“核心資產(chǎn)一個(gè)沒動(dòng)”，龍湖進(jìn)入債務(wù)切換關(guān)鍵年

3月28日下午，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2024年業(yè)績公告，并在線召開了業(yè)績會(huì)。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，參會(huì)高管陣容由此前的3人擴(kuò)容至5人，新面孔是商業(yè)投資航道總經(jīng)理包偉和龍湖智創(chuàng)生活CEO宋海林，二人分別掌舵龍湖的資產(chǎn)管理和物業(yè)管理航道。

行業(yè)深度調(diào)整之下，“三好學(xué)生”龍湖的能力邊界不斷突破，商業(yè)、資管、物業(yè)、代建板塊的持續(xù)深耕讓多元業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)開始發(fā)力。

兩年時(shí)間，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的收入占比由9%提升至21%，并有望在2028年實(shí)現(xiàn)占比過半。不僅如此，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的當(dāng)下，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)更為龍湖撐起了利潤盤面，貢獻(xiàn)了七成毛利，成為龍湖集團(tuán)利潤的主要來源。

一片數(shù)字矩陣釋放出信息：龍湖希望構(gòu)建起面向未來的能力護(hù)城河。可預(yù)見的是，在它身上，圍繞著運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展故事還將更多。

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全年可售貨值超1600億

2024年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收1274.7億元。

拆解收入構(gòu)成來看，開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)營業(yè)收入1007.7億元，占比79%。運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入為267.1億元，占總收入的20.95%，其中租金收入為135.2億元，服務(wù)業(yè)務(wù)收入為131.9億元，分別增長4.5%和10.4%。

利潤方面，2024年龍湖集團(tuán)毛利204.11億元，其中運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)毛利為143億元，期內(nèi)集團(tuán)歸母凈利104億元，毛利率16%，核心稅后利潤率6.4%，核心權(quán)益后利潤率5.5% 。

談及龍湖在存貨減值上的情況，執(zhí)行董事兼CFO趙軼直言，減值撥備是售價(jià)跟成本的關(guān)系對(duì)比，因龍湖集團(tuán)在拿地階段對(duì)售價(jià)預(yù)設(shè)相對(duì)比較保守，土儲(chǔ)成本相對(duì)不高。

趙軼表示，龍湖集團(tuán)在現(xiàn)金流管理上比較有主動(dòng)權(quán)，在銷售上可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格隨行就市，不會(huì)為了賣一套房子不顧一切地壓低價(jià)格。龍湖集團(tuán)對(duì)于存貨的去化比較關(guān)注，去年也在不斷去化存貨，“由存貨去化產(chǎn)生的虧損當(dāng)年已經(jīng)消化”。

報(bào)告期內(nèi)，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售1011.2億元，對(duì)應(yīng)銷售總建筑面積為712.4萬平方米。分區(qū)域來看，長三角和西部依然是龍湖的銷售重鎮(zhèn)，分別占比28.7%和27.2%，超過一半。環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售占比分別為19.3%、15.3% 及 9.5%，一二線城市銷售占比超 90%。

談及今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠表示，去年四季度市場(chǎng)出現(xiàn)了非常明顯的回暖，全國銷售總額是2.8萬億，環(huán)比三季度提升了28%。今年3月份整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化現(xiàn)象：一線城市和杭州、成都等強(qiáng)二線城市市場(chǎng)保持熱度，其他的二三線城市熱度有所下降。

基于此，其預(yù)判“2025年市場(chǎng)整體下降的空間有限，但是不同城市、不同板塊之間的分化會(huì)加劇，后續(xù)市場(chǎng)還是會(huì)依賴于整個(gè)政策的變化以及市場(chǎng)預(yù)期的變化，存在一些不確定性”。

張旭忠認(rèn)為今年市場(chǎng)存在較多的機(jī)會(huì)窗口，龍湖全年可售貨值超1600億元，約85%布局在一二線城市，40%以上貨源是全新項(xiàng)目加老盤新一期，相對(duì)比較充裕。“公司會(huì)把所有項(xiàng)目進(jìn)行分類管理，成立一些專職團(tuán)隊(duì)對(duì)包括商辦、車位、現(xiàn)房等在內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化的管理，能夠促進(jìn)快速去化。”

土儲(chǔ)方面，去年龍湖在北京、上海、杭州、成都等地新增9幅地塊，總建筑面積為83萬平方米，權(quán)益面積為39萬平方米。截至去年底，集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá) 3312萬平方米，權(quán)益面積為2426萬平方米。

去年新增運(yùn)營11座天街后，年底龍湖集團(tuán)累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場(chǎng)89座（分期項(xiàng)目合并后商場(chǎng)個(gè)數(shù)），覆蓋全國23座城市，運(yùn)營總建面為930萬平方米（含車位總建筑面積為1243萬平方米）。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼CEO陳序平透露，今年計(jì)劃新增11座商場(chǎng)，預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)10%以上的收入增長，明年也有10座左右的商場(chǎng)迎來開業(yè)。按照規(guī)劃，2028年龍湖的運(yùn)營及服務(wù)收入占比將實(shí)現(xiàn)過半。即便如此，陳序平強(qiáng)調(diào)，開發(fā)業(yè)務(wù)的收入也還是有一半，仍然是最重要的收入組成部分，“我們依然會(huì)持續(xù)去做，但會(huì)聚焦在好城市、好地段。”

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債務(wù)結(jié)構(gòu)切換和收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

完成收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，陳序平表示更重要的是完成債務(wù)結(jié)構(gòu)切換。“這幾年第一要通過正向經(jīng)營現(xiàn)金流降有息負(fù)債的總額，第二要通過經(jīng)營性物業(yè)貸置換短周期的信用債，通過兩三年時(shí)間完成整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的切換，有了債務(wù)結(jié)構(gòu)切換才有可能實(shí)現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換。”

