問渠人物 | 連平：房地產(chǎn)完成探底需要滿足這幾大條件

中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟學(xué)家連平

出品 | 鳳凰網(wǎng)問渠人物

采訪/文字 | 陳婷婷

8月8日，北京再度對樓市調(diào)控松綁，明確五環(huán)外購置住房不再限制套數(shù)。

短短一周內(nèi)，市場反應(yīng)靈敏，北京五環(huán)外樓市暖意初顯、去化提速。

以此為風(fēng)向標(biāo)，坊間再議“精準(zhǔn)調(diào)控”的效果及影響。那么，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是否進(jìn)入尾聲？當(dāng)前樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否已經(jīng)牢固？鳳凰網(wǎng)《問渠人物》專訪了中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、廣開首席產(chǎn)研院院長兼首席經(jīng)濟學(xué)家連平，探討后續(xù)市場演變。

鳳凰網(wǎng)：近日，北京購房政策松動，五環(huán)外不再限制購房套數(shù)。作為風(fēng)向標(biāo)的一線城市政策調(diào)整，您認(rèn)為釋放了什么信號？對后市會帶來哪些影響？

連平：北京購房政策的松動是指符合該市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。需要注意的是，五環(huán)以外不再限制購房套數(shù)，絕不是解除限購，居民商品住房購房條件仍嚴(yán)格要求。

作為一線、具有風(fēng)向標(biāo)作用的城市政策調(diào)整，其信號意義應(yīng)該是比較清晰的。即一線城市政策將會松動，但不會像二、三、四線城市那樣全面地松動，而是結(jié)構(gòu)性松動；同時有機地結(jié)合城市建設(shè)的其他目標(biāo)，有的放矢的進(jìn)行政策調(diào)整，更好地促進(jìn)產(chǎn)城融合職住平衡。

從政策設(shè)計看，此次松動是從北京的實際（有五環(huán)空間）出發(fā)，既適應(yīng)構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局的需要，引導(dǎo)住房需求向五環(huán)外延伸，促進(jìn)城市新區(qū)的拓展；也可以增加政策的柔性，更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求。可能存在的問題是，由于五環(huán)外購房需求本身較小，未來能否有效地提供符合五環(huán)外需求特征的供給。

北京政策的結(jié)構(gòu)性松動對其他一線城市的下一步政策會有一定的啟發(fā)，如上海和廣州。在全面松動條件不具備的情況下，這些一線城市也可以參考北京的做法，比如上海的外環(huán)以外局部地區(qū)，或其他方向進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的放松。但對深圳來說，因其城市地域空間相對狹小，不具備采取與北京相同做法的條件。總體來看，下一階段，一線城市的政策松動會繼續(xù)推進(jìn)，方向是結(jié)構(gòu)性的。

鳳凰網(wǎng)：年初您提出“本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整逐步進(jìn)入尾聲”，到現(xiàn)在又過半年，當(dāng)前樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否已經(jīng)牢固？

連平：本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整仍在深度進(jìn)行，其持續(xù)的時間比市場的預(yù)期會更長一些。背后有著深層次的原因：一是人口負(fù)增長和老齡化對房地產(chǎn)市場需求和中長期投資產(chǎn)生持續(xù)的內(nèi)在影響。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)減慢導(dǎo)致購房需求增長受限。三是宏觀經(jīng)濟增速逐步放緩帶動收入增長放緩，致使居民購房能力減弱。四是居民住宅水平已升至中等偏高水平，在收入增長有限的同時，改善性需求相應(yīng)減弱。五是居民部門杠桿率高位徘徊，雖有所回落但仍處在較高水平，對購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。六是庫存水平處于歷史高位，全國絕大部分的市場都是供大于求。在這種情況下，說樓市恢復(fù)的基礎(chǔ)是否牢固為時過早。在大面積政策松動的背景下，一線城市銷售狀況還未明顯好轉(zhuǎn)，房價尚且有漲有跌，樓市整體性恢復(fù)的基礎(chǔ)尚需時日進(jìn)行整固。

鳳凰網(wǎng)：中央城市工作會議提出“高質(zhì)量開展城市更新”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”對穩(wěn)樓市會起到什么作用？

連平：中央城市工作會議提出的構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，與2024年10月住建部提出的關(guān)于加力擴圍城中村改進(jìn)的計劃表述基本一致。參考上一輪棚改貨幣化（2014-2019年）的進(jìn)程，預(yù)計“十五五”時期相關(guān)住房保障財政支出資金規(guī)模約5000億元，可以帶動保障性住房貸款余額凈增加約2.5萬億元，每年實際進(jìn)行城中村改造實施計劃的數(shù)量可能增至150萬套-200萬套，如果按照每套保障性住房為50平方米，總計推動住房總需求3.7-5億平方米。如果這一規(guī)則能夠不折不扣地落地，將會是一個十分可觀的增量需求，對平衡市場總體供求關(guān)系可以發(fā)揮十分明顯的積極作用。

鳳凰網(wǎng)：據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，一二線城市庫存去化周期已回落至20個月以內(nèi)，不過三四線仍達(dá)30個月，您認(rèn)為市場完成探底需要滿足哪些條件？

