一勺言｜最有解題能力的地產藥方開出來了

總部位于佛山、一家世界500強背景的公司用它自己的方式，突然震撼了整個中國地產行業，也似乎給焦慮的同行開出了一個走出冬天的新藥方。

一天前，美的置業（3990.HK）宣布了一個令人驚訝的股權重組方案。???????

核心內容是，美的置業將持有的房地產開發重資產業務，面向控股股東進行私有化，作為對價，它給所有股東兩個選項。??????????????????????????????

1，實物分派。房開業務的產權，以特別股息的方式分派給全體股東。???????????????????????

2，現金選擇權。每股作價5.9 港元，比前一交易日溢價 57%。主打一個自由選擇，不要股份可以要錢。???????

這是一張非常有態度的圖。????????

公告之前，美的置業的市值大概是50億港元，公告之后，市值突破100億港元。股價次日達到6.4港元，最高漲了 100%，收市漲70%，市值91億港元。

在美的置業這么做的之前十年，我們一定聽過一些地產公司的私有化動議，但很少見過真正付諸實施的私有化。????????????????????

原因很簡單，地產開發業務的資產負債表，一經展開，確有不可承受之重。??????????

市值過低，看似有私有化的可能。但是，地產公司的各種負債，不會因為私有化而消失，誰接盤，誰將承受泰山壓頂的負債規模。???????????????????

尤其這幾年，地產公司的資產負債表都被動縮表，銷售收入下降，而負債規模陸續到期，相當剛性。如果我們再考慮地價已經經歷了一段時間的隱秘下調，可能很多地產公司的基本面已處于資不抵債狀態。????????????????

因此，美的置業這筆膽大的操作，首先凸顯的是控股股東強悍的意志力與判斷力。

過去三年，我們見識到了至少四類房企過冬的辦法，分別有幾個公司代表。

大多數躺倒。比如，一眾民營房企。???????????????

少部分堅守。比如，一眾國央企，以及混合所有制房企。???????

剛性兌付。比如，龍湖提前償還了幾乎每一筆信用債。????????

割肉求生。比如，萬達緩慢但堅決打開了最值錢的保險柜，從影院到商管。???????????????????????????

現在，輪到2021年上了官方優質公司名單的美的置業開出了新的過冬藥方。

這個藥方的特別在于幾點：?

第一，方案很堅決。

輕重分離，堅決走輕資產之路，是這幾年全行業被集體教育出來的政治正確。

但是，萬達老王之外，美的方案可能是第二例在我們眼前鮮活展現的又一個出路。???????????

需要強調的是，從內容上看，這主要是房開這一核心業務在股權層面的處理，并不涉及相關業務層面的重組。??????????

用通俗易懂的話來說就是，產權方變了，以前是全體股東，現在是美的控股股東，但打工人角色不變。??????????????????????????????????????????????????????????????????

團隊不變化，就地轉身乙方；原有經營業務關系不打斷，把對鏈條上的每個利益攸關方的潛在心理影響降低到最低。

而且，也不玩什么小心思。方案簡單直接，給出了三個成熟的選項，一看即懂。????????????????

1，實物分派。2，現金收購。3，不同意，9月3日前可賣出套現。?????

考慮到多數人會選擇現金，每股近6港元的房開業務私有化價格，溢價很明顯，冬天里的誠意也很足。??????

這一點，可能是這個方案里最精髓的一點。??????

既然重資產的房開業務已經集體失去了融資功能，而且，短時間內還看不到資產負債表全面復蘇的準備，那就干脆一點，輕重分開，重資產從上市公司里置換出來，給輕資產徹底讓路，輕裝上陣，順勢打開新的估值模式。????????????????????????

重組之后，新的美的置業將轉身成為一個集物管+商管+代建+房地產科技的平臺。而房開公司既是它的兄弟公司，也將是它最重要的甲方。??????????????

非常有想象力的一個操作。

問題來了，為什么美的置業吃了第一個螃蟹？??????????

因為，它能夠順利完成，取決于最重要的第二點。

第二，實控人很兜底。

最近，行業里都在傳老王家被表揚了。

其實，美的何享健家族也很給力。

整個方案里，最大的看點是，何家通過私有化房開業務，把最重的資產負債表留給自己，向外界輸出了強有力的兜底信號：絕不把困難留給社會。??????????????????????????????????????????

所以，方案公布次日，股價一早漲了100%。?????????

很難說，這里面除了利益與計算，沒有大家的敬佩與慶幸。???????

的確，何家在美的置業的股權高達81%，即使私有化，現金代價完全可以接受，而且可以實現房開業務與輕資產業務的信用隔離，一道防火墻，換來上市公司一片發展的凈土。??????????

過去三年，美的置業的分紅率分別是41%，49%與46%。隨著資產變輕，市場會重估它的PE，而分紅率有望進一步提高，這將對它未來的估值提供巨大支撐。?????????

與此同時，不比不知道。

今天，眾多出險房企的市值，已不如京滬十套房產總值。按理說，此刻大股東、實控人私有化自己的上市公司，一定是數學字面意義上的贏家。但是，他們集體選擇了無視。

因為私有化不僅是一道算術題，還是一道政治題，更是一個體能測試。????????

三，愿景與判斷

何家開出的新藥方，屬于「藝高人膽大」。

膽大兩個字，肉眼可見。

但根源還是，一方面，他們并沒有對房地產開發業務失去信心；另一方面，美的置業的開發基本面，完全配得上這次私有化藥方。

這張圖清晰展示了美的置業的健康度，歷經三年行業大調整，依然滿足三條紅線，凈負債率35.8%，賬面凈資產500億元，現金多達200億元。?????

如果進一步打開賬本，就會發現，到期境外美元債一度是絕大多數房企的噩夢，但并不屬于美的置業。去年 10月以后，它就償還了最后一筆境外結構性貸款。380億的有息負債中，全部是境內貸款。在目前的信貸環境下，這給了美的置業足夠的償還彈性。

所以，在我看來，這筆私有化操作，其實不太具備很強的可復制性，它太考驗一個公司的基本面了，完全屬于高端定制處方藥。???

最后，回到最重要的話題上。這件事情對員工、供應商、市場、行業究竟意味著什么？

我的結論也很感性。????

對于員工，它意味著飯碗不再忐忑。對于供應商，它意味著信心，信心來自于一個更穩定的交易對手。

對于市場，它保持了最后的倔強。

而對于行業，它提前揭曉了自己對趨勢的底牌：?

一個更容易被讀懂、更迎合當前資本偏好的業務模式，以如此決絕的方式，被展示給所有同行。?????????

這不一定是最理想的結局，但坦率而言，這可能是對當前地產局勢最有解題能力的方案。?????????

現在，問題來了，下一個解題的大佬在哪里？?????????

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