溢價率8.2%，越秀地產番禺再下一城

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

“銀十”的廣州土拍市場，有了些許成色。

今日（27日），番禺區大石街南大干線北側BA0602091地塊以11.94億元成交總價，15422元/㎡樓面價，8.2%溢價率成功出讓，競得人為越秀地產。

克而瑞監測到，距離越秀地產最近一次在番禺拿地已是2022年，彼時越秀地產以32.96億元成交總價，14836元/㎡樓面價競得番禺區南村鎮興業大道南側地塊，目前已轉化為越秀大學星匯錦城入市。

克而瑞數據監測顯示，今年1-9月項目成交244套，成交均價28896元/㎡。

值得一提的是，去年9月，越秀地產宣布將廣州市暨南大學北側地塊二的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價為50.03億元，而這塊地正是越秀大學星匯城規劃建設的三、四期組團。

地塊收儲后，越秀地產拿到了等值的應付票據，但僅限于在番禺區收購土地。

從另外一個角度看，未來在番禺土地招拍掛市場上，或許能看到更多越秀地產的身影。

至此，克而瑞數據監測顯示，10月截至今日廣州涉宅用地成交總建面29.42萬㎡，成交金額45.88億元。

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根據公告，地塊可建設面積29776.59㎡，計容建筑面積77419.13㎡，容積率2.6，起拍總價11.04億元，樓面價14260元/㎡。

從自規局發布的航拍圖可見，目前地塊已是相對平整的狀態。

地塊前身為鴻圖工業園的工業用地，在去年12月自規局發布了控規調整后，擬將地塊用途由工業用地變更為居住用地。

根據出讓公告，競得人需要建設包括肉菜市場在內的等多個公服配套，建面規模約5370㎡。

還需要承擔地塊周邊的路網及綠地建設，方便業主出行的同時，還希望進一步減少南大干線帶來的噪音影響。

對于項目建設要求，公告中也明確提出，鼓勵提高住宅陽臺面積占比，鼓勵配置主景觀陽臺、入戶花園等半開敞空間。

也就是說，洛溪大石板塊未來將再新增一個新規項目。

在區位上，地塊位于洛溪大石板塊內，富石路以東，緊鄰南大干線。

與地鐵三號線大石站直線距離約400米，可暢達廣州各處。

周邊有李村小學、富麗中學等教育資源，兩公里范圍內還有新地購物廣場、建華匯商業中心等商業配套。

地塊北面為大石村，城市界面相對不完善。

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在市場表現上，克而瑞數據監測顯示，今年1-9月洛溪大石板塊商品住宅成交1279套，較去年同時期翻倍增長，位列近四年來同時期最高值。

而成交走俏，得益于近四年來洛溪大石板塊土地市場的活躍，相繼轉化為項目入市，增加了板塊供應。

克而瑞數據監測顯示，近四年洛溪大石板塊供應4宗涉宅用地，供應總建面30.58萬㎡，成交3宗，成交總建面22.84萬㎡，目前均已轉化為項目入市。

三宗地塊中，地樓比最高的項目為保利濱江和著，達到了0.63，其次是龍湖御湖境，地樓比為0.56，龍湖亞倫央景頌最低，僅為0.42。

與此同時，三宗地塊也有著不同的業績表現。

克而瑞數據監測顯示，龍湖亞倫央璟頌今年以來成交527套，奪得番禺區商品住宅成交排行榜第二。

保利濱江和著今年以來成交50套，進入清盤狀態的龍湖御湖境今年以來成交92套。

還可以看到，地塊與龍湖亞倫央景頌有著相近的容積率以及同為新規產品設計要求，未來項目入市能否接棒龍湖亞倫央景頌的熱銷勢頭？

聚焦到地塊周邊，克而瑞數據監測顯示，近十三月地塊周邊三公里內商品住宅成交2656套，成交均價47018元/㎡。

二手房近十三月成交1251套，成交均價21277元/㎡，潛在置換需求明顯。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。