董小姐 | 我的轉(zhuǎn)型路線圖

節(jié)前，發(fā)了一篇文章：，官宣自己轉(zhuǎn)型不良與機(jī)會(huì)資產(chǎn)賽道。

文章發(fā)出后，收到好多新老朋友的私信、留言。

甚至有人開始喊我「董老板」——董小姐喜提董老板一枚，承讓承讓

最最重要的是，9月26日那一天，是匠樸資本正式對(duì)外面世的日子。其實(shí)，對(duì)于我們團(tuán)隊(duì)來說，已經(jīng)扎根不良與機(jī)會(huì)資產(chǎn)賽道快一年時(shí)間了。

這期間，我們夯實(shí)了一個(gè)標(biāo)簽：

不良賽道的「老實(shí)人」， 腳踏實(shí)地，誠(chéng)信誠(chéng)實(shí)，靠譜投資。

很快，有人反駁說，「這個(gè)老實(shí)人定位恐怕就先輸了。因?yàn)椋@一行不是這么玩的，老實(shí)人掙不到不良的錢！」

可我恰恰不這么認(rèn)為。

一位基金公司的朋友說，他們手中也有不少資產(chǎn)， 給我們發(fā)來項(xiàng)目資料。

「我們只想找到真正靠譜的資金方，」他說，「過去有的公司給出了比我們預(yù)期更高的報(bào)價(jià)，但是最終還是不了了之。」

一位知名律所的朋友也發(fā)來許多項(xiàng)目，她說，「董小姐，和匠樸資本一樣，我們也是老實(shí)人，所以很多事情合法合規(guī)肯定是第一位的。然后，我們?cè)賮碚勴?xiàng)目本身。」

我漸漸意識(shí)到，做「老實(shí)人」，尤其在不良與機(jī)會(huì)資產(chǎn)賽道，是稀缺而珍貴的，更是這一行的痛點(diǎn)所在。

如同我在2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)的演講臺(tái)上所說：

「有很多不信任、背刺、算計(jì)、污名化這個(gè)賽道的行為，每天都在發(fā)生。但是，渾水摸魚絕不是王道。 」

老實(shí)，不僅是一個(gè)溝通交流中的公司價(jià)值觀，還是一種投資觀，它就像匠樸的名字一樣，匠心+樸素，不欺人，不自欺，從而降低交易的時(shí)間成本，做時(shí)間與資產(chǎn)的朋友。

補(bǔ)充說下，我們雖然老實(shí)，但并不代表我傻啊。

過去一段時(shí)間的經(jīng)歷，也成為我們的底氣。匠樸積攢了很多實(shí)戰(zhàn)故事，想跟大家分享。

「市場(chǎng)一定是在危機(jī)的時(shí)候，才有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的出售機(jī)會(huì)。想要彎道超車，就得在這個(gè)時(shí)候進(jìn)行布局。」一位金主朋友說。

我們內(nèi)部開會(huì)，判斷「買入」的時(shí)機(jī)已經(jīng)到了。感謝背后家族資金和礦業(yè)老板的支持。臺(tái)前幕后，我們幾個(gè)合伙人，有人是金融出身，有人是投資出身，有人是地產(chǎn)開發(fā)出身...不管是什么專業(yè)，我們的價(jià)值觀，都很趨同。

現(xiàn)在，匠樸資本向所有機(jī)會(huì)資產(chǎn)項(xiàng)目，張開懷抱。

對(duì)董小姐來說，匠樸資本不僅是一次轉(zhuǎn)型，更是我們幾個(gè)合伙人對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的捕捉與回答。

大會(huì)結(jié)束后這十余天，我們已經(jīng)收到了很多朋友一對(duì)一發(fā)來的資產(chǎn)線索。近期，我們也會(huì)挑選一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)方發(fā)起商務(wù)拜訪。如果您手里有好資產(chǎn)線索，非常歡迎盡快來找我。

透過這樣的交流，我們的投資刻度就會(huì)變得非常直觀，清晰而真實(shí)，大家一起努力讓自己更懂對(duì)方，更快速地抵達(dá)共識(shí)之地。

歡迎有出售、融資需求的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，來與匠樸資本交流。（董小姐微信號(hào)：missdon0811，杰總微信號(hào)：ice010913）

