北京
美國商業地產數據服務商Trepp最新報告顯示，公寓類商業抵押貸款支持證券（CMBS）的違約率在4月份大幅攀升56個基點，達到7.71%。這一數字較六個月前的7.12%明顯惡化，相比兩年前的6.57%更是高出超過1個百分點。違約激增主要源于紐約市和舊金山兩地大額貸款出現問題，這兩個傳統上被視為核心市場的區域正經歷顯著壓力測試。
從全品類商業地產來看，CMBS整體違約率微降1個基點至7.54%，呈現結構性分化態勢。工業地產違約率環比上升31個基點至0.96%，仍處于相對低位；酒店類資產改善最為明顯，違約率大降79個基點至6.52%；零售地產下降31個基點至6.31%；寫字樓則小幅收窄2個基點，但仍高達11.69%，繼續領跑不良率榜單。
更緊迫的風險正在逼近。Trepp另一份報告指出，僅5月份就有3560萬美元公寓CMBS債務面臨"硬到期"——即貸款人已無任何合同約定的展期選擇權。放眼整個商業地產領域，5月到期規模激增至25.7億美元，涉及74筆整貸、100個份額。這僅是序幕：CF Capital聯合創始人Tyler Chesser直言，2026年超過1600億美元的多戶型貸款即將到期，較2023年增幅超過50%，"這比任何美聯儲利率決議都更能驅動交易量"。
市場參與者正為即將到來的資產處置潮做準備。部分投資者預期，無論是業主主動拋售還是銀行接管拍賣，問題資產入市將激活沉寂的銷售市場。AMC客戶服務執行副總裁Jon Tullo觀察到，雖然部分貸款人仍在與借款人協商展期，但更多業主面臨關鍵抉擇——"今年市場會出現波動，一些業主認為出售比在高得多的利率環境下再融資更具財務可行性"。
資金端并非完全沒有動靜。Tullo指出，盡管部分項目和業主難以獲得股權融資，但資本實際上正在流動。核心癥結在于：在問題貸款得到實質性清理之前，銷售市場難以真正繁榮。這一判斷揭示了當前市場的悖論——流動性充裕與交易低迷并存，資產定價僵局等待打破契機。
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