成都土拍三季度的壓臺大戲，徹底冷場

9月25日和今天，短短一周時間內，成都中心城區推出了三季度土拍市場的壓軸和壓臺兩出大戲。

壓軸的，是起拍樓面價再次刷新全城紀錄的東大街地塊；而壓臺的，是久未露面的天府藝術公園板塊，以及坐落在剛剛開校的樹德旁的怡心湖A區土地——本以為劇情發展會很好看，結局卻不盡如人意……

話不多說，直接看地！

雙流今天出讓的土地，來自怡心湖A區，為 38.5畝住宅用地，容積率2.5，最終由渝成房地產（ 重慶銀河）&空港興城聯合底價競得， 成交樓面價10500元/㎡、成交總價6.74億元。

說起來，怡心湖A區也快兩年沒放地了，上一次還是2023年11月，今天這宗地北側的44畝宅地被空港發展底價拿下，樓面價11800元/㎡。

近兩年來，隨著資源兌現，怡心湖城市價值攀升，樓面價卻降了1300元/㎡，看似劃算， 但好歹也是上萬的成交價，在二圈層中仍是扛把子。

1、樹德中學怡心湖學校本月已正式開學！

地塊東北側，就是樹德領辦的九年一貫制學校，包含30個班、1350個學位的小學，以及18個班、900個學位的初中。

此外，樹德領辦的A區高中也正按建設計劃有序推進中——家門口讀樹德，不要太安逸！

▍來源：@中建七局土木工程公司

2、約452畝A區公園，預計年內建成！

地塊東北側約600米，便是在建中的怡心湖A區公園（怡心湖A區生態恢復工程項目），占地面積約452畝，主要打造以濕地公園為核心的都市休閑服務區，配套生態、品質生活及部分企業服務功能，預計今年12月建成投用。

▍A區公園&B區主湖區（來源：@雙流發布）

3、商業配套進行時

A區公園除了綠地與濕地外，還在臨怡騰路側配置了約27畝商業用地，擬建設開放式商業街區，將打造以餐飲超市等零售為一體的商業生活廣場，空港發展集團在回復網友時表示：預計2025年動工，2028年投運。

你看，名校、公園、商業都在逐步補齊，怡心湖確實越來越宜居了。

值得一提的是，重慶銀河&空港興城今天拿下的這宗新地，也將是怡心湖A區的首個新規項目。而它的出現，也讓現已有6個項目可售、2個新項目尚未入市的A區市場競爭變得更為激烈——他們會拿出怎樣的產品力，也更值得拭目以待。

金牛本來今天計劃出讓但又緊急撤回的土地，來自正兒八經的天府藝術公園片區，為約 30畝住宅用地，容積率2.0，起拍樓面價15500元/㎡。

上周天府新區拿出了麓湖公園區核心區的，沒想到僅以16.4%的溢價成交，遠不及市場預期，戳了解地塊詳情。

而今天金牛也拿出了壓箱底的板塊，最終結果成交相較天新地塊更不及預期……

畢竟，天府藝術公園片區的上一次供地，已經是2023年8月了：容積率僅約1.4的超低密土地由成都城投置地以18600元/㎡的樓面價底價競得，清水樓面價達到當年最高（36000元/㎡）。今年，該地塊以「國賓7號院」之名正式入市，出手就是276～390㎡的5F大平層，妥妥的市區罕見低密豪宅。

而今天這宗地，原本是在金牛區去年的供地計劃里的，但計劃趕不上變化，并且相較于兩年前城投置地拿地時，起拍樓面價還下調了。

▍地塊周邊實景

UP君認為主要原因還是在于：國賓7號院所在的位置更核心、發展更成熟，屬于天府藝術公園「三坊」中的文創坊，而今天撤回的30畝地則與公園還有一個地塊之隔。

▍來源：金牛區2024年投資白皮書

但它的優勢也不少。

第一，離地鐵站僅約600米。

地塊被劃入了6號線興盛TOD范圍內，地鐵優勢肯定是首位——對于高端項目的業主而言，地鐵可以不坐，但必須要有。

第二，興盛TOD規劃商業很巴適。

已經打圍的興盛TOD占地面積超400畝，將依托軌交站點布局高星級酒店、商業綜合體以及科創、傳媒等產業，學校、綠地等生活配套，形成集聚科技創新、商業體驗、文化傳媒等功能的多元復合創新活力區，未來可以近享TOD商業資源。

