謝逸楓：震蕩不止！9月70城房價創(chuàng)年內最大跌幅，何時止跌反彈？

文/謝逸楓

10月20日，統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，9月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.41%，1月-8月分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%，跌幅比上月擴大0.11，延續(xù)止跌筑底態(tài)勢。

9月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.41%，比上月擴大0.41%，創(chuàng)年內最大跌幅，表明房價處于止跌筑底階段，市場有效需求不足，住房供應過剩?？傮w來看，房價止跌企穩(wěn)基礎不牢固，主要是供需修復放緩的狀況未明顯改變。

9月一線城市二手住宅房價下跌1.0%，跌幅最猛，已經連續(xù)3個月下跌1.0%，創(chuàng)2021年以來最大跌幅，意味著一線城市二手住宅房價處于筑底、探底、尋底的下降調整階段，主要是供應過剩，二手房掛牌量、法拍房量有增無減。

預計70城房價完成筑底后，房價將在底部運行6個月-12個月的周期。目前中國房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、預期和信心弱、租金回報和收入無法支撐。

筆者認為，現(xiàn)在房價見底企穩(wěn)、反彈上漲拐點的結論為時過早，因為市場信心（GDP、實體經濟、就業(yè)、收入、交房）和預期（債務逾期、供大過剩、高庫存、房價下降）修復放緩、銷售端無法傳導至房價，導致房價筑底過程拉長。

其次是政策刺激的強度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲存量商品房和閑置土地政策執(zhí)行不到位、落地緩慢、規(guī)模有限、區(qū)域有限，無法擴大政策組合拳的政策效應，導致政策效應斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強。

最后是市場產品供應和成交結構性的影響越來越明顯，限價限簽的政策取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱，讓房價上漲預期修復緩慢。而二手房的房價下降明顯帶來沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

筆者認為，短期內要完成房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段，市場分化明顯，熱點城市復蘇表現(xiàn)起起伏伏。

按照樓市的政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續(xù)力能否保持、預期和信心逆轉。

這一輪70城房價自2021年9月（環(huán)比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年9月，已經連續(xù)下跌超過4年，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為市場最關心的問題，因為房價下跌達到4年，是房價下跌周期中最長的。

筆者認為，按照現(xiàn)在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實情況看，預計房地產供需關系修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現(xiàn)房價見底向上。

目前經濟、房地產市場狀況未達到市場預期，房地產政策效果、持續(xù)力、以及出臺落實情況不如預期，預計年底前，新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房價拐點到來時間拉長，筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成止跌筑底，解決不了錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金政策）是無法讓房價止跌回穩(wěn)。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點、出錢落實城市更新貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

按照統(tǒng)計部門2025年1月-9月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)房價止跌筑底、政策效果減弱、市場分化信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲的條件不具備，區(qū)域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價弱平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區(qū)域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價上漲的城市數(shù)量不穩(wěn)定，呈現(xiàn)點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

六是市場結構性因素決定一二線核心區(qū)域量，對房價的傳導效應正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買好房子，就是抄底。

八是新房、二手房市場以價換量成主流，二手房掛牌量和降價沖擊新房價。

9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.41%，降幅比上月擴大0.11%，同比下降2.7%，比上月降幅縮小0.3%。二手住宅房價環(huán)比降幅0.6%持平，同比下降5.2%，降幅縮小0.3%?？傮w來看，當前房價處于止跌階段，小幅度震蕩趨勢不變。

9月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.41%，跌幅比上月擴大0.11%

9月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.41%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%），跌幅比上月擴大0.11%，延續(xù)下跌態(tài)勢，處于止跌筑底階段。

9月房價環(huán)比跌幅擴大0.11%，創(chuàng)年內最大跌幅原因，一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量減少。二是限價、限簽政策取消，房企以價換量的促銷帶來價格下降效應擴大。三是政策邊際效應停止帶來的短期效果減弱。

四是不排除網簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月環(huán)比下跌0.1%，2月環(huán)比下跌0.1%、3月環(huán)比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.41%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2025年9月連續(xù)下跌49個月，已經連續(xù)下跌超過4年，超過上輪房價下跌周期。

9月5個城市房價上漲，上海、杭州環(huán)比上漲0.3%領漲全國

70城新房的房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，2025年9月上漲城市數(shù)量為5個，比上月減少4個城市（8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。這是釋放出當前房價震蕩不止的強烈信號。

9月70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲的城市為5個，比上月減少4個城市。下跌的城市63個，比上月增加6個城市。持平的城市1個。其中上海、杭州環(huán)比上漲0.3%，漲幅并列第一，領漲全國。北京漲幅0.2%、長春和惠州漲幅0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上的擴大，并且穩(wěn)定增長?；谡咝?，市場起起伏伏的表現(xiàn)，房價短期內處于止跌筑底階段。

