對(duì)話孟曉蘇、姚洋：房價(jià)如何止跌？需警惕“日本式拖延”

在本期《聊一波》節(jié)目中，姚洋、王波明、孟曉蘇聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過對(duì)比美國、日本在房地產(chǎn)及金融危機(jī)中的應(yīng)對(duì)措施，解讀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

王波明：2000年時(shí)，由于上世紀(jì)九十年代末期的三角債問題，銀行受到嚴(yán)重拖累，工農(nóng)中建幾大銀行基本處于無股本金狀態(tài)。隨后，我們對(duì)機(jī)制進(jìn)行改革，允許外資銀行進(jìn)入，形成了一定的公司治理結(jié)構(gòu)。緊接著，推進(jìn)上市改革，這些銀行從技術(shù)性破產(chǎn)逐步發(fā)展成為全球規(guī)模最大的銀行，比如工商銀行、建設(shè)銀行。我認(rèn)為，這種改革力度與操作力度，就適用于當(dāng)前的房地產(chǎn)領(lǐng)域。

孟曉蘇：美國在2008年樓市低迷時(shí)，采取措施將房利美、房地美收歸掌控，通過入股、入債的方式介入，穩(wěn)定了局面。后來，房利美、房地美的股票價(jià)格大幅上漲，這其中還涉及美國財(cái)政部。

所謂“兩房”，即住房抵押貸款機(jī)構(gòu)。房價(jià)下跌后，不良資產(chǎn)增多，大量住房抵押貸款出現(xiàn)斷供情況，民眾停止還款，“兩房”自身資產(chǎn)也隨之縮水，在此情況下，“兩房”面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

此前雷曼兄弟破產(chǎn)時(shí)，美國政府沒管，但當(dāng)看到“兩房”若破產(chǎn)將造成嚴(yán)重后果時(shí)，美國政府立即拿出七千億美元穩(wěn)定局面，由美國財(cái)政部接管“兩房”，注入部分股本金并承接相關(guān)債權(quán)債務(wù)，最終使“兩房”得以穩(wěn)定。“兩房”穩(wěn)定后，美國整個(gè)市場(chǎng)也隨之穩(wěn)定。

美國市場(chǎng)經(jīng)歷了4年低迷期，由于其有過多次樓市低迷的經(jīng)歷，具備應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，從“兩房”入手阻斷風(fēng)險(xiǎn)，避免了房價(jià)下跌向金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。渡過難關(guān)后，到2012年，美國樓市便開始復(fù)蘇，且一直蓬勃發(fā)展至今。

姚洋：在此期間有量化寬松政策，但這筆資金實(shí)際上是政府投入的真金白銀。

孟曉蘇：有意思的是，樓市回暖后，美國財(cái)政部與“兩房”就資產(chǎn)增值的歸屬問題產(chǎn)生了爭(zhēng)執(zhí)。“兩房”認(rèn)為增值部分是自己的錢，美國財(cái)政部則說是自己投資給對(duì)方的錢。

無論爭(zhēng)執(zhí)最終結(jié)果如何，這都說明當(dāng)年政府在低位進(jìn)行收儲(chǔ)并出手干預(yù)時(shí)，并未影響后續(xù)資產(chǎn)增值，反而使所謂的國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了大幅增值，才會(huì)引發(fā)關(guān)于增值歸屬的爭(zhēng)議。

如果我們建立“中儲(chǔ)房”，在當(dāng)前情況下按平價(jià)收購房屋，待房價(jià)上漲時(shí)，當(dāng)前所做的工作就能起到止跌回穩(wěn)的作用。

王波明：我再舉一個(gè)反面例子，日本在1985年廣場(chǎng)協(xié)議后，房地產(chǎn)泡沫形成，到九十年代初泡沫破裂。盡管日本政府采取了干預(yù)措施，但力度不足多年來進(jìn)展緩慢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入零增長，這一狀況持續(xù)了十五年，房價(jià)下跌了三成。

孟曉蘇：中國樓市下跌的原因與日本存在相似之處。日本因廣場(chǎng)協(xié)議導(dǎo)致日元大幅升值，1985年后出口受阻，但民眾發(fā)現(xiàn)貨幣升值后購買力增強(qiáng)，開始在全球范圍內(nèi)購置資產(chǎn)，這也推動(dòng)了本國資產(chǎn)價(jià)格上漲。日本政府的決策對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成起到了推動(dòng)作用。

姚洋：我認(rèn)為不能將原因完全歸咎于廣場(chǎng)協(xié)議，因?yàn)槿毡痉績r(jià)從七十年代起就持續(xù)上漲，廣場(chǎng)協(xié)議只是起到了推動(dòng)作用。

孟曉蘇：沒錯(cuò)，廣場(chǎng)協(xié)議確實(shí)只是推動(dòng)因素。但其次，日本政府的決策再次出現(xiàn)失誤。1989年，鑒于房價(jià)漲幅過大，國內(nèi)輿論要求抑制房價(jià)，類似現(xiàn)在所說的“一鯨落萬物生”，認(rèn)為房地產(chǎn)存在巨大泡沫，需盡快刺破。于是日本央行將利率提高至6%，這一舉措很快產(chǎn)生效果，1991年房地產(chǎn)泡沫破裂。

然而，由于日本政府存在刺破泡沫的想法，在泡沫破裂后并未及時(shí)出臺(tái)政策，拖延了5-7年，直至九十年代后期的1998年才推出相關(guān)政策。而從1991年到1995年，利率才從6%降至0.3%，此時(shí)已錯(cuò)失時(shí)機(jī)，政策未能起到作用。

與美國迅速出手不同，日本缺乏應(yīng)對(duì)此類問題的經(jīng)驗(yàn)，且當(dāng)時(shí)社會(huì)輿論也對(duì)政府形成壓力，認(rèn)為不應(yīng)讓房地產(chǎn)企業(yè)存活，而應(yīng)依靠出口。

美國政府投入資金直接救助樓市，日本則將資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

孟曉蘇：我們?cè)谶@一輪投入中，也曾有人主張進(jìn)行基建，但后來地方政府負(fù)債過重，難以支撐便停止了這一做法。這與美國的情況不同。

美國直接針對(duì)“兩房”和民眾，推出了多項(xiàng)措施以改善民眾的住房抵押貸款償付能力。

首先是在全國范圍內(nèi)減稅1600多億美元，增強(qiáng)每個(gè)家庭的還款能力；其次是調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債比，允許無上限達(dá)到125%，減輕銀行和企業(yè)的壓力；第三是實(shí)行彈性月供制度，規(guī)定貸款還款人的月供不超過其月收入的31%，保障其基本生活，通過這些措施，美國減少了一半的違約情況，使900萬戶家庭避免了因斷供而導(dǎo)致房產(chǎn)被拍賣的結(jié)局。

而我們?cè)谟龅筋愃魄闆r時(shí)，可能會(huì)采取拍賣房產(chǎn)的方式。這些政策是否值得我們借鑒，是當(dāng)前我們面臨的問題。

文章來源：孟曉蘇今日頭條