巨頭凋零，這些低調(diào)房企正逆勢(shì)崛起

2025年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞是什么？

“蕭條、暴雷、退市、清盤(pán)。”

全國(guó)新房銷(xiāo)售額，幾乎回到十幾年前的水平；百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售額，也在數(shù)據(jù)表上集體塌陷。

高杠桿的千億房企，曾經(jīng)的金字招牌，一個(gè)接一個(gè)倒在寒風(fēng)中。

可就是在這樣一片哀鴻遍野里，突然蹦出來(lái)一個(gè)讓人瞠目的消息：

——湯臣集團(tuán)，利潤(rùn)大漲654%！

提起湯臣，很多人會(huì)想起“湯臣一品”——上海陸家嘴的地標(biāo)豪宅。它不僅是豪宅的代名詞，更在中國(guó)房地產(chǎn)史上留下了“天花板定價(jià)”的傳奇。

多年低調(diào)的湯臣，在2025年突然重回公眾視野，原因只有一個(gè)：“湯臣君品”交付。

僅一期項(xiàng)目，就帶來(lái)了高達(dá)7.82億港元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)654%。

不止于此，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)可預(yù)期的利潤(rùn)保守估計(jì)也在87.5~100億之間。要知道，現(xiàn)在頭部百?gòu)?qiáng)房企全年利潤(rùn)都很難超過(guò)50億。

事實(shí)上，最近這一兩年，地產(chǎn)圈類(lèi)似于湯臣集團(tuán)的故事似乎并不少，一些原本在行業(yè)中“不顯山、不露水”的房企，反倒是在這逆勢(shì)里活出了精彩。

01

邦泰地產(chǎn)：川派新大哥

2022年198億，2023年239億，2024年272億，這是邦泰地產(chǎn)近幾年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

而在今年前9個(gè)月，邦泰地產(chǎn)又新增179.3億元的土儲(chǔ)貨值，成為僅次于濱江房產(chǎn)，拿地第二多的民營(yíng)房企。

但在幾年前，很少有四川以外的人聽(tīng)說(shuō)過(guò)邦泰地產(chǎn)。

但如今，邦泰地產(chǎn)儼然成為了川派新大哥，地產(chǎn)圈繞不開(kāi)的存在。

邦泰的核心打法可以總結(jié)為“三板斧”：

?快速擴(kuò)張拿地：邦泰不滿足于一城一地，而是在四川多點(diǎn)開(kāi)花，幾乎每一個(gè)熱點(diǎn)城市都能看到其項(xiàng)目。

?高品質(zhì)改善產(chǎn)品：邦泰并非單純追求速度，而是定位改善型住宅市場(chǎng)。對(duì)四川中產(chǎn)家庭而言，邦泰項(xiàng)目往往意味著更高的居住體驗(yàn)。

?穩(wěn)健的現(xiàn)金流：在行業(yè)普遍去杠桿的背景下，邦泰仍能保持一定的擴(kuò)張速度，說(shuō)明其現(xiàn)金流管理優(yōu)于多數(shù)同業(yè)。

尤其讓業(yè)內(nèi)津津樂(lè)道的，還有邦泰的高福利：不僅有優(yōu)厚獎(jiǎng)金，還曾組織過(guò)全員歐洲游。在行業(yè)大裁員、大降薪的時(shí)候，他們反其道而行。

如今，邦泰地產(chǎn)已經(jīng)不局限于謀一省，而是開(kāi)啟了全國(guó)化的征程。西安、合肥、南寧、昆明、長(zhǎng)沙，越來(lái)越多的強(qiáng)二線城市開(kāi)始出現(xiàn)邦泰地產(chǎn)的身影。

02

金沙地產(chǎn)：樣板工地背后的“運(yùn)營(yíng)極致主義”

這兩年，在三線城市河南商丘誕生了一家現(xiàn)象級(jí)房企，吸引著全國(guó)各地的房企爭(zhēng)相參觀，因?yàn)槊刻斓皆L的同行太多，這家房企甚至專(zhuān)門(mén)開(kāi)發(fā)了一條參觀線路，并對(duì)外收費(fèi)。

