靈魂拷問：樓市不好賣，該裝修后以租養貸嗎？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團隊（幕后分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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粉絲

提問

小段，我問一下哈，我在**山有一套房子，之前幾年錯過最高點了，現在賣的話，價格低也都沒法賣出去，感覺不甘心，前段時間有裝修公司的找我說可以花幾萬塊簡單裝修下，現在是清水房嘛，然后就可以以市場價的**元租出去，這樣熬過至暗時刻，以后再賣高價，你覺得可行不？

房段子解答

成都二手房東們面臨一個問題：現在到底是割肉甩賣，還是熬過周期？

這兩個月成都樓市的成交數據很不好看，意味著提前進入到了淡季狀態，回想去年砍價浪潮，是不是房東都在瑟瑟發抖？

這幾乎是明牌的。

所以衍生出一個現象。

裝修公司趁著現在樓市行情不好，賣不出去房子，趁機推銷裝修套餐，喊粉絲裝修后，然后出租，多少還有點收益。

比如一套100萬的房子，全包簡裝大概再次投入成本6萬，然后月租2000元。

粉絲讓我分析這個商業模式背后的利弊關系，到底是應該聽信裝修公司的再投入裝修然后出租，還是說直接清水房毛坯房空置，不裝修隨緣賣房更好？

哪有標準答案？！

如果你房子的地段和產品，捫心自問確實優質能穿越周期，那么就簡裝下以租養貸，耐心蟄伏，反之則保持毛坯。

如果短期主義（<2年，急需套現）需回款 ，那么保持毛坯，避免裝修投入被市場下行吞噬，直接降價3%-5%更易出手。如果長期持有（家里無壓力）+租金能覆蓋利息成本，那么謹慎裝修，優選分成式托管機構，簽訂保底協議，年化收益預期調至2%-3%。

粉絲提問

預算 300 萬以內，希望 2025 年交房。住房需求為至少三室兩衛，實得 100 平以上；周邊配套要求近地鐵，配套成熟或在建，板塊保值率高；學區需有較好小學且盡量不參與搖號；地鐵通勤到高升橋站 50 分鐘以內。需求重要性排序為保值＞學區＞配套＞通勤＞住房。

我們前期看過怡心湖湖與白、非遺鷺島一品、武侯新城中鐵建領樾、國賓保利和煦，了解過中環天辰未實地查看。從住房和周邊配套看，排序為湖與白＞保利和煦＞鷺島一品＞中鐵建領樾?，F對保值和通勤存疑，糾結板塊、地段、住房如何排序及保值情況判斷方法。購房人新房優先，合適的次新房和二手清水房也可，想根據需求獲得板塊和樓盤推薦。各樓盤價格及戶型情況為：鷺島 118 平，300 萬；中鐵建 116 平，295 萬；湖與白 128 平，285 萬；保利 132 平，278 萬，除中鐵建外其余為 4 房 2 衛，保利由其父母查看，本人未實地考察 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

當前來說，你還是下了一番功夫的，尤其是比對預算，把能參與的新房，都幾乎看了個遍，但是看多了，也能明白一個道理，在預算一定的前提下，沒有絕對的滿意，有些是地段偏僻，有些是產品不佳，也有一些配套拉胯，還有一些則是價格感人。

能從中分化，得出結論的，就是你說的重要性排序，尤其是看重保值性，誰也不想買到了就背刺就降價，所以尋找一個穩健的板塊，一個合適的買入價格是最重要的。

先看看你說的這些樓盤，越秀湖與白可以說是怡心湖品質最高的一個新房，各種產品線都是吊打隔壁的存在，但與之對應的是高昂的單價總價，還有本身束縛在怡心湖這個二圈板塊的局限性。

也就是說，它其實啥都好，就是單價偏高，對于怡心湖來說，正常的當前行情價，或者說今后較長一段時間，我認為單價是在2出頭的樣子，現在湖與白清水2.2+，自己裝修2.5k/p不過分，算下來單價成本達到了接近2.5萬，相對板塊能級能承擔的2萬，還是有較大壓力，即便后期考慮到很高的溢價，來到2.7萬，整體的投資回報也不算高，所以相對應的保值性是有點堪憂的。這個盤更多的是賣純粹改善自住，不尋求保值增值的客群。另外它距離地鐵也比較遠，綜合配套沒起來，所以自住的配套通勤，都還很一般。怡心湖是樹德加持，但是畢竟是二圈層的掛牌，最好的情況，和主城中等學區相當，僅此而已。

然后是非遺板塊的鷺島壹品，分析一個樓盤好不好，核心點就是性價比，當前來看鷺島鑫宸壹品所處的非遺板塊，新房單價來到了2.5萬，怎么評價呢？我覺得要分為兩方面看待，一是偏高，和此前同級別的國賓相比，國賓新房均價沒站穩2.5萬，隨后下探到2-2.3萬左右，主要是學區表現一般，競品多內卷大等影響，所以推己及人，非遺這邊我認為還是有下行趨勢的，畢竟它也是堅持站在2.5萬很久了。二是雖然大家都覺得偏高，但它反而用實力來證明了自己的價格堅挺，競品少，兩頭吸引溫江青羊甚至金牛武侯客群，再加上政策密集，市場回暖，所以它又表現出來較大的價格韌性。

從大的趨勢來看，我認為非遺這邊接下來較長一段時間，價格會相對企穩，沒有大的背刺降價波動，反而因為政策利好，去化不斷，一些優質的樓層和房源，會逐漸賣掉，繼而有一點“無房可賣”的感覺。如果你預算充足，偏向優質房源，前面舉例的兩套房是可以著重考慮的。如果你預算緊湊，希望以低單價為風向標，那么我建議可以適當等等，接下來一些差樓層還會出現“價格背刺”。

