一周參考消息丨弱基本面下的轉機：房地產復蘇的4個“微弱”信號

01

重慶兩江新區正式成為行政區，渝北區、江北區成為歷史

一路向北。

今天，重慶召開新聞發布會，正式介紹了重慶“兩江新區”。這個早在2010年就成立的國家級開發開放新區，今天起正式有了“名分”。

據發布會介紹，此次行政區劃調整涉及國家級新區兩江新區以及江北區、渝北區和北碚區，主要包含2個調整項。

第一項調整：設立兩江新區

• 依托兩江新區國家級新區，撤銷江北區、渝北區，設立兩江新區。管轄原江北區、原渝北區（不含大灣鎮、統景鎮、大盛鎮、興隆鎮、茨竹鎮）和北碚區的水土街道、復興街道、蔡家崗街道、施家梁鎮、童家溪鎮的行政區域。

第二項調整：調整北碚區管轄范圍

• 將與北碚區國土空間定位趨同的原渝北區北部大灣鎮、統景鎮、大盛鎮、興隆鎮、茨竹鎮5鎮劃歸北碚區管轄。

經過本次調整后，重慶轄25個區、8個縣、4個自治縣。其中，兩江新區轄31個街道、11個鎮，面積約1360平方公里、人口約352萬，新的“兩江新區”基本囊括了重慶北所有的強勢板塊。

兩江新區成立，至少有3個層面的利好。

第一，解決交叉管理的問題。

兩江新區之前實行的是“1（管委會）+3（行政區）”的聯合開發模式，交叉管理難免會產生很多分工和協調問題。如今正式成立行政區，可以直接減少與原有行政區之間的協調成本。最典型的例子就是中央公園，之前中央公園分屬渝北和兩江管轄，南北發展極為不均衡，也限制了整個板塊的發展，如今新兩江新區成立后，這種分化就會得到徹底解決。

第二，有利于各板塊合力發展，實現資源和產業的進一步升級。

重慶兩江新區發展錨定上海浦東新區，但與浦東新區差距很大。去年浦東新區GDP高達約1.775萬億，位居全國新區的榜首，而兩江新區去年剛突破5000億，浦東新區是兩江新區的3倍還多。如今正式成立行政區，能最大程度的優化資源配置、提升行政效率。

第三，為重慶城市發展劃定主線。

這次新兩江新區成立，相當于確定了重慶向北的主基調。

不過，需要注意的是，兩江新區其實早在2010年就已經正式掛牌成立，經過十多年的發展，雖然此前各區有所分化，但實際上也是一盤棋統一發展的。此外，兩江新區核心覆蓋區域長期屬于主城區（中心城區）范圍，行政級別一直很高，如今行政區劃的確認更像是一個“追認”。

整體而言，新區確認必然有助于兩江新區更快的發展，但最快的發展階段已經過去了，提升應該有限。

不過，對于重慶的市民而言，這仍然是一場關于重慶地理認知的劇變，柏樹堡立交“江北區往左，渝北區往右”的路標，也將成為從前。

02

房地產下跌市場中，租金（收入）上漲或才是房價拐點

換個角度看問題。

在大多數人看來，房地產下行市場中，租金回報率對房價影響很大，即租金回報率越高，房價或可能越快企穩。

但最近，華創證券提出了不同的觀點：探討房價見底邏輯時，對租金（反映收入）拐點的判斷比租金收益率更重要。

以下內容來自華創證券，供大家參考。

過去，國內住宅低租金收益率是因為居民住房偏好扭曲所致。但在市場下行周期下，房價單邊上漲無望后居民的投資偏好開始糾偏，將終身收入的較大部分放在住宅上顯然不再合理。

不過，當房價下行到一定程度，高能級城市部分買家可能會因為“按揭貸款月供=月度公積金+月租金”買房，從而帶動一部分成交量。即當資產端收益率高于負債成本時，居民買房需求增加，反之，賣房需求增加。我們測算居民首套房負債端加權成本在2.58-2.85%，其中一二線城市約在2.79%（當前降至約2.6%）。