此處說(shuō)的就是金沙地產(chǎn)。

如今，金沙地產(chǎn)已經(jīng)被很多同行捧為“樣板工地的代言人”，而金沙地產(chǎn)對(duì)自己的定位依然是“泥瓦匠”，只管把房子蓋好。

這些年，金沙地產(chǎn)不追求規(guī)模，不跨界別亂跑，更不欠賬不借錢(qián)，將運(yùn)營(yíng)管理極致化打造成了自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

?精細(xì)化施工：工地現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度極高，幾乎成為行業(yè)標(biāo)桿。

?交付力口碑：在當(dāng)下交付頻頻出問(wèn)題的時(shí)代，金沙的項(xiàng)目交付往往能贏得業(yè)主一致好評(píng)。

?業(yè)主滿意度：金沙非常重視客戶反饋，甚至?xí)陧?xiàng)目交付后持續(xù)跟蹤服務(wù)，形成了極強(qiáng)的品牌黏性。

在炸天團(tuán)看來(lái)，金沙地產(chǎn)的自律是最難為可貴的，它就像是個(gè)老牛，始終堅(jiān)守著自己的一畝三分地，最終讓所有人都對(duì)其豎起了大拇指。

03

浙系新四小龍：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷下的集體突圍

浙江，一直是地產(chǎn)最卷的市場(chǎng)之一，這里有數(shù)不盡的好房子好項(xiàng)目，也誕生了一批最優(yōu)秀的房企。

從房地產(chǎn)行業(yè)早期的綠城、濱江，到后來(lái)的中梁、祥生、德信、佳源等行業(yè)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的浙系四小龍。

如今，又誕生出了金帝、興耀、建杭、江山萬(wàn)里等新一代的浙系四小龍。

說(shuō)起來(lái)，他們之間有許多的相似之處：

?深耕本地：幾乎所有項(xiàng)目都集中在浙江省，形成強(qiáng)大的品牌口碑和客戶認(rèn)知。

?改善產(chǎn)品為主：面對(duì)中產(chǎn)家庭升級(jí)需求，它們?cè)趹粜汀@林、配套等方面持續(xù)創(chuàng)新。

?靈活打法：相比央企國(guó)企的流程繁瑣，民企動(dòng)作更快，更能貼近市場(chǎng)。

在某種意義上，新浙系四小龍的崛起，其實(shí)也是對(duì)“大而全”央企開(kāi)發(fā)模式的一次挑戰(zhàn)。它們證明了，哪怕在浙江這樣競(jìng)爭(zhēng)極度激烈的市場(chǎng)，只要足夠?qū)Ｗⅲ材芑畹煤芎谩?/p>

04

宸嘉發(fā)展：最懂富豪的開(kāi)發(fā)商

宸嘉發(fā)展，是一個(gè)頗具神秘色彩的房企。2020年才注冊(cè)成立，背后股東據(jù)說(shuō)是雞缸杯大佬劉益謙，資本市場(chǎng)曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的存在。

而其臺(tái)前操盤(pán)團(tuán)隊(duì)則是昔日的中海地產(chǎn)上海團(tuán)隊(duì)，由原中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理崔帥領(lǐng)銜。

相較于其他房企，宸嘉發(fā)展成立至今也僅僅開(kāi)發(fā)了幾個(gè)項(xiàng)目，然而旗下每個(gè)項(xiàng)目幾乎都成為了當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿豪宅，比如成都嘉佰道、武漢宸嘉100、長(zhǎng)風(fēng)嘉佰道。

由此，宸嘉出品，必是豪宅。

宸嘉的發(fā)展邏輯有三個(gè)關(guān)鍵詞：

?高端定位：只做一線城市或核心二線城市的豪宅項(xiàng)目。

?品牌塑造：在高凈值客戶中，逐步積累“高端豪宅”的品牌形象。

?資本運(yùn)作：背后的融資能力，遠(yuǎn)超同等規(guī)模的民企房企。

在炸天團(tuán)看來(lái)，宸嘉發(fā)展像是一個(gè)“實(shí)驗(yàn)室型房企”——通過(guò)在高端項(xiàng)目上的不斷創(chuàng)新去驗(yàn)證產(chǎn)品力，并努力讓自己成為中國(guó)市場(chǎng)上最懂富豪的開(kāi)發(fā)商，但其最新的項(xiàng)目則是位于上海徐匯的龍華地王項(xiàng)目嘉佰道·徐匯。

05

貝好家：互聯(lián)網(wǎng)基因下的C2M地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)