話說回來鷺島鑫宸壹品這個樓盤，本身一個很大的亮點就是得房率，確實高確實不錯，118平戶型是300萬左右，東西朝向，得房率96%。118戶型朝向采光差一點，總價壓力更大，不過更加改善。如果你們家里人口多，預算充足的話，我建議就看118戶型，從更外部的角度來說，如果你是非遺周邊的上班族，看重學區的家庭，那么我覺得這個板塊，這個樓盤，是適合你的。

從保值性來看，我認為是沒啥大問題的，從學區概念來看，也是青羊的名校加持，整體調性會好很多，從通勤的角度來說，估計要在50-60分鐘，基本勉強在你說的通勤時間范疇內。所以我覺得還算可以考慮的一個樓盤。

咱們抓緊時間，長話短說其他樓盤哈。

然后來到國賓的保利國賓和煦，這個到地鐵站就很近（金周路，未來2/9雙線換乘），而且交房時間也早一些。只不過樓盤規模不大，看個人接受程度，我有個粉絲因為著急要婚房自住，所以就上手了西堂和煦。這個盤從地理位置來說，還可以，至少是3.5環的位置，整體2號線轉5號線的通勤時間就更短一些，主要是單價成本低，目前看精裝單價才2.1萬，所以給足了保值的底氣，通過評估未來的增值性分析的話，我覺得它整體的增值性是比較強的，至于學區，就是我提到過的中等能級。它就像個中等生，沒有很特長的地方，但是每一科都不偏科，通勤三四十分鐘，板塊能級城市界面配套還行，產品也中等，價格也實在，如果是我看不到其他更有性價比的樓盤的話，我覺得它可能就是我最終的選擇了。

然后就是機投的領樾，你們在高升橋的，所以可能應該很熟悉，是成都新房市場位數不多的300萬級產品，在主城區，在西門尤為少見。

這個盤的抗性是機場航線，背后自建房（整體界面）和地鐵（自測步行距離）以及教育（其實不錯了，已經化到機投南的小學來了，不是機投小學或者科技園小學）；但賣點是產品戶型，116做1T1戶，片區內品質較高。

不過現在也到了尾盤階段，單價2.5萬，得房率還只有87%，所以整體增值性預期就不是很得勁，而且界面環境也不是很好，不像其他板塊要么安靜要么有湖景，加上它距離地鐵還有一定距離，所以通勤時間并不一定比國賓更短（這邊領樾上班公交地鐵換乘大概是40分鐘），關鍵它是套三。

其他的樓盤，我也看了德商西璟天璽，整體表現和靈越差不多，沒有拉開本質差距。

如果非要說的話，我建議看看中國鐵建宸語府（129平套四雙衛，300萬），資料在這里https://weibo.com/1551561845/OBcrx1JUh。有地鐵有學校，產品是迭代了的，堪稱機投最強王者，單價2.3萬，相比很多其他樓盤，其實是不高了的，產品也不用說，全板式全南北全套四，比較純粹，可以說是機投之光。配套也還不錯，學校地鐵都有，距離地鐵較近，未來上班大概是30分鐘（9-3號線）。關鍵是得房率也還可以，套內單價不輸其他幾個，未來從增值性來看的話，我認為也是和保利國賓相差不大的買法。

最終，做成圖表，供你參考。（圖略）

粉絲提問

我這樣問，現在想買房，看看有啥撿漏的不，能有推薦不？只看錦江高新天新，因為其他沒有啥子具有投資吸引力的。最便宜的能入手的，暫時沒考慮過，總價高不了，三百左右，二手如果撿漏屬性的，也可以。我現金大概是100個。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來看，你的需求和情況很明確，就是想著純撿漏買法，預算300萬左右，只看錦江高新天新的話，相對就局促一些。

我今天也認真和小伙伴們盤了盤，錦江我看基本是沒有了，錦上映要300多萬，300萬買不下來，超一二十萬二三十萬的話，還是低樓層瑕疵房。

高新估計是蜀道寬境（134平的套四雙衛，總價大概是**萬，單價大概是**起，好樓層我估計要到**萬，由于開發商是大降價，所以這個單價對新川板式新房來說，我認為保值性還是很強的，后期經濟回暖，市場上行后可以跟著大部隊應聲上漲，這個盤此前小戶型折扣價，引來了好多板塊業內銷售買入，所以內行看門道，跟著走沒問題的。）

要說大戶的話，我覺得是新川的**項目，進入年底也是大撿漏的時候到了。

然后天新的話，我還是比較保守的看待，當前便宜的肯定有很多，比如生態帶、興隆湖和萬安，但是我只建議自住的家庭而非純投。

能讓我覺得大板塊概念沒問題的話，看看天C，當前**（370萬起）、**（330萬起），略顯尷尬，但是**可以，300萬左右拿下，不過產品戶型沒有卷起來，這種就當做二手房來對待，現在也不限售了，考慮到沒有多的稅費中介費，也還相當可以的。

這些樓盤，當前只能說是泛泛而談，因為還需要你實地線下去考察（需要的話我們團隊帶你去看），針對到每一個樓盤的板塊環境，小區內部品質，單價性價比，房源的選籌等，這些都是更細致的分析。

至于二手房，當前我總感覺雖然好些二手房蠢蠢欲動，但是前期下跌還是比較明顯的，當前有明顯止跌極限，相對是一個低洼的時間，甚至還已經在啟動了。

比如**，**；**、**、**。

**的還有**、**、**；**的**。

**可以看看**、**、**這幾個盤是次新又有品質的，好些單價2萬多，長期來看，還有上漲的大趨勢。