債務(wù)方面，龍湖集團(tuán)過去兩年穩(wěn)步壓降負(fù)債的策略還在顯現(xiàn)，截至去年底集團(tuán)綜合借貸總額為1763.2億元，同比下降8.5%，平均融資成本為4.0%，同比下降24個(gè)基點(diǎn)，平均合同借貸年期拉長至10.27年。

凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為51.7%，在手現(xiàn)金494.2億元，現(xiàn)金短債比為1.63，期末短債占比17%，外債占比降至13.6%。

有息負(fù)債中，銀行融資占比達(dá)83%，趙軼稱“這是一個(gè)非常安全的結(jié)構(gòu)”，其中經(jīng)營性物業(yè)貸和長租貸占比接近50%。來自公開市場(chǎng)的直接融資共計(jì)占比17%，具體來看，境內(nèi)債券12%，境外債券占比5%。

趙軼在會(huì)上詳細(xì)介紹了償債計(jì)劃，一季度到期的65億國內(nèi)信用債已經(jīng)提前歸還完畢。今年還待歸還的公開債務(wù)有三類：一是5月及7、8月的36億國內(nèi)信用債，會(huì)在4-6月份提前準(zhǔn)備好償還資金。二是年底到期的85億海外銀團(tuán)，會(huì)從三季度開始逐月歸還。三是中債擔(dān)保債券，今年到期35億，一筆是8月份，一筆是11月份，這部分債務(wù)有資產(chǎn)抵押的，會(huì)用經(jīng)營性物業(yè)貸將其置換出來。

趙軼表示，集團(tuán)對(duì)于境內(nèi)和境外的債務(wù)均進(jìn)行來有序安排。“境內(nèi)貸款方面，開發(fā)貸目前跟銀行合作是比較正常的，會(huì)有序的進(jìn)行歸還和新項(xiàng)目下貸。經(jīng)營性物業(yè)今年預(yù)計(jì)新增100億以上，整個(gè)經(jīng)營性物業(yè)貸有機(jī)會(huì)在年底達(dá)到接近900億的規(guī)模。”當(dāng)前龍湖境外債券還剩約13億美金，均在2027年以后到期。據(jù)其透露，2025年年底，龍湖整體債務(wù)會(huì)進(jìn)一步下降至1400億左右。

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“核心資產(chǎn)一個(gè)沒動(dòng)”

對(duì)于如何在"穩(wěn)住錢袋子"和"謀求新發(fā)展"之間找到平衡，陳序平在會(huì)上做了更多分享。

他說，這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出人意料，龍湖集團(tuán)最早在2022年開始主動(dòng)作出一些調(diào)整，當(dāng)時(shí)很多大型民營房企還沒有爆雷。當(dāng)年一季度，龍湖集團(tuán)就提出要去做城市的聚焦，在開發(fā)業(yè)務(wù)上做“三提三降”，主動(dòng)地做一些收縮、出清、整合，來提升整個(gè)組織效率。更重要的是提前踩剎車，提前降負(fù)債、提前收縮，所以當(dāng)這個(gè)債務(wù)高峰來的時(shí)候，龍湖集團(tuán)的支付才會(huì)從容。

陳序平坦言，調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)源于公司對(duì)國內(nèi)信用債市場(chǎng)的洞察，出現(xiàn)了對(duì)民營房企階段性關(guān)閉的可能，“當(dāng)時(shí)公司做壓力測(cè)試時(shí)，就做好不再新發(fā)信用債的準(zhǔn)備，并提出以經(jīng)營性現(xiàn)金流為正去壓降有息負(fù)債，去倒逼業(yè)務(wù)發(fā)展。因?yàn)榻?jīng)營性現(xiàn)金流為正，可能會(huì)克制一些投資性和規(guī)模上的沖動(dòng)。”

2023年龍湖意識(shí)到僅僅這樣做，可能也不夠。陳序平說，我們有大量的經(jīng)營性資產(chǎn)，比如：天街、冠寓，在當(dāng)時(shí)并沒有把這些項(xiàng)目的融資效率做起來。所幸2024年1月底，經(jīng)營性物業(yè)貸新政落地，龍湖在當(dāng)年做了接近300億元的經(jīng)營性物業(yè)貸增量，同時(shí)因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目也不斷新開，整體經(jīng)營性物業(yè)貸規(guī)模來到773億元，可以用來置換集團(tuán)信用融資。

今年是龍湖債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。陳序平說，“穩(wěn)住錢袋子，我們提前做了一些應(yīng)對(duì)，并且在這一過程中抓住一些機(jī)會(huì)，取得不錯(cuò)的成果。”我們相信通過這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，龍湖可以更加安全，也能夠成為整個(gè)行業(yè)為數(shù)不多能夠把信用融資降到10%左右，而且還在健康發(fā)展的企業(yè)。

談及未來的發(fā)展，陳序平表示，這幾年龍湖集團(tuán)沒有被動(dòng)地因?yàn)閮攤u核心資產(chǎn)，在這一輪償債周期下，“我們的核心資產(chǎn)一個(gè)都沒有動(dòng)”，天街一個(gè)都沒有出售，包括長租公寓在內(nèi)的資管航道還在發(fā)展，不斷獲取新項(xiàng)目，物業(yè)也沒有去做低估值的IPO稀釋股權(quán)，集團(tuán)層面也沒有低價(jià)配股融資，“相反龍湖抓住了窗口期，把運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)做了一個(gè)長期的發(fā)展規(guī)劃。”

孫婉秋攝

他希望未來所有航道協(xié)同，讓龍湖走到新的發(fā)展周期。

記者孫婉秋

編輯 吳典