業(yè)主革命·物業(yè)危機(jī)（二）

一、

我的對(duì)面是一面玻璃墻，在玻璃的鏡像世界里，我看到了沉思的自己。“我”坐在一把椅子上，右腳翹著二郎腿，橫擔(dān)在左腳的大腿上，左手橫放在胸前，右手肘杵在左手腕上，右手指杵著額頭。

面對(duì)小區(qū)突如其來(lái)的物業(yè)危機(jī)，我反復(fù)思考著解決危機(jī)的路徑及辦法，而此時(shí)卻突然意識(shí)到它仿佛就像一枚定時(shí)炸彈。

時(shí)間在一天天的流逝，隨著鴻園物業(yè)離場(chǎng)的日期越來(lái)越近，我仿佛真切的感受到了定時(shí)炸彈的倒計(jì)時(shí)。然而，即使能及時(shí)解決鴻園物業(yè)離場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)危機(jī)，但未能解決物業(yè)危機(jī)爆發(fā)的深層原因，那這種危機(jī)的再次爆發(fā)也僅是時(shí)間的問(wèn)題。

二、

雖然，在陽(yáng)光上城生活居住了十余年時(shí)間，但我一直未曾深入了解自己生活的這個(gè)環(huán)境。對(duì)于物業(yè)離場(chǎng)所產(chǎn)生的物業(yè)危機(jī)，問(wèn)題的解決措施是及時(shí)選聘新的物業(yè)公司，而要重新選聘新物業(yè)公司的關(guān)鍵之一，則是雙方當(dāng)事人簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，而為了起草新的小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，那就需要對(duì)小區(qū)有一個(gè)整體性、全方位、客觀性的認(rèn)識(shí)與反思。

我的思考并沒(méi)有現(xiàn)成的答案，于是就只能以物業(yè)服務(wù)合同為核心，探索著構(gòu)建這種對(duì)小區(qū)的認(rèn)知體系。

三、

小區(qū)大致可分為工程設(shè)施系統(tǒng)、人居環(huán)境系統(tǒng)兩大系統(tǒng)。

工程設(shè)施系統(tǒng)由以下系統(tǒng)組成：供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯運(yùn)輸系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、弱電工程系統(tǒng)等。

人居環(huán)境系統(tǒng)由以下部分組成：衛(wèi)生保潔、園林綠化、人防安保等。

供配電系統(tǒng)是小區(qū)的動(dòng)力能源保障，其大致由以下設(shè)備組成：變壓器、配電柜、樓層共用配電箱、樓層電表箱、戶配電箱等。電能從發(fā)電廠出來(lái)之后，經(jīng)了升壓及降壓的輸送過(guò)程，然后經(jīng)過(guò)住宅小區(qū)的配電設(shè)備，將10KV的電能變?yōu)?20V、380V的入戶電能。

給排水系統(tǒng)又可分為兩個(gè)部分，給水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)；排水系統(tǒng)又分廢水排放、雨水排放。水是維系生命狀態(tài)的基本物質(zhì)，而給水系統(tǒng)就是小區(qū)居民的生活保障了，其大致由以下設(shè)施設(shè)備組成：水泵房、水箱、加壓水泵、水表井、智能水表。現(xiàn)在的小區(qū)基本是高層建筑，而市政給水的水壓僅能到7樓。因此，小區(qū)高層給水就需要二次加壓，這才能滿高層住戶的需要了。

排水系統(tǒng)由主立管、橫支管、頂通氣管、排出管、化糞池、排污泵等設(shè)備構(gòu)成。每天，業(yè)主的日常生活都會(huì)產(chǎn)生大量的污水與廢水，這些污水與廢水就通過(guò)排水系統(tǒng)排出房間。

電梯系統(tǒng)運(yùn)輸系統(tǒng)是高層居民生活的便利保障，其大致由以下設(shè)施設(shè)備構(gòu)成：電梯井、電梯房、電梯子系統(tǒng)。根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》第三十一條的規(guī)定，電梯應(yīng)當(dāng)至少每15日進(jìn)行一次清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整和檢查。

消防安全系統(tǒng)是高層居民的生命保障，其大致由以下設(shè)施設(shè)備構(gòu)成：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)備、消防給水設(shè)備、自動(dòng)噴水滅火設(shè)備、消防電氣設(shè)備等。

弱電工程系統(tǒng)具體又包括視頻監(jiān)控、可視對(duì)講、綜合布線、門禁系統(tǒng)、安防報(bào)警、智能家居等設(shè)施設(shè)備。