但在供給絕對過剩、預期不好的情況下，大部分賣家不會轉售為租，供給依然大于需求，價格還會持續陰跌。

從買家的角度來看，我們測算一線城市在租金收益率約為1.9%時，基本可以達到“按揭貸款月供=月租金+月度公積金”（以京滬為例，參考2025年10月房貸利率測算）。此時剛需家庭購房后的現金流壓力較小，在購房決策方面較為順暢，這也是在房價下跌的過程中不斷有需求釋放的核心原因。但其實這里，居民忽視了首付的機會成本。

二手房交易的本質是居民間交換資產，并不是簡單的供需關系，當居民收入好轉，則買家出價能力改善，同時賣家持房能力增強，二手房掛牌量必然會下降，而成交價格逐步抬升；反之，若仍存在收入壓力，即使成交量上升，價格仍然可能下跌。

當下香港房價止跌核心也是租金上漲，這也與地產后周期一致，其見底需經濟回歸潛在增速、居民收入好轉。日美經驗參考意義小，預測見底時間與跌幅意義不大，觀測早周期政策、經濟指標及掛牌量變化更重要，但目前暫未看到掛牌量顯著下滑。

03

弱基本面下的轉機：房地產復蘇的4個“微弱”信號

風生于地，起于青萍之末。

在上個月的文章評論區，我們做了一個關于房價漲跌預期的調查。出乎意料的是，在這篇十幾萬人參與討論的文章評論區，80%的人在罵高房價，但在房價漲跌的投票里，更多的人卻選擇了“支持房價上漲”。

感興趣的朋友可以跳轉鏈接查看原文及評論區。

但如果你現在去問任何一個你身邊的人：“房價還會漲嗎？”

得到的答案肯定都一樣：“不會”。

這就是當前房地產市場最真實的模樣——長期高期待、短期低預判、現實弱基本面。

在這樣的情況下，大家都迫切的想知道，市場何時會見底？實際上，市場已經出現了一些“微弱”復蘇的信號！今天的文章我們分享最近觀測到的一些重要信息，你可以不相信這部分邏輯，但這些事實你必須要看到。

一、10月CPI同比轉跌為漲

昨天上午，國家統計局公布了10月CPI（居民消費價格），同比漲幅達到了0.2%，創下了8個月來最高（9月該數據為下降0.3）。扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲1.2%，漲幅連續第6個月擴大。

值得參考的是，改革開放以來我國上一輪通縮時長是5年，而本輪通縮已經超過4年，現在大概率處于通縮的末期。（觀點參考：劉曉博說財經）

二、房價止跌內生基礎存在

國際比較來看，10個樣本國家的典型房地產調整期在2年到18年不等，其中多數為5-6年，平均調整幅度為30%，對比來看我國的周期調整當前已經比較充分（北上廣深下跌幅度都已經超過30%，調整時長近5年）。

典型城市房價走勢圖

此外，今年前三季度，全國一二手交易總面積和去年同期只有小幅下降，這說明置業需求仍在持續釋放，但竣工和開工已經回落到了高點的六成和三成，新房供給已經明顯收窄。

我們預計，2026年將是房地產企業資產負債表修復的關鍵一年，部分企業可能來到周期底部，利潤開始回升。因為2026年反映的基本是房企2023年的投資利潤，而2023年開發企業普遍拿地還行。（資料參考：中信證券）

三、滬深300和中證500均已實現營收增速由負轉正

根據滬深300和中證500連續5年都在榜企業的三季報業績數據，今年三季度滬深300營收無論是相比去年三季度，還是相比今年一二季度，終于從負增長轉為正增長，同比從-0.96%轉正為3.64%，顯然，從營收看，滬深300已觸底反轉，利潤更是大幅增長了12.58%。

從中證500來看，三季度營收增幅今年來首次由負轉正，對比去年從-3.93%轉正為1.1%，利潤增幅更是由去年的-12.83%大幅提升至20.65%。

這也再次證明了股市作為經濟風向標的作用，最近2個月的股市熱度，已經跑在業績數據之前。

不過，值得注意的是由于營收轉正尚未傳導到居民側的收入，居民對經濟的感受依然處于寒冬。接下來，仍需要繼續觀察企業營收轉正的趨勢是否能延續，如果趨勢得以確立，企業收入增長會逐步傳導到居民側。（資料參考：重遠投資觀）

