三大政策很熱鬧，但量級(jí)不足以穩(wěn)樓市

近日，市場(chǎng)盛傳國(guó)家層面將采取重大舉措解決房地產(chǎn)問題，或?qū)?strong>收購(gòu)各地爛尾樓轉(zhuǎn)為保障性住房，對(duì)外出售或出租。

消息一出，引發(fā)社會(huì)各界熱議，有人認(rèn)為這是一條可行的新思路，既解決了爛尾樓問題，也不需要另外建造保障房。

也有人表示顧慮，收哪家的爛尾樓？什么價(jià)格收？收來的爛尾樓如何消化？

近期，各地為穩(wěn)定樓市已經(jīng)有不少政策落地：

鄭州、南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南等超30個(gè)城市表態(tài)支持住房“以舊換新”；

浙江省推出全國(guó)首個(gè)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新的指導(dǎo)意見。

2024年一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是最慘烈的。

一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.5%；新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售額同比下降27.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降26.0%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)下跌，3月為92.07，指數(shù)已是連續(xù)三個(gè)月在93以下。

除個(gè)別一二線城市以外，全國(guó)絕大多數(shù)城市已全面放開限購(gòu)或大幅松綁限購(gòu)，購(gòu)房通道暢通，但近期樓市表現(xiàn)來看，僅小部分城市迎來偏弱“小陽(yáng)春”，大部分城市新房、二手房成交平淡。

毫無疑問，房地產(chǎn)仍是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的最大拖累者，也是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的源頭所在。

如果出臺(tái)收購(gòu)爛尾樓做保障房的政策，加上住房“以舊換新”、老舊小區(qū)自主更新這“三大政策”，能穩(wěn)住樓市嗎？

01

國(guó)企下場(chǎng)收二手房？

超30城推住房“以舊換新”

很多人都參與過家電“以舊換新”活動(dòng)，但住房“以舊換新”你愿意嘗試嗎？

4月1日，鄭州宣布計(jì)劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬(wàn)套，其中政府收儲(chǔ)5000套。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，全國(guó)超30個(gè)城市已出臺(tái)了住房“以舊換新”的政策。除常規(guī)的給予一定程度的契稅優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼以外，“以舊換新”還出現(xiàn)了兩種新模式。

1、代售模式。

所謂代售，就是通過聯(lián)動(dòng)房企+中介機(jī)構(gòu)搭建平臺(tái)，幫忙出售舊房。

購(gòu)房者、房企、中介機(jī)構(gòu)簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者先交納新房認(rèn)購(gòu)金鎖定房源，并由中介機(jī)構(gòu)集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，若在一定期限內(nèi)舊房售出可按流程購(gòu)買新房，若舊房未售出則房企退還新房認(rèn)購(gòu)金。

南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南等城市，都推出了這種模式。

2、收購(gòu)模式。

即國(guó)企或城投下場(chǎng)收購(gòu)舊房。

國(guó)企制訂二手房收購(gòu)計(jì)劃，滿足一定條件的舊房，可置換國(guó)企推出的新房，經(jīng)第三方評(píng)估后，用舊房?jī)r(jià)抵扣部分新房款；國(guó)企回收的舊房，可作為保障房和人才公寓。

2023年9月，江蘇太倉(cāng)率先采取這種模式，此后揚(yáng)州、無錫梁溪區(qū)等跟進(jìn)。

住房“以舊換新”的想法很美好，但實(shí)際操作中卻困難重重。

如果是代售模式，中介機(jī)構(gòu)能做的只是集中資源推介購(gòu)房者的舊房，但最終能否成功出售，還是取決于市場(chǎng)。

收購(gòu)模式，對(duì)實(shí)施主體的資金實(shí)力帶來巨大考驗(yàn)，且收哪些人的住房，如何定價(jià)，收購(gòu)的資金從哪里來等等問題都需要明確。

誰(shuí)來確定公允的價(jià)格呢？

如果以市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)舊房，業(yè)主當(dāng)然愿意。但地方政府以市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)的房子來做保障性住房，那將是高成本的保障性住房，這個(gè)成本地方政府能夠承受嗎？