人居環(huán)境系統(tǒng)的衛(wèi)生保潔、園林綠化、人防安保等，這些內(nèi)容就比較好理解了，基本就是物業(yè)員工的不同工作內(nèi)容了。

三、

如果說(shuō)，小區(qū)系統(tǒng)論是認(rèn)識(shí)小區(qū)的一種方式；那么，以物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成為視角，則是認(rèn)識(shí)物業(yè)企業(yè)的一種方式。

一般而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)大致由以下部分構(gòu)成：人工費(fèi)（工資、社保及福利）、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)（電梯設(shè)備維保、消防設(shè)備維保、水電設(shè)施設(shè)備維保）、環(huán)境維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)（綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、土建工程費(fèi)）、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、公共區(qū)域能耗費(fèi)（景觀燈、小區(qū)路燈、綠化用水、電梯用電、地下車庫(kù)水電）、垃圾清運(yùn)費(fèi)、公司運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)、利潤(rùn)等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，物業(yè)行業(yè)的利潤(rùn)率大約為30%，而物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)75%之后，物業(yè)公司才開始產(chǎn)生實(shí)際利潤(rùn)。

一般而言，新開盤的小區(qū)物業(yè)利潤(rùn)率較大，隨著小區(qū)建筑物及構(gòu)建物使用年限增加，這種物業(yè)收益的利潤(rùn)空間是逐年下降的。這其中的道理也很簡(jiǎn)單，小區(qū)新建成之后的設(shè)施設(shè)備都是新的，維保、養(yǎng)護(hù)及更換的成本就比較小。當(dāng)小區(qū)使用年限達(dá)到十年以上時(shí)，大部分的設(shè)施設(shè)備都到了更換的使用年限，比如：電梯的使用年限一般是15年，消防器材的使用報(bào)廢也有一定的年限。因此，十年以上的小區(qū)，部分設(shè)施設(shè)備的更換，就成為了小區(qū)物業(yè)開支的大頭。

就陽(yáng)光上城而言，該小區(qū)于2013年建成，迄今已經(jīng)有13年的時(shí)間了，在未來(lái)兩三年的時(shí)間里，或許，小區(qū)會(huì)迎來(lái)設(shè)施設(shè)備的維修及更換，這是一個(gè)無(wú)法回避卻不得不面對(duì)的問(wèn)題。

四、

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度采用包干制與酬金制。同時(shí)，物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系，又因?yàn)槭召M(fèi)方式的不同，構(gòu)成了形式各異的組織關(guān)系。

具體而言，包干制是指業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

兩者的區(qū)別在于：

物業(yè)費(fèi)歸屬

責(zé)任主體

管理

監(jiān)督

包干制

物業(yè)費(fèi)即是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，物業(yè)公司包干使用自負(fù)盈虧。

物業(yè)公司自行承擔(dān)運(yùn)營(yíng)成本和超支風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)具有獨(dú)斷權(quán)

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行結(jié)果監(jiān)督

酬金制

物業(yè)費(fèi)為小區(qū)業(yè)主共同共有，并對(duì)物業(yè)開支經(jīng)業(yè)主審核實(shí)報(bào)實(shí)銷，并按約定獲取酬金。

業(yè)主需承擔(dān)超支風(fēng)險(xiǎn)，而結(jié)余資金也對(duì)業(yè)主共有。

小區(qū)業(yè)主深度參與小區(qū)服務(wù)管理，審核每一筆開支的合理性及必要性。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督

就我個(gè)人觀察而言，當(dāng)前導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)亂象頻發(fā)的部分原因，是由于業(yè)主與物業(yè)的對(duì)立情緒所造成的，而業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)制度的誤解又是成因之一。

通過(guò)對(duì)小區(qū)構(gòu)成系統(tǒng)性的分析，在整個(gè)小區(qū)物業(yè)構(gòu)成系統(tǒng)重，最關(guān)鍵的是設(shè)施設(shè)備的系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)，其次才是小區(qū)保潔衛(wèi)生的清理打掃。前者事關(guān)業(yè)主的生命安全保障，后者事關(guān)業(yè)主的生活品質(zhì)保障。然而，在具體的物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，部分業(yè)主拒絕繳納物業(yè)的理由，大多是因?yàn)樯钇焚|(zhì)的原因而拒繳物業(yè)費(fèi)。或者說(shuō)，生活品質(zhì)保障固然也很重要，但它可作為雙方的容忍性范疇，而生命安全保障則是非容忍性范疇。

