央行重磅“三連發(fā)”，專家：這是歷史級(jí)的購(gòu)房提振政策

史上最低首付比例、全國(guó)房貸利率下限放開(kāi)、公積金貸款利率下調(diào) …… 5月17日，央行連發(fā)三條房地產(chǎn)金融新政，專家們表示，這是 歷史級(jí)的購(gòu)房提振政策， 對(duì)后續(xù)各地公積金貸款需求釋放、自住型購(gòu)房成本的降低，以及住房消費(fèi)信心提振等具有一定的積極作用。受此消息提振，當(dāng)天下午房地產(chǎn)板塊快速拉升。

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【新政解讀】

取消商貸利率下限，意味著銀行決定最低房貸利率

央行新政明確：取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。這意味著什么？易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策明確取消房貸利率下限，意義重大。對(duì)于購(gòu)房的房貸或按揭貸款，新政前有一個(gè)最低利率要求，但現(xiàn)在這個(gè)利率下限取消了，意味著銀行決定最低房貸利率。這也是房貸利率市場(chǎng)化的重要體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，這次政策和過(guò)去其他城市的政策區(qū)別是，過(guò)去是城市自己根據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)和一城一策的導(dǎo)向做差別化政策，但是現(xiàn)在實(shí)際上是全國(guó)統(tǒng)一布局，所以是一次非常深入和系統(tǒng)的政策，對(duì)于全國(guó)房貸利率的持續(xù)下調(diào)、降低購(gòu)房成本、明確市場(chǎng)預(yù)期、激活市場(chǎng)活力等都有積極的作用。

市民前去樣板間看房

現(xiàn)代快報(bào)記者注意到，自2023年中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，岳陽(yáng)、濟(jì)寧、青島、福州、煙臺(tái)、贛州、九江、南昌、新余、汕尾、潮州等多個(gè)城市自今年4月起階段性取消首套房商貸利率下限，多個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率。南京是否會(huì)取消首套住房和二套住房商業(yè)貸款利率下限，相關(guān)銀行人士表示，要等相關(guān)政策文件實(shí)施落地。

首付比例下調(diào)至15%，歷史最低

此次新政還明確，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。“過(guò)去全國(guó)購(gòu)房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例歷史性地做了下調(diào)，即降低至15%。這是歷史上的最低首付比例。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，和過(guò)去的限購(gòu)放松、認(rèn)房不認(rèn)貸相比，首付比例的下調(diào)，其能級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前的政策，說(shuō)明國(guó)家層面對(duì)于去庫(kù)存和支持合理住房消費(fèi)需求高度重視，其對(duì)于房貸方面的拉動(dòng)、剛需和改善型住房的快速釋放，以及規(guī)模性釋放等都具有非常重要的意義。

記者了解到，南京之前按揭貸款政策：主城四區(qū)（鼓樓、建鄴、玄武、秦淮）首套首付比例為25%，二套為35%；其他區(qū)域首套首付比例為20%，二套30%。如果調(diào)整到首套首付款15%，購(gòu)房者將少掏5%-10%的首付款。

公積金貸款利率下調(diào)，能節(jié)省多少錢？

此次央行還決定，自2024年5月18日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

市民辦理公積金相關(guān)業(yè)務(wù)

現(xiàn)代快報(bào)記者了解到，目前，南京職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，貸款利率5年期以下（含5年）為2.6％；5年期以上為3.1％。購(gòu)買第二套普通自住房的，貸款利率5年期以下（含5年）為3.025％；5年期以上為3.575％。那隨著公積金貸款利率的調(diào)整，市民使用公積金貸款將節(jié)省多少錢呢？

以個(gè)人最高貸款額度50萬(wàn)元、30年貸款期限為例，市民購(gòu)買首套房的公積金貸款利率從3.1%下調(diào)至2.85%，以等額本息的還款方式，該市民將節(jié)省2萬(wàn)多元的利息。

“正好要買房，公積金貸款、商貸的利率都下調(diào)了?！蹦暇┦忻裥±罡嬖V記者，他和女朋友將于10月結(jié)婚，最近正在看房。5月16日，南京首套房商貸利率降為3.45%，如今公積金貸款利率也下調(diào)了，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)講，這無(wú)疑是個(gè)重磅好消息。

南京住房公積金管理中心

記者咨詢南京住房公積金管理中心，工作人員表示，將會(huì)按照央行出臺(tái)文件執(zhí)行，后續(xù)南京住房公積金管理中心官網(wǎng)上將會(huì)發(fā)布相關(guān)細(xì)則。

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【市場(chǎng)反應(yīng)】

“一攬子”新政發(fā)布后，地產(chǎn)股漲停

重磅新政后，A股房地產(chǎn)板塊午后再度爆發(fā)。截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅超7%，萬(wàn)科、我愛(ài)我家、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等20余只地產(chǎn)股漲停。