連平：本輪調(diào)整是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性和趨勢性的深度調(diào)整，是人口、城鎮(zhèn)化、收入等宏觀因素以及受宏觀因素長期影響的居民部門杠桿率、住宅水平、庫存水平、行業(yè)政策、房企經(jīng)營和風(fēng)險等行業(yè)發(fā)生深刻變化的結(jié)果。因此市場完成探底難以一蹴而就，需要需求和供給兩方面經(jīng)過一個階段的調(diào)整和適應(yīng)。

從宏觀層面看，市場完成探底過程需要人口增長避免大幅下降，保持相對平穩(wěn)；城鎮(zhèn)化結(jié)束持續(xù)大幅放緩的過程，保持相對過往的合理增長；經(jīng)濟增長避免大起大落，GDP指標(biāo)運行在4.5-5.5區(qū)間；收入增長應(yīng)在就業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上合理增長，尤其是財產(chǎn)性收入有明顯改善。只有在總需求明顯改善的時候，房地產(chǎn)市場需求才有可能走向回升。

從行業(yè)層面看，未來市場完成探底至少需要滿足以下幾方面的條件：一是居民部門杠桿率進(jìn)一步有所下行，在騰出一定的空間后，居民才有意愿和能力加杠桿；二是住宅結(jié)構(gòu)性需求回升，由于我國居民住宅水平已經(jīng)達(dá)到世界主要經(jīng)濟體的平均水平，未來住宅需求增長越來越多的來源于改善性需求；三是庫存水平明顯下降，鑒于我國市場商品房庫銷比和存量待售面積兩項指標(biāo)均處于歷史最高水平區(qū)間，表明商品房供應(yīng)過剩十分明顯，需要一個相對較長的探底過程才能加以消化；四是房企供給能力改善。目前絕大部分房企包括國有大型房企經(jīng)營十分困難，債務(wù)壓力較大，部分房企流動性風(fēng)險很高，導(dǎo)致在尚有購房需求的一線城市市場新房供給不足。

從政策層面看，全國絕大部分城市的購房限制政策均已取消，只有少數(shù)城市包括一線城市和二線城市尚有一些限制政策存在；而后者的供求關(guān)系又與大部分城市不同，因此未來政策空間較為有限。只有等待政策持續(xù)影響后產(chǎn)生潛移默化的效應(yīng)，同時針對性地提升改善性需求。

鳳凰網(wǎng)：人口結(jié)構(gòu)變化對消費市場的影響已開始顯現(xiàn)，未來10年最大的結(jié)構(gòu)性機遇在哪里？

連平：人口的周期性變化是房地產(chǎn)市場需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化的重要因素。未來10年最大的結(jié)構(gòu)性需求在于，當(dāng)人均GDP持續(xù)上升的同時，由中等收入群體釋放出來的改善型需求。從地域看，這種需求會更多地體現(xiàn)在沿海經(jīng)濟大中型城市以及中西部的區(qū)域性城市中心。

鳳凰網(wǎng)：您對樓市走勢有哪些預(yù)判及建議？

連平：鑒于未來一個時期實際經(jīng)濟、行業(yè)運行和政策因素的特點，房地產(chǎn)運行可能會呈現(xiàn)尋底后走向平穩(wěn)的特征。在支持政策持續(xù)推動下，供求關(guān)系將逐步調(diào)整，需求旺盛的一、二線城市銷售可能改善；未來兩三年，房價跌勢降趨于緩和；經(jīng)過一個階段的持續(xù)消化，庫存有望逐步從高位回落；因需求不足和房企債務(wù)壓力，土地市場總體仍然較為疲軟；但在城市更新計劃和老舊小區(qū)改造的推動下，房地產(chǎn)投資降速可能有所收斂。

未來一個階段，房地產(chǎn)行業(yè)總體處在去庫存過程。預(yù)計每年實際商品房銷售面積可能在6-7億平方米，略高于基礎(chǔ)住宅需求；房地產(chǎn)工程建設(shè)及竣工能力的收縮可能導(dǎo)致每年新增住房面積不足6億平方米，供應(yīng)過剩的程度將有望得以減輕。城鎮(zhèn)戶均套數(shù)可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時期有所下降，住房市場供需關(guān)系有可能朝著平衡方向逐步發(fā)展。房企拿地主要聚焦大城市優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交總量將減少，房地產(chǎn)投資占經(jīng)濟總量的比重將進(jìn)一步降低。房企經(jīng)營中心從過往開發(fā)建設(shè)向存量資產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)變，這可能是房地產(chǎn)市場走向成熟的重要標(biāo)志之一。

在全國房地產(chǎn)限制政策基本取消的大前提下，建議進(jìn)一步推動交易的便利化，在市場有起色時加大力度引導(dǎo)，推動一線城市在北京的啟發(fā)下也實施結(jié)構(gòu)性的松動政策；推動其他相關(guān)政策協(xié)調(diào)配合房地產(chǎn)政策，如通過資本市場的復(fù)蘇切實改善投資者的財產(chǎn)性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求復(fù)蘇。