一勺言｜房企站C位的籌碼變了

一

百億公司，曾經(jīng)的地產(chǎn)行業(yè)有多嫌棄。

百億樓盤，今天就有多珍惜。

上海，順昌玖里，外灘壹號(hào)院，翠湖天地六期。

深圳，深灣玖序，首開(kāi)100億。

廣州，鵬瑞一號(hào)，以公寓之身，套均價(jià)過(guò)億，單盤逾百億。

北京，北京宸園+北京璞園park，僅開(kāi)盤單月銷售過(guò)百億。

2024年，本來(lái)是地產(chǎn)宏觀政策的翻轉(zhuǎn)與拐點(diǎn)之年，幅度之大，震驚了一半人，又安慰了另一半人。

但是，它偏不滿足， 又以如此特殊的方式載入地產(chǎn)史冊(cè)，令人始料未及。

二

每個(gè)百億樓盤的背后，一定都站著一個(gè)自帶主線劇情的開(kāi)發(fā)商。

比如，中海是豪宅崛起，瑞安是老錢發(fā)新芽，鵬瑞是外行的逆襲。

但是，相比這前三家，令人更意外的是，代言北京百億標(biāo)桿的會(huì)是中建智地。

房地產(chǎn)真是一個(gè)特供奇跡的行業(yè)。

一方面，它很講究血統(tǒng)論，確實(shí)大量的融資證據(jù)就擺在那里。

另一方面，它也不講究出身，無(wú)論你是煤老板、互聯(lián)網(wǎng)新貴，還是火鍋店老板，只要你有錢有意愿，產(chǎn)品適銷對(duì)路，房地產(chǎn)行業(yè)的大門永遠(yuǎn)向你敞開(kāi)。

中建智地當(dāng)然不是地產(chǎn)的外行，而是久經(jīng)地產(chǎn)沙場(chǎng)的一枚老兵。

然而，當(dāng)它游泳到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主場(chǎng)時(shí)，誰(shuí)能想到，僅僅四年之內(nèi)，它居然在北京主場(chǎng)創(chuàng)造了下面這些記錄：

8月，北京房企普宅網(wǎng)簽金額、套數(shù)、面積三冠王；

10月，北京房企普宅網(wǎng)簽金額&套數(shù)TOP1，網(wǎng)簽面積TOP2；

1-10月，北京房企普宅網(wǎng)簽套數(shù)、面積TOP2，網(wǎng)簽金額TOP3；

北京之外，十月行情仍然屬于中建智地。

常州中建龍宸壹號(hào)，10月常州市網(wǎng)簽金額TOP2、新北區(qū)成交金額TOP1。

蘇州中建虹溪璟庭，1-10月新區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)、面積TOP1，滸墅關(guān)城鐵板塊銷售套數(shù)、面積、金額TOP1。

如果按明星樓盤單列，中建智地在北京主場(chǎng)同樣貢獻(xiàn)了年度最多的單盤記錄：

北京宸園，北京市10月網(wǎng)簽金額、面積TOP1。中建璞園&中建璞園PARK，北京市10月網(wǎng)簽金額TOP2，兩大項(xiàng)目合計(jì)百億拿地，十月百億銷售，耗時(shí)僅4個(gè)月。

北京國(guó)賢府，10月單價(jià)5-6萬(wàn)元網(wǎng)簽金額、套數(shù)、面積TOP1。

中建宸廬|云起，順義區(qū)1-10月網(wǎng)簽金額TOP2。

中建京華國(guó)賢府，房山區(qū)10月網(wǎng)簽金額、套數(shù)、面積TOP1。

中建房山國(guó)賢府，房山區(qū)1-10月網(wǎng)簽金額、銷售單價(jià)TOP1。

在北京主場(chǎng)與單盤記錄的加持下，2024年1-10月，中建智地今年首次躋身中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名TOP30，位次上升明顯，環(huán)比提升了20名，同比提升36名。

一勺言首次關(guān)注到中建智地，起因于兩點(diǎn)。

其一，單盤口碑。其二，2021年后，中建各局發(fā)力開(kāi)發(fā)賽道的小趨勢(shì)。

尤其是后者。

三四年前，在跟中建智地的多位朋友私下交流時(shí)，我最初關(guān)心的問(wèn)題是，這個(gè)小趨勢(shì)，會(huì)不會(huì)是當(dāng)年市場(chǎng)緊縮的特定環(huán)境下，政策窗口的曇花一現(xiàn)；然后關(guān)注的焦點(diǎn)是，這個(gè)新選手會(huì)怎么挑選賽道與戰(zhàn)場(chǎng)。最后關(guān)心的問(wèn)題是，它的產(chǎn)品服不服眾，故事能否優(yōu)雅落地。

