直降超350萬，南通頭部豪宅也扛不住了？

一石激起千層浪！中創區豪宅萬科方圓近日流出兩套法拍房，以遠低于市場估值的起拍價引發激烈討論。

第一套，25幢304室，建筑面積為159.68㎡，市場評估價約262萬，折算單價約1.64萬/㎡，一拍起拍價定為184萬，起拍單價僅約1.15萬/㎡，將于10月13日開拍。

第二套，19幢901室（疑似未有居住痕跡），建筑面積為175.79㎡，市場評估價約299萬，折算單價約1.7萬/㎡，一拍起拍價定為210萬，起拍單價僅約1.19萬/㎡，將于9月22日開拍。

若對比萬科方圓新房銷售時期的價格，此番定價更顯“縮水”劇烈。

2020年7月，萬科方圓以均價約3.2萬/㎡入市，部分大平層單價甚至突破3.5萬/㎡，總價逾800萬，是彼時“又貴又好賣”的頭部豪宅。

以3.2萬/㎡均價估算，第一套法拍房購入價約510萬，目前起拍價直降超320萬；第二套購入價約560萬，目前起拍價直降超350萬。

這樣的回調幅度遠超常見市場波動，反映出特殊資產處置背后的價格邏輯。

目前兩套法拍房都還未有人報名，但已吸引相當數量關注者設置提醒，市場期待情緒正在累積。

有觀點認為，法拍房因特殊屬性其價格本就低于市場價，個別低價案例并不具備代表性。

也有聲音指出，法拍房是二手房的價格錨點，這種深度折價勢必影響本項目乃至板塊二手房的價格預期。

筆者認為，“白菜價”法拍房的出現，肯定會對項目二手房市場產生情緒傳導，這也正是萬科方圓這兩套法拍房能引發激烈討論的原因。

當意向客戶發現可通過法拍渠道以更低成本置業，二手房潛在買家就可能轉向法拍市場，導致二手房成交承壓。

但需冷靜看待的是，目前所謂的“白菜價”僅為起拍定價，最終的市場認可度，仍需等待落槌成交那一刻才能真正揭曉。

我們再來看下萬科方圓近期二手房成交情況。

根據二手房平臺信息，今年以來萬科方圓累計成交了三套二手房，其中有兩套與第一套法拍房（建面約160㎡）屬相似產品，成交單價分別為2.42萬/㎡與2.87萬/㎡。

成交單價約2.42萬/㎡，總價約386萬——

成交單價約2.87萬/㎡，總價約456萬——

同小區相似產品，單價卻相差約4500元/㎡，總價相差約70萬，反映出當前二手房市場買賣雙方預期存在較大分歧以及博弈空間。

但即便以較低成交水平衡量，上述法拍房的起拍價仍遠低于市場成交價，顯示出該標的具備顯著“撿漏”潛力。

事實上，萬科方圓二手房抗跌能力一直可圈可點。

自交付以來累計成交17套，最高單價出現在2023年2月，建面約230㎡中樓層，成交價約3.43萬/㎡；最低單價為今年2月，建面約159㎡中樓層，成交價約2.42萬/㎡。

即便以最低成交價與發行價對比，跌幅也未超過25%。而一路之隔的華潤悅府最新成交價僅約1.8萬/㎡，跌幅已超40%，差距明顯。

掛牌方面，萬科方圓目前共80套二手房在售，僅占全盤（1111套）約7%，掛牌均價約2.95萬/㎡。

較低的掛牌量＋較高的掛牌價，反映兩種情況：一是業主以自住需求為主；二是當前市場價已低于業主所能承受的最低價，不愿賤賣。

目前掛牌單價較低的主要是小戶型或低樓層，大致在2萬-2.1萬/㎡左右；而曾經熱銷的230㎡大平層，目前掛牌價基本堅守在3萬/㎡以上。

值得一提的是，中創區另一法拍房——紫瑯天成5幢801室，已歷經兩次流拍。

紫瑯天成這套法拍房，建筑面積為221.02㎡，評估價850萬（單價約3.85萬/㎡），一拍起拍價為595萬（單價約2.69萬元/㎡），流拍后二拍起拍價降至476萬（單價約2.15萬/㎡），仍未能成交。

相較而言，萬科方圓上述兩套法拍房在定價方面可謂誠意十足，無論是與原始購入價還是近期二手成交價對比，均呈現出較高性價比，值得關注。