融創(chuàng)：毛利28.9億元背后的流動(dòng)性枯竭

近日，融創(chuàng)發(fā)布了2024年的業(yè)績(jī)。

全年?duì)I收驟降至740.2億元，較上年近乎腰斬（-52%），實(shí)現(xiàn)毛利28.9億元，逆轉(zhuǎn)了上年25億元虧損，但股東應(yīng)占虧損卻從79.7億元暴增222%至257億元。

收入腰斬卻毛利轉(zhuǎn)正，現(xiàn)金枯竭債務(wù)重組卻“報(bào)喜”。

數(shù)據(jù)很撕裂，前景呢？

壹

2024年，融創(chuàng)營(yíng)收為740.2億元。

外灘壹號(hào)院是融創(chuàng)鼎力宣傳的熱銷項(xiàng)目，在2024年實(shí)現(xiàn)三開(kāi)盤三售罄，總銷售額達(dá)215億元；上海壹號(hào)院一批次開(kāi)盤當(dāng)日售罄，二批次開(kāi)盤當(dāng)日去化率超96%，銷售額達(dá)66億元。

盡管有這些頂豪項(xiàng)目熱銷的加持，融創(chuàng)的營(yíng)收同比仍暴跌52%。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2024年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，2024年全年，前百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)累計(jì)全口徑銷售40733.45億元，同比下降約30%。

在“失速者”陣營(yíng)中，2024年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入約3128億元，同比減少9.83%；龍湖營(yíng)收是1274.7億元，同比下降29%；金地營(yíng)收約為753.44億元，同比下降23.22%。

沒(méi)有最低，只有更低。

與融創(chuàng)的腰斬式崩塌相比，上述幾家房企的營(yíng)收竟顯出一絲“溫和”的荒誕。

2024年，融創(chuàng)股東應(yīng)占虧損約為257.0億元，而上年的這個(gè)數(shù)字約為79.7億元，暴增223%。

對(duì)于虧損大幅增加的原因，融創(chuàng)中國(guó)稱主要是因?yàn)?024年錄得境外債務(wù)重組收益，若2024年度及2023年均剔除債務(wù)重組收益的影響，2024年公司擁有人應(yīng)占虧損較上年有所減少。

業(yè)績(jī)乏善可陳，股東血虧，能夠宣發(fā)的只有債務(wù)重組的“功績(jī)”了。

翻看近期的媒體報(bào)道就明白了，其境內(nèi)債重組的“閃電戰(zhàn)”被反復(fù)渲染。

2023年11月，融創(chuàng)僅用50余天便完成154億元境內(nèi)公司債整體重組，號(hào)稱“行業(yè)首例”，預(yù)計(jì)削降約70%的境內(nèi)公司債務(wù)，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

境外債方面，根據(jù)3月23日公告，融創(chuàng)已委任華利安諾基、盛德分別作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)及法律顧問(wèn)，進(jìn)一步尋求更全面的境外債務(wù)綜合解決方案，力爭(zhēng)在下一階段徹底化解境外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，這場(chǎng)“破局范本”實(shí)質(zhì)是以時(shí)間換空間的妥協(xié)藝術(shù)。

折價(jià)回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、以資抵債及留債展期的組合拳，將短期償債壓力平移至五年后，但削債≠減負(fù)，當(dāng)企業(yè)需要靠債務(wù)條款重構(gòu)而非經(jīng)營(yíng)回血維系生存時(shí)，我們不得不質(zhì)疑其造血功能，而業(yè)績(jī)恰是最好的論據(jù)。

貳

順馳時(shí)代，分期支付土地款、縮短拿地開(kāi)盤周期等方式，被業(yè)內(nèi)形容為“十個(gè)瓶子兩個(gè)蓋子”。這種玩法最終直接導(dǎo)致2006年順馳的資金鏈斷裂。

新瓶裝老酒，融創(chuàng)仍走了順馳的老路，融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上仍然很瘋狂。

截至2020年末，融創(chuàng)的土儲(chǔ)面積為2.58億平方米，貨值約為3.1萬(wàn)億元。

那時(shí)，針對(duì)融創(chuàng)所拿地塊高溢價(jià)成交的情況，融創(chuàng)上海的相關(guān)負(fù)責(zé)人還被當(dāng)?shù)卣s談過(guò)。

也是在2020年，融創(chuàng)以5753億元銷售額坐上了行業(yè)第三的寶座。

如今，融創(chuàng)的土儲(chǔ)同巔峰時(shí)期相比，已經(jīng)縮水一半。

截至2024年末，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的總土地儲(chǔ)備面積約1.2776億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約8756.5萬(wàn)平米。

這些主要分布在核心一、二線城市的土儲(chǔ)，承載著隨著核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先回暖而把融創(chuàng)拉出泥沼的重任。

不過(guò)，根據(jù)克而瑞今年1月的數(shù)據(jù)，北京、廣州、南京、武漢等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市的去化周期仍超過(guò)20個(gè)月，部分地塊受限于限價(jià)政策，實(shí)際利潤(rùn)率不足5%；

所以，融創(chuàng)對(duì)于土地變現(xiàn)速度的預(yù)期，可能過(guò)于樂(lè)觀了。

此外，號(hào)稱“第二曲線”的融創(chuàng)服務(wù)，市值從高峰期的900億港元跌至不足60億。去年，融創(chuàng)服務(wù)的收入是69.7億，但凈虧了4.33億，而且收繳物業(yè)費(fèi)的比例還在下降

曾被寄予厚望的文旅板塊，2024年收入僅微增7%至52億元。

2023年，這部分的資本開(kāi)支是35億元，至于去年的相應(yīng)數(shù)據(jù)，環(huán)環(huán)沒(méi)有查到，歡迎補(bǔ)充。

截至2024年末，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金余額約197.5億元，而2023年時(shí)金額約246.2億元。

最耐人尋味的是，2024年融創(chuàng)有息負(fù)債減少181.6億元至2596.7億元，現(xiàn)金總額197.5億元，參考2023年受限現(xiàn)金占比約34.4%，則非受限現(xiàn)金或不足130億元；短期有息負(fù)債占比參照2023年的65%。

換言之，融創(chuàng)的現(xiàn)金短債比為0.08倍，遠(yuǎn)低于安全線的1倍。

或許，當(dāng)行業(yè)轉(zhuǎn)向，所有“大而不倒”的信仰都在面臨崩塌。