深圳房?jī)r(jià)，它又回來(lái)了

“科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新”是上周會(huì)議的核心思想。所以接下來(lái)的主線肯定要圍繞這個(gè)方向來(lái)做。

其中deepseek和人形機(jī)器人是繞不開(kāi)的兩個(gè)方向，一方面是他們前期都走出了足夠的空間和賺錢效應(yīng)，另外一方面接下來(lái)政策扶持也都主要集中在這里。

當(dāng)然短期這兩個(gè)方向都開(kāi)始分化了，市場(chǎng)也正在高低切換，選谷才是關(guān)鍵。如果你對(duì)這個(gè)方向的操作沒(méi)把握，強(qiáng)烈推薦大家關(guān)注金田哥。去年他的收益絕對(duì)是圈內(nèi)的佼佼者，近期他在公眾號(hào)公布的幾個(gè)人形機(jī)器人大牛標(biāo)，都吃了大肉，均是公眾號(hào)提前發(fā)布，歷史文章可查。

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01

在知乎上，有一個(gè)問(wèn)題一直都很火爆，迄今都還不斷有人回答：

如何看待深圳 2020 年 3 月房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，逼近70,000 元大關(guān)？

看到這樣的提問(wèn)，我是頗有感慨的。從2020年3月到2025年3月，剛好不多不少，整整5年。

這5年來(lái)，社會(huì)風(fēng)氣從“誰(shuí)不買房誰(shuí)傻逼”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺績(jī)r(jià)是彈性的，房貸是剛性的”，可以說(shuō)，5年間我們見(jiàn)證了大家對(duì)一個(gè)行業(yè)的追捧和唾棄，盡管時(shí)間看著也不短，但在人生尺度上，5年已經(jīng)算很快了。

換個(gè)角度想，房地產(chǎn)漲了一二十年，來(lái)一次大的調(diào)整，也是好事啊。它有利于改善世人對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)城市的認(rèn)知。

對(duì)此，我還記得，深圳房?jī)r(jià)是從2014年年底央行意外降息后開(kāi)始躁動(dòng)，在2015年3月開(kāi)始正式上揚(yáng)。

那會(huì)兒，我剛開(kāi)始做地產(chǎn)自媒體，但敏銳的感覺(jué)到，深圳樓市的春天，來(lái)了！

▲2014年央行降息后，我發(fā)了一篇文章，預(yù)判最佳買房時(shí)機(jī)已到。

到了2015年7月，深圳均價(jià)已經(jīng)從3萬(wàn)漲到了3.8萬(wàn)，此時(shí)上海均價(jià)也不過(guò)3.4萬(wàn)、北京均價(jià)3.3萬(wàn)！而廣州均價(jià)才1.7萬(wàn)，更是需要乘以2，才能勉強(qiáng)趕得上深圳房?jī)r(jià)。

至此，深圳房?jī)r(jià)可以說(shuō)是一騎絕塵，一直處于快速上行通道，住宅產(chǎn)品基本一推出就是“日光盤”。不僅新建住宅均價(jià)全國(guó)第一，搶房難度也全國(guó)第一。

2020年下半年，深圳新房均價(jià)正式突破7萬(wàn)大關(guān)；到了2021年，深圳很多樓盤房?jī)r(jià)已然沖破8萬(wàn)關(guān)口，到處都是千萬(wàn)乃至兩千萬(wàn)的”普通住宅“。

此時(shí)，深圳的房?jī)r(jià)漲幅對(duì)比2015年，漲幅高達(dá)166%，對(duì)比2008年（均價(jià)1.2萬(wàn)），漲幅更是高達(dá)700%，再按3成首付乘以3倍的杠桿，可以說(shuō)，這十余年間，很多買房人的凈資產(chǎn)翻了十幾倍，不會(huì)投資的也有三四倍。

這樣的漲幅，其他城市都是沒(méi)有的。這時(shí)的深圳，超過(guò)了上海、北京，成為全球漲幅的前三名，吸引著全世界的目光。

02

顯然，上面提到的2020年3月，無(wú)疑是深圳房?jī)r(jià)的高點(diǎn)或次高點(diǎn)。回望這個(gè)高點(diǎn)，我們?nèi)阅芨惺艿疆?dāng)時(shí)買房大軍的激烈戰(zhàn)況。