此外，隨著近年來(lái)小區(qū)業(yè)主法治意識(shí)的增加，小區(qū)公共收益也成為了業(yè)主向物業(yè)的收益質(zhì)疑點(diǎn)。

維修、保養(yǎng)及更換，基本是小區(qū)的主要支出。對(duì)于包干制而言，物業(yè)公司承擔(dān)小修的費(fèi)用，小區(qū)專項(xiàng)資金承擔(dān)中、大修的費(fèi)用；對(duì)于酬薪制而言，小區(qū)的一切設(shè)施設(shè)備的維保及更換，均由小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)承擔(dān)。

目前，幾乎所有的前期物業(yè)都采用包干制，基于小區(qū)小修、中修及大修的范圍無(wú)法界定，以及小區(qū)專項(xiàng)維修資金無(wú)法使用的現(xiàn)實(shí)情況，物業(yè)公司幾乎要承擔(dān)小區(qū)所有程度的維修，于是也就將小區(qū)公共收益用于了小區(qū)的各類維修。在此前提之下，物業(yè)公司基于包干制的收費(fèi)原則，小區(qū)業(yè)主基于公共收益歸全體業(yè)主的原則，雙方就發(fā)生了不可調(diào)和的矛盾沖突。

近年來(lái)，業(yè)主維權(quán)意識(shí)呈現(xiàn)一種畸形發(fā)展，具體表現(xiàn)為權(quán)利的主張及義務(wù)的模式。一方面，既想要包干制的企業(yè)兜底、省心省事，又想要酬薪制的資金明細(xì)及占有；另一方面，又不愿意承擔(dān)繳納物業(yè)的義務(wù)、不愿承擔(dān)生活品質(zhì)的容忍性義務(wù)、不愿意承擔(dān)小區(qū)業(yè)主群體內(nèi)部的責(zé)任。其實(shí)，部分業(yè)主的心理可用一句話概括，既要、又要、全要、還要、都要。

五、

目前，陽(yáng)光上城的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用的是包干制，這就意味著鴻園物業(yè)對(duì)小區(qū)的開支自負(fù)盈虧。同時(shí)，鴻園物業(yè)還預(yù)先墊付了小區(qū)的以下費(fèi)用：小區(qū)總水費(fèi)、電梯維保費(fèi)、物業(yè)用電費(fèi)（小區(qū)路燈、電梯、車庫(kù)用電、監(jiān)控用電、單元樓棟燈、消費(fèi)用電）。也就是說(shuō)，當(dāng)鴻園物業(yè)離場(chǎng)之后，若不能及時(shí)選聘新的物業(yè)公司，那么小區(qū)將面臨末世景象的局面。同時(shí)，新選聘的物業(yè)公司至少應(yīng)當(dāng)資金充足，才能為小區(qū)墊付這筆可觀的費(fèi)用，那么這筆費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)由業(yè)主分擔(dān)呢，這又涉及選聘物業(yè)公司的物業(yè)收費(fèi)辦法。

陽(yáng)光上城所面臨的物業(yè)危機(jī)，短時(shí)期體現(xiàn)為選聘新物業(yè)的緊迫性，而中長(zhǎng)期則體現(xiàn)為物業(yè)管理、小區(qū)自治及業(yè)主責(zé)任等多方面的矛盾。若是這些矛盾未被認(rèn)識(shí)、未被發(fā)現(xiàn)、未被討論、未被解決，那陽(yáng)光上城再次爆發(fā)物業(yè)矛盾沖突，或者再次爆發(fā)物業(yè)危機(jī)，那也不過(guò)是時(shí)間長(zhǎng)短的問(wèn)題了。

六、

回顧一下，以物業(yè)服務(wù)合同的起草為核心，正視小區(qū)存在的諸多問(wèn)題，通過(guò)對(duì)小區(qū)的系統(tǒng)性構(gòu)成認(rèn)知，明白物業(yè)服務(wù)的范圍及內(nèi)容，并根據(jù)小區(qū)業(yè)主的責(zé)任承擔(dān)、專業(yè)能力等，在尊重物業(yè)企業(yè)合理利潤(rùn)率的前提下，選擇適用包干制或者是酬薪制，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)與業(yè)主的利益平衡，這才能徹底解除這枚定時(shí)炸彈。

最后，為“礦力多”礦泉水的贊助做宣傳，以感謝其對(duì)宣傳印刷品費(fèi)用的贊助。同時(shí)，也請(qǐng)諸位能對(duì)本文予以打賞獎(jiǎng)勵(lì)，我將全部用于小區(qū)選聘物業(yè)活動(dòng)中。

陳浩 記于知止堂上

2025年11月10日