尋找中國(guó)資產(chǎn)軸：（二）房地產(chǎn)的三個(gè)軸

（接上期《尋找中國(guó)資產(chǎn)軸：（一）“十”字資產(chǎn)帶》）

沿著“十”字資產(chǎn)帶觀察，可以看到，在這條資產(chǎn)帶上分布著若干具有經(jīng)濟(jì)核心意義的城市群。

“十”字資產(chǎn)帶城市群

“十”字資產(chǎn)帶上的主要城市群，可根據(jù)歷史及實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平，大致分為三個(gè)梯隊(duì)。

第一梯隊(duì)

長(zhǎng)三角城市群

上海+江蘇、浙江、安徽三省（共41市）。

核心城市：上海、南京、杭州、合肥。

粵港澳大灣區(qū)城市群

廣州、深圳、珠海等廣東9市+香港、澳門。

核心城市：香港、澳門、廣州、深圳。

京津冀城市群

北京、天津+河北13市。

核心城市：北京、天津、雄安新區(qū)（未來規(guī)劃）。

“十”字資產(chǎn)帶上的主要城市群示意圖

第二梯隊(duì)

成渝城市群

重慶27區(qū)+四川15市。

核心城市：成都、重慶。

長(zhǎng)江中游城市群

湖北武漢都市圈、湖南長(zhǎng)株潭、江西昌九等。

核心城市：武漢、長(zhǎng)沙、南昌。

中原城市群

河南+山西、河北、山東部分城市。

核心城市：鄭州。

第三梯隊(duì)

山東半島城市群

青島、濟(jì)南雙核。

北部灣城市群

廣西南寧、北海+ 廣東湛江+海南海口。

城市群的發(fā)展思路，體現(xiàn)著集中人口資源、增強(qiáng)區(qū)域協(xié)同、提升經(jīng)濟(jì)效率、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施改善等諸多考慮。

但是，城市群并非統(tǒng)一模式。城市群與城市群的組成是不同的，所產(chǎn)生的結(jié)果具有差異性。

如，長(zhǎng)三角城市群屬于“強(qiáng)強(qiáng)組合”，無錫、上海、蘇州、常州、南京等均為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，芯片、軟件、動(dòng)力電池、高端裝備、整車制造等所形成的產(chǎn)業(yè)鏈，持續(xù)吸引人口流入，包括高技能人才流入。產(chǎn)業(yè)協(xié)同也帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)以較強(qiáng)的韌性。

成渝城市群是新興城市群，正處于發(fā)展的紅利期，如成都以“西部經(jīng)濟(jì)中心+科技創(chuàng)新中心+對(duì)外交往中心”定位，承接產(chǎn)業(yè)與資金，對(duì)人口的吸引力很強(qiáng)，由此構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。

而京津冀城市群，則是典型的“強(qiáng)弱組合”。北京集合主要經(jīng)濟(jì)資源，且傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)以服務(wù)業(yè)為主，對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)弱、虹吸強(qiáng)。北京周邊的河北城市以低端制造為主，缺乏高薪崗位，GDP較低，公共服務(wù)不足。表現(xiàn)在房地產(chǎn)上，北京樓市撐拄明顯，近在咫尺的環(huán)京卻無韌性支撐，房?jī)r(jià)暴跌，庫存去化形勢(shì)嚴(yán)峻。

房地產(chǎn)的三個(gè)軸

問題在于，無論是“強(qiáng)強(qiáng)組合”、新興城市群，還是“強(qiáng)弱組合”，資源向核心城市傾斜集中的趨勢(shì)是共同的。

城市群的出現(xiàn)，并不會(huì)抹殺核心區(qū)與周邊外圍區(qū)的差別，反而會(huì)出現(xiàn)分化加劇的情形。

除了京津冀城市群中北京與環(huán)京分化的例子，廣東的情況也與之類似。臨近廣州、深圳的惠州和中山，樓市同樣支撐不足。深中通道的通車，曾讓很多人對(duì)于中山的樓市寄予厚望，但實(shí)際帶動(dòng)作用并不明顯。

有觀點(diǎn)指出，作為房地產(chǎn)投資，一定要聚焦核心城市，慎選周邊。

此種觀點(diǎn)并非標(biāo)準(zhǔn)答案，只是對(duì)既有市場(chǎng)現(xiàn)象的一種總結(jié)。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)如此現(xiàn)象呢？

概括起來，大致有以下幾個(gè)原因。

第一，核心城市是產(chǎn)業(yè)集中地，這種集中使得周邊區(qū)域缺少高薪職位，由此缺乏對(duì)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)支撐。

第二，盡管城市群似乎是一個(gè)統(tǒng)一概念，但相關(guān)協(xié)調(diào)機(jī)制并未突破行政及資源壁壘，核心城市與周邊僅存在交通的互聯(lián)，而在教育、醫(yī)療等公共核心服務(wù)上存在質(zhì)的差距。在產(chǎn)業(yè)分工上，周邊對(duì)核心城市只是配套服務(wù)的概念，在經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上存在明顯落差。

第三，各種政策資源向核心城市傾斜，比如金融、財(cái)政的支持，保障房的配套，城市更新的投資等，周邊的資源能力與核心城市完全不可同日而語。

由于以上原因，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩或者一些產(chǎn)業(yè)收縮、重塑，資源就會(huì)進(jìn)一步向核心城市匯集，即核心與周邊的實(shí)際差距拉大。

這里我們引入房地產(chǎn)賴以支撐的三個(gè)軸：

1.產(chǎn)業(yè)軸：高能級(jí)產(chǎn)業(yè)等；

2.人口軸：人口基數(shù)等；

3.政策軸：政策紅利等。

核心城市如何推動(dòng)這三個(gè)軸呢？

用政策去持續(xù)優(yōu)化人口福利待遇，降低居住成本，發(fā)展高能級(jí)產(chǎn)業(yè)，提供高薪就業(yè)機(jī)會(huì)，之后形成“人口流入→需求穩(wěn)固→土地溢價(jià)→品質(zhì)供給→房?jī)r(jià)支撐”的閉環(huán)。

三個(gè)軸，正是核心城市的優(yōu)勢(shì)所在。

周邊地區(qū)，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的逆襲，或者說經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逆襲，其路徑，一是從產(chǎn)業(yè)進(jìn)行突圍，即堅(jiān)決引進(jìn)高能級(jí)產(chǎn)業(yè)，對(duì)核心城市去依賴，難度指數(shù)五顆星；二是研究城市群協(xié)同特點(diǎn)，嘗試政策創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)局部領(lǐng)先和局部特色，難度指數(shù)四顆星；三是依靠功能互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)與核心城市的差異化發(fā)展，難度指數(shù)三顆星。

上述三條路徑，知易行難，實(shí)操的難度都很高。

（待續(xù)）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