但5年后的今天，我們也發(fā)現(xiàn)，深圳的房?jī)r(jià)均價(jià)，其實(shí)也并沒(méi)有跌多少。

▲從上圖可以看到，深圳二手房均價(jià)，自去年929新政后，均價(jià)迅速?gòu)?.9萬(wàn)每平拉升至6.3萬(wàn)每平。

▲在貝殼數(shù)據(jù)上，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)上漲態(tài)勢(shì)更為明顯，相比此前的7萬(wàn)高點(diǎn)，僅有一步之遙。

事實(shí)上，在去年929后，樓市成交走量的同時(shí)，人們還比較擔(dān)心的是房?jī)r(jià)是否能夠穩(wěn)住。現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)擔(dān)心是多余的。

對(duì)此，我從多方驗(yàn)證，許多在售新房年前給出的節(jié)日優(yōu)惠折扣，年后都收回了，部分新開(kāi)樓盤的房?jī)r(jià)更是略有上漲。

二手房?jī)r(jià)方面表現(xiàn)更為突出，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳二手住宅成交均價(jià)約6.41萬(wàn)/㎡，環(huán)比漲幅約1%。

▲這是深圳3月環(huán)比漲幅TOP20的小區(qū)排行榜。可以看到，這些小區(qū)漲幅大都超過(guò)了10%，絕大部分都是位于福田南山寶安的優(yōu)質(zhì)盤。

當(dāng)然，盡管深圳房?jī)r(jià)確實(shí)漲了一點(diǎn)，但這一波行情，并非以往的普漲和暴漲。

為什么？從成交來(lái)看，它更像是一波暴跌后的極限反彈，且僅限于優(yōu)質(zhì)筍盤。

比如深圳灣寶能太古城北區(qū)，一套84平3房， 去年5月成交價(jià)1130萬(wàn)，而今年1月最新成交價(jià)已經(jīng)去到1417萬(wàn)，漲了287萬(wàn)。

再比如福田南天二花園，82平2房， 去年8月成交價(jià)825萬(wàn)，10月成交價(jià)880萬(wàn)，而今年2月成交價(jià)已經(jīng)去到970萬(wàn)。

整體來(lái)看，比起去年，今年很多熱盤的成交價(jià)都漲了上百萬(wàn)，筍盤確實(shí)消耗得比較快。

與之相對(duì)應(yīng)，非優(yōu)質(zhì)盤、遠(yuǎn)郊盤，其實(shí)還在下跌。

▲可以看到，深圳3月跌幅榜，上榜的小區(qū)，大部分均價(jià)較低（ 顯示其為老破小），或位置較為偏遠(yuǎn)。

03

坦白說(shuō)，雖然深圳優(yōu)質(zhì)筍盤已經(jīng)上漲，新房已收回折扣，房產(chǎn)均價(jià)也已經(jīng)接近以前的高點(diǎn)，但深圳樓市仍然有一個(gè)問(wèn)題需要解答：

面對(duì)這樣的價(jià)格漲幅，成交量能否持續(xù)？

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳2月的成交還是很活躍的，新房網(wǎng)簽2484套，二手累計(jì)網(wǎng)簽3764套，相對(duì)于去年同比增幅是很明顯的。

但是，盡管同比成交亮眼，但相對(duì)于新政后的高峰，無(wú)論新房還是二手房，成交都已大大萎縮。

尤其是認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，3月后的新房認(rèn)購(gòu)成交，平均每天100多套，顯示購(gòu)房者并不是很認(rèn)可當(dāng)前的價(jià)格行情，雙方處于角力僵持階段。

▲可以看到，深圳新房自新政后，成交量逐漸走低。相比新政后高峰期的上萬(wàn)套成交，3月的新房成交已恢復(fù)正常，預(yù)計(jì)僅有3500套左右，二手房預(yù)計(jì)成交4500-5000套（3月小陽(yáng)春，這樣的成交量只能說(shuō)還行）。

由此，所謂“量在價(jià)先”，萬(wàn)一成交量不能持續(xù)，深圳房?jī)r(jià)其實(shí)很難維持目前態(tài)勢(shì)。

此外，深圳樓市還有第二個(gè)問(wèn)題，便是二手房掛牌量越來(lái)越多。

▲據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳3月10日共有67662套二手房在售，較上周增加了1917套，已經(jīng)接近深圳二手房掛牌量歷史最高點(diǎn)。

理論上，市場(chǎng)好了，二手房業(yè)主會(huì)惜售，掛牌總量是要下降的。

而如此多的業(yè)主用實(shí)際的掛牌動(dòng)作表明，現(xiàn)在深圳樓市雖然上漲了，但也只是恢復(fù)到了榮枯線上，離全面復(fù)蘇，或許還有很遠(yuǎn)的距離。