在分享匠樸簽約的項(xiàng)目案例之前，先分享董小姐的一個(gè)看盤隨筆吧。

那是今年3月初的一個(gè)凌晨，我回到酒店后，把自己當(dāng)天去實(shí)地看的一個(gè)不良別墅群項(xiàng)目的經(jīng)過，記錄了下來。

那是一個(gè)反差感、戲劇性很強(qiáng)的大型爛尾項(xiàng)目。

那一天，我在很多人的眼睛里看到了希望，看到了野心，但也看到了猶疑。

這個(gè)看盤的片段，不過是扎身投入不良資產(chǎn)賽道的一盤小菜，一個(gè)插曲：

如今翻看，再一次發(fā)覺，從識(shí)別、判斷、篩選一個(gè)項(xiàng)目，到最后錨定、盤活，落地開花，真是一個(gè)極其漫長(zhǎng)的過程。

那么，過去近一年時(shí)間，匠樸資本究竟做了什么？

唯有案例，最有力量。

如果說，董小姐的演講，是啟動(dòng)了一個(gè)入局不良與機(jī)會(huì)資產(chǎn)賽道的開關(guān)；那么，匠樸資本合伙人劉一堯的演講，就是帶大家走進(jìn)匠樸資本的會(huì)議室，我們把內(nèi)部會(huì)上最真實(shí)的業(yè)務(wù)與心態(tài)，亮給大家。并且，完整講述了匠樸資本的案例與探索之路。

唯有真實(shí)，最有力量。

以下內(nèi)容，節(jié)選自匠樸資本合伙人劉一堯在2025機(jī)會(huì)資產(chǎn)大會(huì)上的演講。

劉一堯是我的老朋友，他有20年金融與不良資產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾就職于金茂、中民投、國(guó)華人壽等。在不良資產(chǎn)賽道，他主導(dǎo)了一個(gè)擁有多個(gè)一線核心城市資產(chǎn)的家族資產(chǎn)重整，一個(gè)近200億的盤子。同時(shí)在市場(chǎng)上幫一些家族打理資金，管理家族信托，他自己也在做一些量化投資。

根據(jù)他的演講，董小姐做了一些內(nèi)容的編輯，將大家最好奇的問題拋出來，并給出匠樸資本的答案。

PS：董小姐終于更新視頻號(hào)了。文末有董小姐的最新視頻，歡迎follow.

1、為什么入局不良資產(chǎn)賽道？

匠樸資本：先講一個(gè)小故事。

24年年初，有一個(gè)朋友來找我們，他是一個(gè)家族資金的三代， 資金實(shí)力很強(qiáng)， 一直在做酒店投資。他的家族正準(zhǔn)備選出一個(gè)繼承人。他說他看到了內(nèi)地法拍市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，請(qǐng)我們?yōu)樗鲋\劃策。

我們幫他選了三個(gè)城市：北京、廣州、成都，各自去拍了幾套法拍房。目前拍下10套房子。為了避免糾紛，我們定了原則：只拍核心城區(qū)；只拍高品質(zhì)房子，絕不拍剛需、剛改；只拍毛坯房，確保沒人入住過，出險(xiǎn)概率小。

這10套房子滾動(dòng)起來后，目前回報(bào)率相當(dāng)可觀。

同時(shí)，我們?cè)诒本┪魅h(huán)，用3萬塊/平拍了一個(gè)帶租約的寫字樓，目前這個(gè)寫字樓的年化收益率達(dá)到了8%。

做完這兩件事，我們這位富三代的朋友在他們家族的地位，有了一個(gè)很明顯的提升。

法拍房只是一個(gè)非常小的切入口。

但是，隨著越來越多的資方、金主，透過我們，表達(dá)他們的真實(shí)訴求與心態(tài)，他們?cè)谙虿涣假Y產(chǎn)、機(jī)會(huì)資產(chǎn)賽道靠近，用最具誠(chéng)意的資金投票。這就像一個(gè)巨大的場(chǎng)域，有人看到的是恐懼，有人看到的是機(jī)遇，我們每個(gè)人都被卷入其中。

