董小姐 | 收到了萬科、華潤、中海人的「反思信」

前天，董小姐寫了一篇文章：。

文章發(fā)出后，后臺非常熱鬧，新老朋友都在call我，感慨良多。

我感受到，如果大家沒有被所在公司「格式化」，能夠隨時(shí)以跳出來的視角，聊聊行業(yè)和房企共性的話題。

那真是一項(xiàng)非常可愛而稀缺的能力。

房地產(chǎn)需要那些真正信仰并愛護(hù)這個(gè)行業(yè)的人。

過去一個(gè)多月，董小姐休假了。

在這段時(shí)間里，我一直在思考。接下來我最想要做什么，觀察房地產(chǎn)對我來說意味著什么。它不僅僅是一份工作，更是我從業(yè)生涯中非常重要的一個(gè)階段。

我好奇那些龍頭型大公司，如何思考戰(zhàn)略，怎么調(diào)整路線，讓自己更輕盈地跑起來。也好奇有趣的小公司，如何開辟新模式。

于是，就有了《中海修正了投資策略》那篇文章。

在文章的后半段，我說，其實(shí)更關(guān)注的還是地產(chǎn)人的處境、感受與變化。

這兩年，很多房企的各個(gè)部門都流失了一些人，而新人補(bǔ)給不足，老人承壓較大。最終，所有的人事流轉(zhuǎn)，可能都會在項(xiàng)目兌現(xiàn)中，露出馬腳。

中海的「高鐵」

一位中海的朋友跟我聊，他的讀后感：

「現(xiàn)在中海的項(xiàng)目，就像一條一條的高鐵車廂。速度不能降，品質(zhì)和舒適度還要提升。俗話說，火車跑得快，需要車頭帶。即使現(xiàn)在能調(diào)整出來好車頭，但是后面幾節(jié)車廂不行，速度和品質(zhì)依然會受影響。」

如果把這些車廂，比作各個(gè)業(yè)務(wù)條線的人。

火車頭就像是項(xiàng)目總，第2節(jié)車廂可能是開發(fā)報(bào)建部，第3節(jié)是設(shè)計(jì)部，第4節(jié)是成本部，第5節(jié)是財(cái)務(wù)，剩下是投資、營銷、客服等其他部門，最后一節(jié)車廂是工程部，其實(shí)也是火車頭，因?yàn)樗材馨l(fā)力助推。

這位中海的朋友認(rèn)為，最拉胯的車廂容易出現(xiàn)在設(shè)計(jì)、工程和成本。

「設(shè)計(jì)和工程涉及到外部對接，以及資源類的整合和調(diào)用，不可控的東西太多了。成本系統(tǒng)，雖然中海的人才池比較深，全國一盤棋可調(diào)動，調(diào)動即可用。但要是外招的話，想適應(yīng)中海，就需要很長時(shí)間沉淀。如果設(shè)計(jì)、工程和成本的人不了解中海這輛高鐵，或者沿用綠皮車的經(jīng)驗(yàn)，一定會影響整列車的速度。」

那么，其他車廂呢？

報(bào)建條線，地方資源最關(guān)鍵，熟悉城市報(bào)建流程的人可以拿來即用；

財(cái)務(wù)人員，有法律和會計(jì)準(zhǔn)則約束，相對容易遷移；

營銷和投資，上手都比較快，因?yàn)樗麄兊哪芰κ峭ㄓ媚芰Α獙憄pt和吹噓；

客服，主要看人的情商和性格，也是基礎(chǔ)的通用能力，有就是有，沒有就是沒有。

這些觀點(diǎn)，比較一家之言。但卻是中海內(nèi)部視角下，一個(gè)項(xiàng)目能夠迅速運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件。

換句話說，在各個(gè)條線，深度理解中海的老人很重要，傳承很重要。

從公司內(nèi)部的精細(xì)化管控力度來看，業(yè)務(wù)部門都有條條框框，「各種要求，各種指引，各種規(guī)范」，老人都容易消化不良，更遑論新人。

中海是行業(yè)里上進(jìn)心很強(qiáng)的公司，博采眾長，大而全之。

中海的朋友說，有段時(shí)間，他們還向地方型龍頭公司學(xué)習(xí)。永威、金沙、濱江都看。學(xué)他們做產(chǎn)品的理念，對細(xì)節(jié)的投入。最后卻不了了之。

因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)，對方這也投錢，那也投錢，中海學(xué)不了。

「我們要學(xué)那種花少錢就能變好的東西，要那種點(diǎn)石成金的能力。」

華潤的「背包」

中海喜歡看同行，同行也喜歡看中海。

據(jù)董小姐了解，華潤內(nèi)部最喜歡比照的房企同行之一，就是中海，他們會深度觀察中海。

這次中海的投資變化，讓華潤的朋友也心生感慨。

一位華潤置地的朋友說，行業(yè)深度調(diào)整這幾年，人員只出不進(jìn)，公司只減不增，是不是熬過去了，會好一點(diǎn)？

看到中海希望在全國尋找點(diǎn)狀性投資機(jī)會，資源不再一味像一線城市傾斜。華潤的朋友告訴董小姐，下一輪房企比拼的，就應(yīng)該是屬地化能力。然而，華潤置地的「背包文化」，不知道能不能適應(yīng)市場屬地化的趨勢。