現(xiàn)在來(lái)看，答案已經(jīng)水落石出。那么，這一切究竟是如何步步發(fā)生的？

三

中建智地在各類細(xì)分榜單上的崛起之路，依外界的視角看，耗時(shí)僅三四年，而且，呈現(xiàn)出三個(gè)非常明顯的特征。

1，先郊區(qū)，后內(nèi)城

中建智地的投資地圖，清晰地呈現(xiàn)了一個(gè)從房山主城起步、布局順義，然后突然殺入望京、昌平，繼而，今年在朝陽(yáng)區(qū)的酒仙橋舊改區(qū)一鳴驚人、音量倍增的路線圖。

五年16盤勾勒出的這個(gè)路線圖，可以被簡(jiǎn)化為一個(gè)「先郊區(qū)后內(nèi)城」策略，事后看，它也非常符合一個(gè)厚積薄發(fā)、步步為營(yíng)的黑馬模型。

中建智地的總部位于北京，它在C端形象的真正建立，始于房山與順義。

前期在房山、順義的布局，可以被視為一個(gè)新選手積攢信用分。扮演這一角色的樓盤，既有京西印玥這樣的品質(zhì)洋房，也有學(xué)府印悅這樣的學(xué)區(qū)房，更有全公司第一個(gè)文化地產(chǎn)雛形的中建宸廬，首發(fā)亮相主打一組關(guān)鍵詞：熱銷，靠譜。

但是，其中真正讓中建智地出圈的是2022年的望京中建宸園。

它以低密度的洋房+疊拼產(chǎn)品入市，大手筆投資的中式實(shí)景示范區(qū)，第一次在淡市中展示了對(duì)高端地緣客群的殺傷力，中式園林IP，就此埋下了伏筆，它也成為當(dāng)年同行市調(diào)的網(wǎng)紅盤。

于是，信心大增的中建智地，隨后在房山、昌平未來(lái)科技城，陸續(xù)落子。

兩大代表作品之房山國(guó)賢府，率先出道，主打標(biāo)簽就是實(shí)景中式示范區(qū)，在4萬(wàn)+的水平刷新了房山剛需剛改的產(chǎn)品認(rèn)知，首開(kāi)大賣。

幾個(gè)月后，而全洋房形態(tài)的北京國(guó)賢府，一度以一己之力挽救了北京未來(lái)科技城的板塊頹勢(shì)，虹吸了周圍以十公里為半徑的客群，主打招牌就是中式園林與它超配的精裝誠(chéng)意。

劇情至此，中建智地還從未進(jìn)入北京五環(huán)內(nèi)。

但是，牌桌上已經(jīng)罕有對(duì)手可以阻攔了。

2024年6月，中建智地第一次百億級(jí)拿地，112億斬獲兩大朝陽(yáng)地塊。四個(gè)月后，北京宸園、中建璞園PARK雙盤首開(kāi)，當(dāng)日熱銷83.5億元，單月銷售百億，短短4個(gè)月實(shí)現(xiàn)“百億拿地，百億銷售”的樓市記錄。

2，把改善進(jìn)行到底

改善當(dāng)?shù)溃潜据喌禺a(chǎn)調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)之后的市場(chǎng)選擇，也是新一輪的樓市正確。

自2021年上半年開(kāi)始，這股風(fēng)潮從長(zhǎng)三角市場(chǎng)起步，先在幾個(gè)核心二線城市的成交表上大展拳腳，隨后數(shù)月，吹到了帝都樓市。

中建智地也許并不是第一個(gè)捕捉到這股風(fēng)向的帝都開(kāi)發(fā)商，但是，它肯定是吃到地緣改善客群紅利最多的那個(gè)。

從盤面看，盡管售價(jià)不同，中建智地幾乎所有項(xiàng)目都把改善寫在臉上，從戶型配置到精裝標(biāo)準(zhǔn)、再到實(shí)景示范區(qū)，它的策略就是，在相似或略高的售價(jià)水平上，在產(chǎn)品端發(fā)力，打一場(chǎng)有備而來(lái)的遭遇戰(zhàn)。