不良資產(chǎn)與機(jī)會(huì)資產(chǎn)的大時(shí)代已經(jīng)冉冉升起，匠樸資本應(yīng)該也必須有一個(gè)角色與位置。

2、匠樸資本的錢從哪來？

匠樸資本：對(duì)匠樸資本合伙人來說，從一開始，如果沒有資金，就沒有下場(chǎng)的角色，也不會(huì)有今天的案例了。

我們最大的共識(shí)就是資金為先，帶資入場(chǎng)。作為一個(gè)初創(chuàng)企業(yè)，一定要有人支持。而我們要對(duì)支持的人負(fù)責(zé)，這是一切的出發(fā)點(diǎn)和原則。

匠樸資本現(xiàn)在有兩個(gè)已經(jīng)落地的資方，還有數(shù)個(gè)資方正在落地。

一個(gè)資方是家族資金，他們?cè)诰硟?nèi)可支配的資金大概在10個(gè)億人民幣左右，當(dāng)然他們的實(shí)力更多在境外。

這也確保了匠樸資本的靈活度，我們的一些交易對(duì)價(jià)，可以直接以外幣支付。

另一個(gè)資方是礦業(yè)老板的自有資金。他們給一家地產(chǎn)公司投了90個(gè)億，因?yàn)楸娝苤脑颍F(xiàn)在有二三十億還沒收回。但是，他們并沒有對(duì)行業(yè)喪失信心，現(xiàn)在他們堅(jiān)定地希望轉(zhuǎn)到不良資產(chǎn)賽道。

這兩個(gè)資金方，已經(jīng)明確作為我們的基石級(jí)投資人，深度參與了匠樸資本的兩個(gè)案例。

3、你們有哪些實(shí)戰(zhàn)案例與經(jīng)驗(yàn)？

匠樸資本：我們的第一個(gè)項(xiàng)目是在珠三角一個(gè)二線城市，看中的機(jī)會(huì)是它的確定性。

因?yàn)轫?xiàng)目已經(jīng)尾盤了，它的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系也很清晰，基本沒什么大的負(fù)債。對(duì)賣方來說，這個(gè)項(xiàng)目最大的痛點(diǎn)，是它的大量資金都被監(jiān)管了，動(dòng)不了，而他們亟需現(xiàn)金回收。

我們當(dāng)時(shí)測(cè)算項(xiàng)目的年化回報(bào)率能達(dá)到15%到20%。因?yàn)樗幕貓?bào)確定性，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很多，當(dāng)時(shí)面臨的談判形勢(shì)也非常復(fù)雜。有四家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都很有實(shí)力，他們的盡調(diào)都做完了。

鑒于此，我們制定了一個(gè)策略，最終拿下了這個(gè)項(xiàng)目的簽約。怎么做的呢？

我們不是最早入局的，也不是實(shí)力最強(qiáng)的，但我們可能是最靈活的。后來內(nèi)部復(fù)盤這個(gè)項(xiàng)目，有幾點(diǎn)很關(guān)鍵。

第一，我們很坦誠(chéng)，愿意解決企業(yè)的痛點(diǎn)，愿意一次性付更多的錢。

企業(yè)痛點(diǎn)就是希望快速拿到錢。在交易談判中，很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都希望用杠桿來撬動(dòng)項(xiàng)目，本來無可厚非，但是競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，不一定能迅速打開局面。

比如說10個(gè)億的交易對(duì)象，別家都是只付1個(gè)億，后面9個(gè)億希望用監(jiān)管賬戶的錢。我們想的是，如果按照同樣條件去談，肯定拿不到項(xiàng)目。

經(jīng)過比較深入的論證、專業(yè)判斷，最終我們?cè)敢庖淮涡猿?5%的錢，這就打破了其他出價(jià)企業(yè)，希望獲取項(xiàng)目后，通過再融資支付剩余對(duì)價(jià)的企圖。這也打破了當(dāng)時(shí)的談判局面，讓項(xiàng)目的兩個(gè)股東都站在了我們這邊。

而且，我們有付款靈活度，可通過部分外幣付款打消港資企業(yè)的顧慮。

敢于這么做，本質(zhì)是因?yàn)椋覀兣袛囗?xiàng)目的收益是穩(wěn)定看得見的。這個(gè)交易的核心本質(zhì)，就是一個(gè)資金的時(shí)間差。