過去，華潤置地號召大家背起背包就出發(fā)，跟著項(xiàng)目走，一些中基層人員會被派往異地，一個(gè)地區(qū)公司可能三分之二以上的人，都來自外地遷移。

這導(dǎo)致了，深度了解本地需求與板塊的人，并沒有那么多。

集團(tuán)總部研判當(dāng)?shù)財(cái)?shù)據(jù)，很多時(shí)候卻并不真正了解地方。結(jié)構(gòu)性的機(jī)會來自于，屬地團(tuán)隊(duì)自己就能夠判斷板塊是好是壞，當(dāng)?shù)匦枨笫欠駢阂郑芊褶D(zhuǎn)化出來。

舉例來說，一個(gè)二線城市某地塊，歷史成交數(shù)據(jù)一般，周邊環(huán)境一般，總部的人看了后，認(rèn)為沒有拿的價(jià)值。但是，熟悉當(dāng)?shù)氐娜耍私獾鼐墝傩裕湍芸吹桨鍓K隱藏的價(jià)值，比如斷供多年，客戶需求積壓等等。

這樣的項(xiàng)目，最終如果能拿，基本都有不錯(cuò)的結(jié)果。

今年上半年，在石家莊、合肥、大連等地，有很多類似的項(xiàng)目，板塊斷供之后，出現(xiàn)了一個(gè)短暫的窗口期，有開發(fā)商拿了地，以最快的速度沖出來，抓住窗口期，就變成了銷售黑馬。

與之對應(yīng)，在公認(rèn)的北京熱門板塊海淀，開盤去化率不到40%的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

在華潤，地方的設(shè)計(jì)是總部強(qiáng)管控，營銷也是外地派駐為主。

「總部的設(shè)計(jì)大師怎么能理解各地土豪的心理偏好呢？有時(shí)候是全國拉通，看哪個(gè)戶型好，就推哪個(gè)戶型。」

「我快受不了背包了，工作卷成這樣，家庭也顧及不了。圖的是什么呢？」

同樣是一家之言，個(gè)體情緒。董小姐從中看到的是，大家真的在思考，行業(yè)、公司、個(gè)體的關(guān)系。

我們能否用這樣的思考，撬開一絲變化的可能？

萬科的「戈多」

在今天快要尾聲的時(shí)候，董小姐接到了一位萬科的朋友打來的電話。我們聊了快兩個(gè)小時(shí)。

這通電話，同樣是一位老萬科人，看到后的觸動。

「原來，從25年二季度開始，也是房地產(chǎn)新一輪周期的開始。一些傳統(tǒng)神話被打破了，并不是所有一線城市都安全，并不是所有高端改善都有市場。」

萬科是董小姐壓抑了很久好奇心的公司，但此時(shí)，我不想劇透公司內(nèi)部的變化，只想討論萬科人的心態(tài)。

「我們一直在等待，就像等待戈多那樣。等待一種大刀闊斧，或者細(xì)水長流的東西。」

萬科持續(xù)了數(shù)年的《目標(biāo)與行動大會》，在25年這一年，忽然消失了。

以往，這樣的大會，都會對未來一年的戰(zhàn)略吹吹風(fēng)。

這一年，有一些萬科人不再喜歡業(yè)務(wù)出圈與協(xié)同，大家只想在自己的崗位職能范圍內(nèi)，把事做完。

「在一線，很多人只對自己負(fù)責(zé)，沒有人對公司負(fù)責(zé)。也幾乎沒人懼怕KPI考核，因?yàn)閷?yīng)的影響幾乎沒有了。」

在等待中，所有動作都是小心翼翼的。在一線，沒有多少人會公開談?wù)撃繕?biāo)與方向。

目前留在萬科的人，每一位都有足夠的理由。內(nèi)部的聲音說，現(xiàn)在沒有離開的人，也基本不會再離開了，無論如何要等到新篇章的開啟。

某種程度上，像中海這樣，反思并調(diào)整業(yè)務(wù)打法，是讓人羨慕的動作。

至于其他有關(guān)萬科的內(nèi)容，董小姐先按下不表，留個(gè)懸念吧。

我很慶幸，因?yàn)橐黄恼拢占竭@么多業(yè)內(nèi)的聲音。

他們就像是來自萬科、華潤、中海的「反思信」。

對行業(yè)、公司、自身職業(yè)生涯的反思，讓我們得以看到，在2025年第三季度開啟時(shí)，每一個(gè)地產(chǎn)玩家的真實(shí)模樣。

你所在的公司是什么樣呢？正在發(fā)生哪些有趣的變化。

歡迎留言告訴董小姐。

我們下篇文章見。

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