廣東
最近兩年，隨著市場下行，房價不斷下調，買房人真的是虧麻了！
當然，開發商也沒有好到哪里去。很多樓盤2.4萬/㎡拿的地，如今2.5萬/㎡賣房，幾乎都是“貼地飛翔”，賣一套虧一套！
甚至還有那種，拿地2.39萬/㎡，現在房子1.15萬/㎡（毛坯）任選！完全是虧到褲衩都漏風啊！
比如，碧桂園云頂！
◆ 右側就是碧桂園云頂
說到這里呢，很多人就會說了：如今看來，和買房密切相關的企業或機構，就只有銀行是穩賺不賠的了！
那么，大家覺得這句話，到底對，還是不對呢？
很明顯，這是錯的！
說句實在話，這年頭，哪有只賺不虧的買賣啊！即便是銀行，現在也照樣虧慘了！
不信，我們這就來看一個廣州最新的例子！
◆ 朋友和我的對話截圖
前兩天，一個不良資產的朋友找到二娃，他跟我說：“保利天悅7萬/㎡都沒啥競爭，我朋友卻不敢拿下！這豪宅市場是怎么了？”
我聽完一頭霧水：啥？這是天悅？1346萬？
他回我說：這是某位買家，因為債務爆雷了，還不起九江銀行的錢，所以銀行把他那套保利天悅199㎡的房子拿來當債權賣掉，目前已經成交了，成交總價為1400萬！
按照這個成交價來算，這套保利天悅的房子確實只有7萬/㎡！
這聽起來明明是一個撿大漏的機會！為啥參與競拍的人，一共才2位呢？
下面，二娃逐一拆解講給你們聽。
銀行拍賣的不是房子，是債權！
首先，九江銀行這次拿出來拍賣的，并不是保利天悅這套199㎡的房子，而是債權。
那么，什么又是債權呢？
大家可以這樣來理解：我借給朋友1萬元，我就是朋友的債權人，他就是債務人，這筆錢就是我的債權。
而拍賣債權，其實就是債權轉移！更換債主！
舉個例子：我朋友借了我1萬元，并且和我簽了借款合同（簽字蓋章的那種），那么，我就有1萬元的債權。
現在，我覺得我收不回來這筆錢了，或者我不想繼續再去催他還錢了。于是，我以5000塊錢把債權賣給了廣哥，并且把借款合同給他。那廣哥呢，就拿著合同去找他還錢，能還多少都是廣哥的事情了，與我無關。
還6000元，那廣哥就賺1000元，但如果對方最后只還了4000元，廣哥就要虧1000元了！
這樣解釋后，大家應該就能懂了吧？
3248萬債權，1400萬賣掉！
九江銀行，虧慘了！
而通過拍賣公開信息，我們可以看到，原業主是用保利天悅這套199.23㎡的房子作為抵押物，向九江銀行貸款了3000萬。
加上利息226萬以外，還有墊付的訴訟費約21.4萬，以及墊付保全費5000元。
總共合計約3248萬！
也就是說，這位買家欠著九江銀行3248萬的債務，而抵押物就是保利天悅這套199㎡的房子。
現在，九江銀行以保利天悅這套房子作為抵押物，拍賣自己這3248萬的債權，最后以1400萬成交。
相當于九江銀行這筆經營抵押貸，它主動選虧1848萬離場......
而新的債權買家呢，他可以將拍來的這套保利天悅199㎡的房子，通過法拍進行拍賣，如果最后成交價高于1400萬，那他就是賺的。
如果低于1400萬，那就會虧錢！
◆ 保利天悅實景圖
7萬/㎡的保利天悅，會虧嗎？
那么，債權競拍者，以1400萬拍下保利天悅這套199㎡戶型的債權，會虧錢嗎？
emm......這個問題嘛，就得看看，保利天悅同戶型，目前的市場成交價到底降到多少錢了？
如上圖所示，這是二娃統計出來的數據。
大家可以看到，196-198㎡的戶型，目前市場成交價基本在10-11萬/㎡。
即便我們按照10萬/㎡來算，債權競得人這套199.23㎡的戶型，市場價也值1992萬！看起來是妥妥有錢賺啊！
不過呢，因為是法拍房，通常成交價都會打個折。
若成交價為市場價的8折，那么，最后實際拍賣成交的價格則應該為：1593萬！
債權競得者，則有193萬的利潤！
若成交價為市場價的7折，那么，最后實際拍賣成交的價格則應該為：1394萬！
那債權競得者，不僅一分錢沒得賺，還要虧6萬元！
所以，九江銀行這次的債權拍賣，參與競拍的人并不多，僅有2人！因為目前這種大環境，敢賭，敢博的人越來越少了。即便是富豪，現在投資也謹慎了起來。
對此，你們怎么看呢？
你們覺得，九江銀行1400萬賣掉3000多萬的債權，是明智之舉嗎？你們認為，1400萬拍下的這套保利天悅199㎡戶型的債權，最后有錢賺嗎？
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