購(gòu)房者：“心動(dòng)”了，期待新政盡快落地

“最近密集出臺(tái)了這么多的政策，搞得我挺心動(dòng)的?！?5后小梁告訴記者，她家的房子是兩室，隨著孩子的出生，家里老人前來(lái)幫忙，現(xiàn)在一家5口，有點(diǎn)擠了。“2023年年底我就在考慮換房子，但又覺(jué)得房?jī)r(jià)不太穩(wěn)定，就想等等?！毙×赫f(shuō)，央行這次“三連發(fā)”，對(duì)于剛需購(gòu)房者確實(shí)是利好消息?！耙郧拔掖蛩憧?0平方米的房子，現(xiàn)在就可以考慮100平方米左右的了，算下來(lái)每個(gè)月還貸的金額也沒(méi)差多少?！?/p>

90后的小張大學(xué)畢業(yè)后，在南京工作，她告訴記者，去年一年她都在看房，但一直猶豫?！艾F(xiàn)在算算，首付可以少出點(diǎn)，公積金貸款也能少還點(diǎn)，最近準(zhǔn)備再去看看房子?！?/p>

也有購(gòu)房者表示期待，會(huì)不會(huì)接下來(lái)還有更重磅的樓市新政出臺(tái)呢。

銷售：已按新政執(zhí)行，或會(huì)促動(dòng)一些剛需購(gòu)房者快速“下手”

當(dāng)天記者詢問(wèn)了一些樓盤的銷售，有人員表示， 他們已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行新政，并給客戶發(fā)去信息，比如首套首付款可按15%來(lái)操作。

市民前往新盤看房

棲霞建設(shè)一名銷售人員表示，近期一系列房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，對(duì)樓市起到了刺激性作用，“有購(gòu)房需求的，可以盡快出手”。她坦言，目前市場(chǎng)反應(yīng)速度還沒(méi)那么快，但購(gòu)房者心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，“以前持觀望態(tài)度者居多，現(xiàn)在在各種政策影響下，購(gòu)房人看房熱情也高了起來(lái)。”

“央行‘三連發(fā)’后，已經(jīng)有一些客戶來(lái)咨詢政策落地情況了。”南京一家中介的王先生告訴記者，對(duì)于一些有購(gòu)房剛需的客戶來(lái)說(shuō)，新政無(wú)疑是助推他們迅速下手買房的催化劑?！爱吘剐抡浅捤?，購(gòu)房成本也減少了，對(duì)于一些已經(jīng)看了很久，今年就有購(gòu)房打算的客戶，可能在短期就會(huì)下手成交?！蓖跸壬f(shuō)。

專家：歷史級(jí)的購(gòu)房提振政策，減輕購(gòu)房壓力

央行政策“三連發(fā)”，在 南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華看來(lái)，對(duì)于后續(xù)各地公積金貸款需求釋放、自住型購(gòu)房成本的降低以及住房消費(fèi)信心提振等具有一定的積極作用。

吳翔華表示，公積金貸款利率的下調(diào)，將會(huì)減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，激發(fā)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求。而首套房首付比例降至15%，堪稱“史上最低”，綜合來(lái)看，為房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)首次置業(yè)者釋放強(qiáng)烈信號(hào)，希望借此拉動(dòng)住房消費(fèi)，“這條政策，比直接降低利率效果更加明確”。吳翔華認(rèn)為，因?yàn)闃鞘械睦^續(xù)下調(diào)會(huì)帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，所以這次政策組合拳的出臺(tái)才會(huì)有如此大的力度，這也向購(gòu)房者釋放出積極的信號(hào)：一方面，有利于自住型購(gòu)房者降低購(gòu)房成本，減輕購(gòu)房壓力；另一方面，可以進(jìn)一步明確，目前已到達(dá)階段性市場(chǎng)底部，樓市會(huì)迎來(lái)持續(xù)下探后的短暫停頓?！暗磥?lái)轉(zhuǎn)折方向，還需要配合經(jīng)濟(jì)基本面綜合判斷。”

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政策每條都具有市場(chǎng)震撼力，也有助于后續(xù)新房在內(nèi)的庫(kù)存進(jìn)一步消化。他估計(jì)，政策會(huì)持續(xù)產(chǎn)生影響，對(duì)于本周的市場(chǎng)交易、下周的地產(chǎn)股、今年全年的樓市行情、購(gòu)房者市場(chǎng)信心的提振、房企資金狀況的全面改善等都具有積極的作用，充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視和支持，也充分體現(xiàn)購(gòu)房市場(chǎng)向好發(fā)展的基礎(chǔ)正持續(xù)增加。當(dāng)前各地要珍惜此類政策，充分理解此類購(gòu)房政策是購(gòu)房歷史上罕見(jiàn)的寬松，或者說(shuō)是40年房地產(chǎn)發(fā)展歷史上最寬松的一次，其能級(jí)超過(guò)過(guò)去所有的放寬政策，是歷史級(jí)的購(gòu)房提振政策，影響深遠(yuǎn)。

現(xiàn)代快報(bào)/現(xiàn)代+記者 楊曉冬 謝茜茜 吳玉珊 趙丹丹