從幾個(gè)代表樓盤的首開(kāi)數(shù)據(jù)看，這個(gè)策略一直效果顯著，首開(kāi)高去化率在地緣板塊引發(fā)更廣泛的關(guān)注與口碑，繼而帶來(lái)新一輪的去化。

在NBA決賽中，有一條規(guī)律：上一場(chǎng)的贏家不會(huì)輕易變陣。

2022年之后，中建智地把改善策略開(kāi)始擴(kuò)展至其他產(chǎn)品線。

我們事后看到，它從高層起步，逐步蔓延至洋房，然后是低密的疊拼產(chǎn)品，最終，在朝陽(yáng)東四環(huán)的大平層產(chǎn)品北京宸園，完成收官。

3，超極交付

因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，交付比任何時(shí)候都更加成為口碑的拐點(diǎn)。

身在北京多年，我已見(jiàn)過(guò)諸多旺銷樓盤在交付時(shí)一地雞毛、最終引發(fā)口碑崩塌的案例。

過(guò)去三四年，房地產(chǎn)的交付客訴，甚至已經(jīng)大大提前，房子還在賣，對(duì)工程施工的投訴已經(jīng)有組織展開(kāi)。更挑剔的消費(fèi)者，疊加房?jī)r(jià)下行，這一屆開(kāi)發(fā)商不得不集體面臨交付課題。

但是，中建智地沒(méi)有讓自己跌倒在自己的傳統(tǒng)舒適區(qū)。它的對(duì)策就是，把交付分階段過(guò)程化，同時(shí)不斷輸出各種形式的透明度。

以市調(diào)熱盤中建宸園為例，它將在明年8月交房，但是自今年8月開(kāi)始，一套「超極交付」的流程標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)正式啟動(dòng)，核心就是：過(guò)程化、透明化，共建。???

以「品控」為例，中建智地通過(guò)樣板先行、過(guò)程控制、檢驗(yàn)檢查、花園工地來(lái)管控工程質(zhì)量，全過(guò)程覆蓋基礎(chǔ)、地下室、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面、幕墻、粗裝飾、精裝、景觀8大工程。在房子長(zhǎng)達(dá)2-3年的建設(shè)周期里，站在使用者角度，聚焦幕墻、景觀、機(jī)電、精裝、土建、精裝大堂等6大領(lǐng)域。

但是，最具特色的還是透明與共建。???????????

中建智地拿出了業(yè)主共建套裝，讓業(yè)主參與進(jìn)來(lái)。比如，在房山國(guó)賢府聚焦小區(qū)外部的國(guó)賢府公園，在中建璞園和中建璞園PARK，則聚焦外部的市政路、公交站與城市配套。而在交付端，透過(guò)反饋高效的客關(guān)服務(wù)，頻繁與業(yè)主互動(dòng)，最終管理預(yù)期，超越預(yù)期。

從中建宸廬起步至今，中建智地一直扛起了中式文化地產(chǎn)的大旗，但是從文化意境的兌現(xiàn)看，這一定會(huì)提升交付的難度系數(shù)。

從我的角度看，沒(méi)有必要共情一個(gè)黑馬選手所必須經(jīng)歷的難關(guān)。

但是，我也絕不會(huì)低估它們。

四

行業(yè)的座次榜正在刷新，我們面臨這樣一個(gè)時(shí)刻：回歸常識(shí)。

今天地產(chǎn)行業(yè)最大的常識(shí)應(yīng)該是什么？

債務(wù)，可以展期，但一定要還；

公司，未必千億，但一定要安全；

房子，可以預(yù)售，但一定要兌現(xiàn)承諾；

好產(chǎn)品，真的可以是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

核心房產(chǎn)，依然是第一配置資產(chǎn)；

優(yōu)秀的投資策略，會(huì)讓開(kāi)發(fā)商與買房人實(shí)現(xiàn)共贏。

……?

這張常識(shí)清單還可以繼續(xù)延長(zhǎng)，歡迎大家留言接龍。我想說(shuō)的是，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間，所謂的黑馬地產(chǎn)公司，都不過(guò)是上述常識(shí)的產(chǎn)物。

我們不能只看到地產(chǎn)牌桌上玩家的減少，還要看到地產(chǎn)牌桌上玩家的變化。永遠(yuǎn)不要擔(dān)心黑馬，就像不要擔(dān)心常識(shí)一樣，我們只需要擔(dān)心自己。

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