9月70城市新房價中，上海環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月收窄0.1%，漲幅排在首位。自2022年6月份以來，上海新房價格已連續(xù)上漲39個月。9月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲5.6%，漲幅比上月回落0.3%，堪稱穩(wěn)漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續(xù)40個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調整。上海新房價環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月收窄0.1%。二手房房價環(huán)比下跌1.0%，跌幅比上月回落0.9%，同比下跌2.4%，比上月跌幅擴大0.3%。說明二手房市場依然寒冷。

9月一二線城市房價環(huán)比跌幅擴大，三線城市房價環(huán)比跌幅持平

9月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一二線城市房價環(huán)比連續(xù)5個月下跌，其中一二線城市房價跌幅分別擴大0.2%、0.1%，三線城市房價下跌0.4%持平，形成一線二線城市房價跌幅擴大，三線城市房價跌幅持平的市場格局。

9月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.3%（1月-8月分別為上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%），比上月擴大0.2%。其中北上分別上漲0.2%、0.3%，廣深分別下降0.6%、1.0%。

9月二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.4%（1月上漲0.1%，2月-4月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%），跌幅比上月擴大0.1%。三線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.4%，跌幅與上月持平。

9月一手商品住宅房價同比下跌2.7%，跌幅比上月收窄0.3%

9月70城新建商品住宅房價同比下跌2.7%（1月-8月分別為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.3%，連續(xù)10個月收窄，處于止跌階段，小幅度震蕩趨勢不變。

過去3年房價同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規(guī)模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以短期內，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

9月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅未大幅度擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的少部分城市結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

9月70城新房房價同比下跌2.7%，一是新政效應衰減、持續(xù)性弱有關。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

9月70城新建商品住房價同比下跌2.7%，比上月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2025年9月，房價同比已經連續(xù)下跌42個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2025年9月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌42個月，房價下跌周期超過上輪。

9月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市8個，與上月持平。持平1個。下降城市61個，比上月減少4城。上漲城市分別為上海5.6%、杭州3.6%、成都1.3%、太原0.6%、烏魯木齊0.6%、南寧0.2%、宜昌0.2%、三亞0.1%。

9月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)9個月收窄

9月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.2%，二線城市跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，形成連續(xù)9個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

9月一線城市新建商品住宅價格同比下跌0.7%（1月-8月分別下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.9%），比上月收窄0.2%。其中上海上漲5.6%，北廣和深分別下降2.6%、4.1%和1.8%。

9月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降0.7%，跌幅比上月收窄0.2%。二線城市同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.3%。三線城市同比下降3.4%，降幅比上月收窄0.3%。表明一二三線城市房價正在持續(xù)改善。

9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.6%，跌幅與上月持平

9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，跌幅與上月持平（1月-8月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%），已經連續(xù)3個月跌幅持平。因此，房價完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩(wěn)的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2025年9月連續(xù)下跌50個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

9月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市0個、0城持平，下跌城市70個，比上月增加1個城市。說明70個城市的二手住宅房價全部下跌。釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱的信號。

目前70城二手住宅房價數(shù)據(jù)來看，總體止跌見底、企穩(wěn)上漲的基礎不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

9月70城二手住宅一三線房價跌幅持平、二線城市房價跌幅擴大

9月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)6月下跌，降幅1.0%持平，二線城市跌幅擴大0.1%，三線城市跌幅擴大0.1%。形成一線城市房價跌幅持平，二三線城市房價跌幅擴大的市場格局。

9月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌1.0%（1月-8月分別為上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%），連續(xù)6個月下跌趨勢。其中北上廣深分別下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0%。

9月一線城市二手住宅銷售價格連續(xù)6個月下跌，跌幅擴大，主要是高品質的二手樓盤大戶型、高價房成交大大減少，以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

9月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌1.0%，跌幅與上月持平。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，跌幅比上月擴大0.1%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，降幅比上月擴大0.1%。

9月70城二手住宅房價同比下跌5.2%，跌幅比上月收窄0.3%

9月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌5.3%（1月-8月分別下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%），跌幅較上月收窄0.3%，連續(xù)11個月收窄，表明房價小幅度震蕩趨勢。

9月70城二手住宅房價同比下跌5.2%，比上月跌幅收窄0.3%，連續(xù)11個月收窄，說明房價止跌筑底階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2025年9月房價下跌5.2%，已經連續(xù)下跌44個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2025年9月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌44個月，房價下跌周期超上輪。

9月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)20個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關系。

9月70城二手住宅二三線城市房價同比跌幅連續(xù)9個月收窄

9月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，二、三線城市房價同比連續(xù)9個月跌幅收窄，其中一線城市房價跌幅收窄0.3%，二線城市房價跌幅收窄0.2%、三線城市房價跌幅收窄0.3%，說明二三線城市二手房價指標改善好轉的格局。

9月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌3.2%，跌幅比上月收窄0.3%（1月-8月分別下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%。其中北上廣和深分別下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7%。

9月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅收窄0.3%。二線同比下降5.0%，降幅收窄0.2%。三線同比下降5.7%，降幅收窄0.3%，意味著二三線城市房價處于止跌筑底過程。