一杯網紅咖啡作為道具。雖然有主理人、潮牌、活動等助推，但業態、人群缺乏多樣性，人們逗留時間較短。而上述的其他幾條小馬路，可以依托本已成熟的購物中心休閑、娛樂、親子等多重業態，同時可以吸引外灘、南京西路等包括游客在內的多重人群，同時具備內生性和外向性。永源路更多的是依靠圈層、小眾傳播，某種程度上脫離了煙火氣，難以持久。

四是環境與氛圍。

永源路的環境是毋庸置疑的，雖然大草坪已不再是buff神器，但在南京西路附近寸土寸金的黃金路段，2000余平方米的規模仍有其稀缺性。除了在濱江、公園等區域，開放性的草坪并不多見。即使是長寧來福士的草坪，也具有內向性，需步入項目才能夠知曉和進入。而永源路的草坪與馬路無縫銜接，極大增強了項目的影響力和吸引力。

雖然項目考慮和設置了水的元素，但筆者認為偏少。緊靠一個小小的水池外加文字說明，難以對永源浜——這一始于南宋時期的涌泉古井的歷史進行溯源。可以參考借鑒1876新視覺項目對于水元素的運用，對項目的歷史進行深度挖掘與體現。

同時，商業氛圍的不成熟也成為項目的另一短板。

在建的南側協和城地塊雖規劃為新浪總部及五星級酒店，但真正落成尚有待時日。永源路街區尚缺乏成熟的商業氛圍，目前只能靠自身來帶動和影響消費，效果有限。其商業的氛圍像是斷斷續續的點，不具備自身造血功能，只有靠周末活動事件營銷回血。一旦脫離了事件營銷的熱度，就馬上呈現人走茶涼的態勢。而其他上述小馬路則有商業、地鐵等可以借力，而永源路街區緊靠自身的托舉難以持續。

五是運營。

運營是商業的核心要素，但將所有的砝碼都加注到運營上同樣存在風險。永源路街區由有著愚園路運營經驗的創邑公司操盤，已經看到了其活動組織的資源及能力。但僅僅有活動是難以為繼的，仍要寄希望于整個協和城的完工，以及辦公人群、酒店客群等提供穩定的客流，屆時再輔以好的運營團隊實現錦上添花與持久發展。

盡管永源路當前的能級尚不足以獨立支撐南京西路商圈的延伸，仍待持續提升，但隨著南側協和城后續地塊的逐步建成，這里將形成南北呼應的完整商業界面。屆時，從南京西路的繁華喧囂信步轉入永源路，僅一街之隔，卻已是另一方天地與節奏：一邊是摩登潮涌的都市脈搏，一邊是閑適從容的生活氣息。永源路，值得期待！

原創作者：“上海城市更新”特約撰稿人 舒卓

責任編輯：林欣藍

策劃審核：夏 雨