當(dāng)然，付出85%的資金，我們也從專業(yè)角度做了論證。畢竟，本著對(duì)資金方負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們不能說一次性把錢拿出去之后，就干等著未來回收。我們是資金方的身份，必須做好備手。

作為專業(yè)論證角度，我們?cè)诟犊畹耐瑫r(shí)，做了非常踏實(shí)、可落地的現(xiàn)金流談判，期間的各種性質(zhì)貸款，一些當(dāng)?shù)氐慕鹑谄脚_(tái)都做了預(yù)審批和備手， 保證我們資金的快速回流，這個(gè)是我們著力最深的工作。

第二，我們決策效率非常快。

我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目獲取的決心很大。當(dāng)時(shí)，我們幾個(gè)合伙人都在當(dāng)?shù)氐戎恢痹谥槿牵覀儾蛔吡恕Ｋ械臎Q策都是當(dāng)天完成。

即便是盡調(diào)，我們也花了比市場(chǎng)多一倍的價(jià)錢，用多一倍的人數(shù)，三天就完成了。

第三，我們?cè)敢獗Ａ繇?xiàng)目原有的操盤團(tuán)隊(duì)。

因?yàn)轫?xiàng)目本身沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，沒有必要把原團(tuán)隊(duì)清掉。代建的保留，讓之前操盤的企業(yè)繼續(xù)操盤，從代建角度傾斜了利益；后續(xù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)也是原團(tuán)隊(duì)，原待遇，原體系，保證穩(wěn)定過渡。

有個(gè)場(chǎng)景印象很深刻。

記得我們第一次去項(xiàng)目售樓處的時(shí)候，在那之前，已經(jīng)有四家企業(yè)做完盡調(diào)了，我們是第五家。

當(dāng)時(shí)我們帶了十幾個(gè)人去，有一個(gè)置業(yè)顧問的小姑娘，她可能以為我們買下后一定會(huì)踢掉原團(tuán)隊(duì)，所以她接待我們的態(tài)度很一般，她給其他客戶都倒茶，只給我們倒了一杯白水。看我們的眼神也很哀怨，不太友好。

這一幕給我們留下特別深刻的印象。但是，當(dāng)最終簽約之后，他們知道我們還要保留他們團(tuán)隊(duì)，再去現(xiàn)場(chǎng)，眼神、態(tài)度都友好、熱情了很多。我們感觸也很深。

匠樸資本的第二個(gè)案例，是珠三角一線城市的一個(gè)舊改項(xiàng)目。

大家知道，舊改項(xiàng)目的過程會(huì)有很大的不確定性，尤其是時(shí)間、政策的不確定性。

當(dāng)時(shí)，就是為了論證項(xiàng)目，我們團(tuán)隊(duì)整整在深圳待了5個(gè)月，跟當(dāng)?shù)氐膯挝弧⒑献骰锇樽隽舜罅康臏贤ǎ詈蠼?jīng)過專業(yè)判斷，認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，從價(jià)格看，安全墊足夠高。

匠樸資本內(nèi)部認(rèn)為，沒有人知道市場(chǎng)的底在哪里，但是安全墊足夠的情況下，我們應(yīng)該要去嘗試。

拿這個(gè)項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更強(qiáng)大了，一共有8家，國(guó)企、民企都有。

項(xiàng)目的兩個(gè)業(yè)主訴求不一致，關(guān)系還不好，情況很復(fù)雜。大業(yè)主希望回籠資金，小業(yè)主希望獲取項(xiàng)目里樓層較好、品質(zhì)高的住宅補(bǔ)償。

我們采取的策略，就是全程綁定大業(yè)主，用誠(chéng)意滿足小業(yè)主，敢于承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。最終實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的簽約，拿下了項(xiàng)目。

具體怎么PK成功的呢？

第一，綁定大業(yè)主，設(shè)置階梯性收益，保證后續(xù)仍有收益進(jìn)賬。

大業(yè)主的痛點(diǎn)是公司出了問題，看好項(xiàng)目，忍痛出手。但是其他買家，大多都很強(qiáng)勢(shì)，要讓原業(yè)主出局，團(tuán)隊(duì)出局。

我們反其道行之，約定分享一定的未來收益，設(shè)定一個(gè)不高的門檻，保證大業(yè)主有動(dòng)力和我們合作，且項(xiàng)目越盈利，他們就分的越多，讓他們看到未來可落地的收益分成，力保大業(yè)主和團(tuán)隊(duì)站在我們這邊。