如果說(shuō)宸嘉發(fā)展是一個(gè)“實(shí)驗(yàn)室型房企”，貝好家則像是中國(guó)最大房產(chǎn)中介商貝殼的一個(gè)試驗(yàn)品。

2023年，貝殼自創(chuàng)了一套所謂的C2M模式——即“客戶直連工廠”，先通過(guò)貝殼平臺(tái)收集客戶需求，再反向定制產(chǎn)品。

而為了運(yùn)營(yíng)好這套模式，貝殼專(zhuān)門(mén)成立了貝好家，親自下場(chǎng)驗(yàn)證這套模式。

其實(shí)，C2M模式的優(yōu)勢(shì)看起了也非常明顯：

?天然流量入口：貝殼本身就是最大的居住服務(wù)平臺(tái)，客戶需求數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。

?產(chǎn)品契合度高：開(kāi)發(fā)商不再拍腦袋設(shè)計(jì)，而是根據(jù)客戶需求精準(zhǔn)開(kāi)發(fā)。

?去庫(kù)存能力強(qiáng)：因?yàn)樾枨笙扔诠┙o，產(chǎn)品的去化風(fēng)險(xiǎn)更低。

或許源于自己的模式自信，貝好家今年在土拍市場(chǎng)上也是大殺四方，而從其成都、上海等已經(jīng)露出的項(xiàng)目情況來(lái)看，貝好家也的確是有兩把刷子。

在炸天團(tuán)看來(lái)，貝好家這場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)的實(shí)驗(yàn)，不僅決定自身命運(yùn)，更可能影響整個(gè)行業(yè)的創(chuàng)新方向。

結(jié)語(yǔ)

寫(xiě)到這時(shí)，越來(lái)越多小而美的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始涌現(xiàn)到炸天團(tuán)的腦海，比如：

嘉禾興地產(chǎn)，在整個(gè)市場(chǎng)都在打折促銷(xiāo)的時(shí)候，這家四川小房企卻敢于逆勢(shì)漲價(jià)。更夸張的是，他們幾乎不用外部融資，全靠自有資金拿地、開(kāi)發(fā)。

與之類(lèi)似的還有嘉信地產(chǎn)，從永州起家，靠著全自有資金+全產(chǎn)業(yè)鏈，逐步進(jìn)入長(zhǎng)沙。每到一塊地，幾乎都是“秒動(dòng)工”，效率高得嚇人，在偉人的老家上演了一出地產(chǎn)版的”農(nóng)村包圍城市”。

再比如萬(wàn)華地產(chǎn)，用重資產(chǎn)、強(qiáng)規(guī)劃、慢開(kāi)發(fā)、強(qiáng)配套的邏輯，多年只深耕一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，并將之打造成城市名片的神盤(pán)麓湖，可謂靠一個(gè)盤(pán)持續(xù)運(yùn)營(yíng)就足以養(yǎng)活企業(yè)一輩子。

放在以前，相較于恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些高舉高打、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的明星房企，上述提到的這些房企在行業(yè)里似乎都是些小透明的存在。

但那些當(dāng)年不起眼的小透明，憑著專(zhuān)注、穩(wěn)健和一點(diǎn)點(diǎn)耐心，在行業(yè)最冷的時(shí)候，反而站了出來(lái)。

看完這些房企，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們身上存在的一些鮮明共性：

比如區(qū)域深耕—— 不再追求全國(guó)擴(kuò)張，而是在一城一地甚至單盤(pán)做到極致。

比如現(xiàn)金穩(wěn)健—— 少借債、不冒進(jìn)，現(xiàn)金流安全優(yōu)先，甚至全自有資金開(kāi)發(fā)。

比如產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)—— 用交付力、口碑與客戶粘性取勝，可謂站著把錢(qián)給賺了。

與此同時(shí)，他們各自又都有著鮮明的差異化打法：

有的做豪宅（湯臣、宸嘉），有的做改善（金沙、浙系新四小龍），有的玩資金自有（嘉禾興、嘉信），有的單盤(pán)極致化（萬(wàn)華），有的用互聯(lián)網(wǎng)基因（貝好家）。

這與過(guò)去十年“規(guī)模為王”的邏輯，已經(jīng)截然不同。

未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的贏家，或許不再是跑馬圈地的巨無(wú)霸，而是這些在細(xì)分領(lǐng)域、特定區(qū)域做到極致的“黑馬”。

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