租金，要漲了？

　　正文

　　就在剛剛，7月21日晚上7點多，國務院公布了《住房租賃條例》，我就快速寫了這篇文章！

　　這份《條例》有7章50多條，內容很多，我摘重點的內容和大家說說。

　　一，啥是條例

　　條例不是法律，

　　但國務院頒布的《條例》具有和 法律文件的性質，在實施過程中與法律的效力一致。

　　所以可以這么理解《住房租賃條例》就是租賃維度的法律！

　　所以《條例》里面的所有內容都是行為準則。

　　二，條例的主要內容是什么？

　　我看完了《條例》的所有內容，總結而言就是一句話：通過《條例》重構中國租賃市場。

　　那么，怎么重構中國住房租賃市場？

　　簡單概括就是安全為底線、以稅收為紐帶、以保障為托底。

　　什么是安全為底線？

　　比如改造的群租房被明令禁止！

　　來，大家看下面這張圖，這是50平米的房子，里面有16張床鋪，而火災就是因為“群居”而引起。

　　剛剛頒布的《住房租賃條例》明確不能擅自改動消防、室內裝飾、稱重和水電，這就意味著“改造房屋結構”的二手房將徹底退出市場。

原文

（一）出租不符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章或者強制性標準的住房；

（二）損壞、擅自拆除、停用消防設施；

（三）改動租賃住房承重結構；

（四）私拉亂接水、電、燃氣管線。

　　這個條例當中關于“安全底線的內容”很多，還包括中介人員不得租賃車庫、陽臺等等。

　　除了安全維度的內容，有一個非常關鍵的要求，就是[原文：未按照規定辦理住房租賃合同備案]的機構、中介會被警告、罰款（2到10萬元）、停業！

　　這意味著什么？

　　意味著稅收

　　那么，什么是稅收為紐帶？

　　因為從現在開始租房必須要簽訂《住房租賃合同》，而租賃合同備案必須繳稅。

　　至于稅率多少，各個地方城市不一樣，我找了一份廣州的租賃備案收稅的標準，大家可以看看

　　有些伙伴看到這里會問：1000元的租金，我租賃合同寫100元，是不是稅費就少了呢？

　　我告訴大家，大家忘記住宅銷售的時候，“商品房銷售價格審核”了嗎？同樣的道理，租賃價格一定是市場評估的租賃價格。

　　所以把真實租金寫成“虛構”的低租金，這條路肯定走不通。

　　那么在這種情況下會發生什么？

　　我寫文章的時候第一個想法就是：成本轉嫁啊！

　　就是租賃合同分成兩份，一份就是正常市場價格《租賃合同》，另外一份可以變成家電租賃合同。

　　換句話說，因為《租賃合同》備案產生的稅收，也就是減少的租金收入，以家電租賃的方式轉嫁給租客！

　　我知道，看文章的伙伴有很多沒有房，在租賃房子，看到這樣的內容一定心里大喊：你這個自媒體太無良了，我們不租了，換一套房子不可以嗎？

　　其實呢，稅費成本轉嫁成租金，這件事會是所有租賃方，不管機構、房東、租賃公司的共性認知。

　　因為中國的住宅房貸的最低利率是3%，住宅的租金回報率很少能超過3%，只有很老舊的住宅能達到5%。

　　在這樣的前提下，收取10%左右的租賃綜合稅，對所有“持產者而言”都是不合理的。

　　所以，人性之下，轉移租賃稅成本到承租方，也就是租客，一定是共性選擇。

　　而我舉例的“家電租賃”只是“小把戲”，類似長租公寓、租賃機構可以收取服務費、廚房使用費、洗衣機使用費等等。

　　那有伙伴說，我可以不租啊，可以換啊！

　　大家要明白，這里有兩個前提：

　　第一個前提：低價租賃房源會消失

　　大家想啊，這群居、改動的二手房再次出租都不符合“安全”要求，這就意味著這一類型的租賃房源會退出市場。

　　所以，可租賃的房源，短期來看一定會減少！

　　在租賃房源減少是必然的前提之下，換房租賃本身就意味著租房難，租房成本上漲~

　　2、成本

　　從“產權持有者”看，成本不可承受~

　　目前市場租賃的房源有如下幾類：

　　——從產權性質角度看，分別是商品房租賃、公寓房租賃、城中村租賃；

　　——從管理運營角度看，就兩類，分別是長租公寓，短租公寓（類酒店）

　　而公寓的房貸利率普遍在4.1%到4.2%之間，現在租賃回報率5%看似有得賺，但如果收租賃綜合稅達到10%，那么就不存在盈利！

　　——住宅租賃前文有講，就不贅述了

　　至于現在最大的租賃房來源就是城中村，而城中村又是中央城市會議城市更新的重點。

　　換句話說，依據中央城市會議的規劃，未來城市更新主要是城中村和老舊危 房，而這兩塊是目前“租賃市場”占比最高的。

　　所以，正確的說法不是房屋租金上漲，而是租房的成本會增加~

　　關于未來租金必漲這件事，我們在2023年9月份就寫文章告訴大家了，只是不知道多少人聽進去了

　　那么，除了安全隱患的低價房源會減少，稅收成為大概率事件之外，這份《條例》還有哪些內容值得普通人關注呢？

　　就是針對中介服務有更規范的要求。

　　比如這條——

　　（原文）第四十五條 住房租賃經紀機構的從業人員同時在兩個或者兩個以上住房租賃經紀機構從事業務，或者以個人名義承接住房租賃經紀業務的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，可以處1萬元以下的罰款；

　　有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，1年內不得從事住房租賃經紀業務；情節嚴重的，5年內不得從事住房租賃經紀業務。

　　除了這條之外，還有（原文）發布虛假或者誤導性房源信息，隱瞞或者拒絕提供擬出租住房有關重要信息的都會責令整改或罰款。

　　3、最后

　　文章最后，說幾點我的感受~

　　鋪墊——

　　我感覺這件事有利于租賃保障房金融化。

　　按照十四五規劃，中國將建成650萬套保障房，地方政府從開放商手里收購商品房做保障房，不是為了“留著看的”

　　而是要將保障房做成REITs的，比如如福州、上海，年化收益4%–6%

　　規范——

　　看完《條例》的第一個感覺就是規范，對承租方也就是租客而言，未來的租賃房市場會更安全、更規范

　　寡頭——

　　中國未來的租賃房市場會形成地方城市安居公司+城市龍頭機構的寡頭格局，換句話說，未來城市可租賃房源，大部分都會被大企業、大機構瓜分。

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