第二，我們身段更靈活，能快速?zèng)Q策，敢于答應(yīng)小業(yè)主的苛刻要求。

小業(yè)主是行業(yè)外人士，對(duì)房產(chǎn)有一定執(zhí)念，一是對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求高，二是對(duì)樓層有要求，本質(zhì)上要求有些無理。但為了落地，我們也答應(yīng)了他的要求，這些要求反而是大公司買家很難快速?zèng)Q策的點(diǎn)。

從專業(yè)判斷角度，我們調(diào)研了片區(qū)15年能找到的所有一手、二手房數(shù)據(jù)，分析樓層和價(jià)格關(guān)系，最終答應(yīng)小業(yè)主，是認(rèn)為，通過建筑新規(guī)的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的品質(zhì)提升，我們承諾給小業(yè)主的好樓層住宅，對(duì)項(xiàng)目整體盈利情況的影響微乎其微，代價(jià)可控。

第三，敢于承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他企業(yè)為了控制風(fēng)險(xiǎn)，都要求在獲取土地之前共管資金。我們承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，接受付款不共管，將首筆付款直接支付給業(yè)主方。

匠樸資本敢這么做的底氣有三：

1、從專業(yè)判斷，事情可控；

2、我們與當(dāng)?shù)匾焉疃葴贤ǎ瑫r(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)可控；

3、后續(xù)付款和進(jìn)展綁定，深度綁定了原業(yè)主，不解決問題就拿不到后續(xù)的資金，極端情況也是用小資金鎖定了大項(xiàng)目。

本質(zhì)上，匠樸資本認(rèn)為，任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和承受力。

4、匠樸資本的投資刻度是什么？

匠樸資本：我們看中的是機(jī)會(huì)資產(chǎn)， 標(biāo)的范圍以現(xiàn)金流項(xiàng)目，短期（一般3年之內(nèi)結(jié)束）可變現(xiàn)為主；若有一、二線城市副中心的持有類項(xiàng)目，在標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系清晰的前提下，也做考慮。

我們投資的資金峰值在10億以內(nèi)，或自有資金出資在10億元以內(nèi)。

匠樸資本只賺我們可以賺的錢。我們的信心來自靈活的資金態(tài)度，以及團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力。

我們是這個(gè)行業(yè)的「老實(shí)人」。我們的價(jià)值觀是，希望雪中送炭，絕不趁火打劫；只做白衣騎士，不做門口的野蠻人。

匠樸要做類資管平臺(tái)，直投。通過全額投資，或合伙企業(yè)GP+劣后資金外部配資的模式進(jìn)行投資。未來也可以提供一定的融資渠道和項(xiàng)目判斷服務(wù)，篩選、促成項(xiàng)目。

5、你們團(tuán)隊(duì)都有哪些構(gòu)成？

匠樸資本：做金融、做地產(chǎn)與做不良資產(chǎn)，其實(shí)是完全不同的行業(yè)。因此各種人才都要具備。

其實(shí)，國(guó)內(nèi)最不缺的就是技術(shù)人才。而我們?cè)谝黄鹱鼋硺阗Y本，最重要的是因?yàn)槿c(diǎn)。

其一，核心合伙人都是「老實(shí)人」。都有誠(chéng)信背書，深耕行業(yè)多年。都很愛惜自己的羽毛，價(jià)值觀高度趨同。不管是對(duì)內(nèi)還是對(duì)外，大家信任濃度更高。

其二，專業(yè)覆蓋更廣。從我們合伙人的經(jīng)歷來看，團(tuán)隊(duì)具備了金融、地產(chǎn)、不良資產(chǎn)「三位一體」的專業(yè)能力。

我們的合伙人既有金融行業(yè)的經(jīng)歷，也有房地產(chǎn)的操盤經(jīng)歷，也有不良資產(chǎn)重組成功的案例，這保證我們能看清項(xiàng)目，繼續(xù)做下去。

其三，都有資金為先的態(tài)度。

之所以能得到資金的支持和信任，源自我們資金為先的態(tài)度，信任不是一蹴而就的，在過往案例中很多次，守住了資金方的底線。

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