四、不良資產再次火熱

“在別人恐懼時貪婪。”

最近我們發現，越來越多的人開始進入不良資產的賽道。包括遠洋、融創、貝殼貝好家等房企，都在積極殺入不良資產。我們身邊，也有朋友賣掉了一線城市的房子轉而投入法拍房。

不良資產賽道上一次火熱還是2022年，當時行業危機初現，一些危險企業試圖通過資產轉讓自救或留足現金流，但當市場持續下行，企業開始躺平之后便不再愿意低價出售手中資產，另一邊買方也屬于“抄底抄在半山腰”。但如今，市場貌似進入了一個“談價的好時機”，即雖然還沒到價格底，但由于悲觀預期，很多不良資產“還能再打10%”。

整體看，我們判斷當前房地產市場雖然還沒到底，但底應該不遠了。

“還會有3年嗎？”

“用不了那么久！”

04

廣州頂豪百億開盤背后的富人買房邏輯

天時地利人和。

2025年全國第一個“百億開盤”的項目終于在這個月誕生。

11月7日，保利發展旗下廣州保利·玥璽灣項目正式開盤，首開成交236套，單日實現認購金額106億元，不僅刷新廣州樓市銷售紀錄，還成為了2025年全國唯一單日銷售破百億元的項目。

根據開盤情況看，該項目建面均價17萬元/㎡，最高單價突破30萬元/㎡，總價段2500萬起步，最高總價2個億以上。據悉，項目開盤首日，多套過億房源被搶購，據傳有家族豪客一次性認購6套，單筆金額高達5億元。買家包括實業老錢、琶洲互聯網游戲科技公司老板、中國富豪榜500強榜上的大佬、香港富豪等等。

值得一提的是，從項目操盤角度，據測算該項目目前凈利潤約為18%~22%，內部收益率（IRR） 則達到35%以上。

從上海多個區越賣越貴的改善型豪宅（據我們了解，上海一些豪宅項目，今年來價格漲幅近萬元/㎡），到杭州一圈層持續熱銷的高端改善項目，再到廣州過億豪宅的熱賣，有錢人買起房來毫不手軟的嗎？

其實不然。

單就保利·玥璽灣來看，項目入市火爆的第一個原因在于供應稀缺。

項目地塊為原南方面粉廠舊址，位于廣州"珠金琶"三大CBD交匯處，是珠江最繁華江景段，地塊在去年出讓的時候就是廣州當年總價地王。這樣的土地，是當前市場重塑樓市價格拿出來的“壓箱底”好地，是珠江新城十數年來罕見的供應，稀缺性不言而喻。對于富豪們而言，能買到這樣的項目不僅靠有錢，也靠時代。

第二個原因則在于產品的升級。

項目是保利在“好房子”概念下的全新設計，突破性的設計、近130%的高得房率，都擊中了豪宅客戶的購買欲。而且從項目單價來看，保利·玥璽灣與周邊頂級豪宅二手房價差不大（17-20萬/㎡左右），但相較于10年以前的豪宅，同樣價錢自然是買新不買舊的消費邏輯。

除此之外，“百億首開”的成績也與廣州當前頂豪產品的供應量密切相關。

實際上，相比上海、杭州等熱門城市，廣州頂豪市場的供應規模明顯偏小，且從供應區位來看，廣州的核心頂豪區域相對集中，以珠江新城為主。而如果在杭州，從望江到奧體乃至拱墅，都有高端豪宅供應，整體呈現多點分布的格局，也就難以像廣州這樣首開“炸場”，上海也是如此，外灘、巨富長、新天地、陸家嘴、北外灘、徐匯濱江，甚至前灘、后灘，都是豪宅供應地。

整體而言，豪宅代表著一座城市的最高購買力，是城市富裕階層支付意愿的體現，價格體系自成一套邏輯（相較于剛需）。但這并不意味著越貴就會越受歡迎，絕大部分財富階級對資產的估值都有更為清晰的邏輯，投資行為也更理性，他們愿意為足夠稀缺的好產品買單，但當價格跳脫常規，有錢人更不是傻子。

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