▍興盛TOD意境圖

第三，教育資源豐富。

地塊南側為即將動工建設的七中萬達學校初中部與人北小學分校，東北側跨過金芙蓉大道再走約300米就能到七中萬達，都是公立學校。

第四，生態資源強大。

地處天府藝術公園片區內，生態應該是最不用多說的——地塊雖然距離迎桂湖超過了1公里，但勝在西南側隔一個地塊就是蓉園+芳菲湖+文創坊，蜀園則在南側不遠處。

▍地塊西南側的芳菲湖&蓉園

此外，約30畝的規模+2.0容積率+地塊方正+限高33米，妥妥的改善指標，操作幾乎沒有難度，同時西側待出讓住宅地以后建筑如果足夠低矮，高樓層還有直面湖景的視野——最后時刻撤回，確實很可惜！

錦江上周四出讓的土地，來自東大街，為 18.7畝住宅用地，容積率2.5，吸引3家房企參拍。在41輪加價后，以19.5%的溢價率花落國貿地產， 成交樓面價25100元/㎡，成交總價約7.8億元。

這宗地在開拍前，就收獲關注無數，原因無他：時隔短短3個月，成都起拍樓面價又一次破紀錄。

上一個紀錄保持者，就在今天這宗地的東側——國貿地產6月19日競得的38.5畝地塊，成交樓面價35500元/㎡，成交當天直接拿下「成都樓面價TOP2」的頭銜，僅次于金三的41200元/㎡！詳情：

因此這宗地在開拍前最大的看點，就是：樓面價能否再創新高——答案是：并沒有。

但換個角度來看，國貿地產的再出手，也是其「攤低成本」的一種思路：兩宗土地的平均樓面價約32147元/㎡，同時還有成都TOP2樓面價的價值背書，也更利于后期的產品打造。

ps：上一次土拍稿漏掉的區域配套—— 鴻宇合泰·商業及配套項目，位于地塊東側，為4.3萬方體量的商業綜合體，主要包含商業、酒店及配套用房。

▍鴻宇合泰·商業及配套項目（來源：中冶建工集團官網）

此外，《2025年錦江區土拍手冊》已經將38.5畝地旁的規劃小學標注為「鹽道街小學（規劃）」，家門口的名校，想想都巴適！同時旁邊的停車場和綠地也已發布工程招標公告，區域即將迎來城市界面煥新。

最后對地塊和區域價值再做兩點補充：

第一，稀缺性極強。根據《2025年錦江區讀地手冊》，國貿的兩宗東大街地塊應該是錦江區、二環內，2025年及未來2～3年出讓的最后兩宗涉宅用地。如果按計劃推地，在其之上的項目，可能是未來2～3年內錦江區離一環最近的新房，沒有之一。

第二，雖然如今平均樓面價已達32147元/㎡，但依然有極高的價值潛力。

除了地段的稀缺性以外，9月5日成都規自局發布了一則調規公告，主要內容就是將上圖中的6號商業地塊，調整為商兼住用地+微綠地，這宗一環內的涉宅用地一旦入市，住宅部分的樓面價應該很可觀。

作為與之相隔400～500米的純宅地，國貿新項目未來價值也十分可期。

目前，國貿項目尚未官宣產品信息，但上一宗宅地已有了“地標級住宅”之定位。“自拿地以來，團隊已進行多輪方案調整，力求打造獨具特色的高端住宅”，國貿地產內部人士透露，“我們將以此為契機，向市場展現國貿在高端住宅領域的專業實力”。

未來，D10、國貿項目以及土地待出讓的一環內新項目，大概率會形成東大街上的豪宅地標集群，期待已經拉滿了！

9月中心城區的土拍，到此落幕。整體來看，土地市場確實和成都的天氣一樣，一夜入秋。

但從數據來看，情況也不是那么悲觀：整個三季度成交的20宗土地，半數都實現了溢價成交。雖然很多地塊的樓面價未及預期，但平臺托底的情況相較于去年明顯減少，民營企業參拍積極性也較高。

與此同時，據中指數據， 今年1～8月，成都千萬級新房成交套數同比上升，說明資本還是很看好成都市場的，也在一定程度上給了房企在核心板塊拿地的信心。

▍來源：中指研究院

明天開始，我們將迎來2025年的最后一個季度，土地市場能否重回巔峰？歡迎留言討論～

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今年土拍合集↓

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>8月22日：

>7月25日：

>6月26日：

>6月19日：

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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