如果大大低于市場(chǎng)價(jià)收購(gòu)，業(yè)主為什么不自己在市場(chǎng)上出售呢？

02

如何拯救市中心“老破小”？

浙江支持老舊小區(qū)自主更新

4月11日，浙江省建設(shè)廳召開新聞通氣會(huì)，就《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》，明確相關(guān)流程和支持政策。

試點(diǎn)對(duì)象是《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕62號(hào)）中明確的拆遷結(jié)合型住宅小區(qū)，即房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，可對(duì)部分或全部房屋依法進(jìn)行拆除重建。

自主更新，簡(jiǎn)單地說，就是老舊小區(qū)的業(yè)主自主自愿、自掏腰包進(jìn)行更新改造。

此前，衢州江山市的永安里、杭州拱墅區(qū)的浙工新村已經(jīng)采用了自主更新模式。

但坦率地說，自主更新難度非常大。

1、業(yè)主意見難統(tǒng)一。

自主更新這件事情上，業(yè)主具有100%的物權(quán)。

根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主具有法定的物權(quán)，其他人是不能替業(yè)主本人做決定的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)是自治組織，都不能強(qiáng)迫任何一個(gè)業(yè)主，但凡有一戶不同意，重建的工作都很難進(jìn)行下去。

2、錢從哪里來？

雖然從1998年開始已經(jīng)結(jié)束福利分房，并開啟住房市場(chǎng)化的歷史。

但還有很多人觀念并沒有轉(zhuǎn)變，沒有真正認(rèn)識(shí)和理解房屋是自己的私有財(cái)產(chǎn)。

特別是住在老舊小區(qū)里的業(yè)主，他們的房子很多是原來的單位或者是公房房改而來的。有些人天然認(rèn)為，房屋的改造應(yīng)該是政府的事，期待著政府出錢拆遷或者改造，如果要自己掏腰包，很多人還是想不通，有阻力。

3、推進(jìn)難度大。

協(xié)調(diào)的業(yè)主利益非常多，光照、戶型設(shè)計(jì)、戶內(nèi)面積、公攤面積等，這些意見也難以統(tǒng)一。

此外，新小區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)還涉及規(guī)劃、公共配套設(shè)施等問題，這些都需要挨個(gè)解決，接下去再走各項(xiàng)審批、招標(biāo)流程，推進(jìn)難度非常大。

548戶的浙工新村成功原拆原建只是一個(gè)個(gè)案，且持續(xù)了10年時(shí)間，作為一種模式推廣復(fù)制，仍存在著極大難度。對(duì)于那些動(dòng)輒上千戶的老舊小區(qū)，可預(yù)想到難度只會(huì)更大。

浙工新村改造前鳥瞰圖

圖源：浙江建設(shè)

或許仍要借鑒深圳的市場(chǎng)化、法治化的有更新主體的模式。

深圳有著比較成熟的實(shí)踐和探索，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》作為地方性的法律法規(guī)，已經(jīng)實(shí)施三年多時(shí)間。

有城市有機(jī)更新的主體，市場(chǎng)化運(yùn)作，財(cái)務(wù)平衡。

同時(shí)，遵循重要的法學(xué)原則：服從多數(shù)，保護(hù)少數(shù)。

比如，老舊小區(qū)重建需要95%的業(yè)主，雙95%，即95%的面積和95%的人數(shù)都同意，政府就可以介入（后來已經(jīng)修訂成雙85%）。

03

政府將收購(gòu)爛尾樓做保障房？

近幾年，大量民營(yíng)房企暴雷，即使各地積極推進(jìn)“保交樓”，但仍有一部分爛尾樓等待解決。

近日，市場(chǎng)盛傳國(guó)家層面將采取重大舉措解決房地產(chǎn)問題，或?qū)?strong>收購(gòu)各地爛尾樓轉(zhuǎn)為保障性住房，對(duì)外出售或出租。

但政府收購(gòu)爛尾樓，收誰(shuí)的？用什么價(jià)格收？收來做什么？一切都不確定……

到底有多少爛尾樓，收購(gòu)爛尾樓的代價(jià)是多大，官方能否承受，這些信息也都無法得知。

即使收了爛尾樓，那些樓原來都是暴雷的房企按照商品房開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和戶型面積等與保障性住房未必匹配，如何改做保障性住房也存在著很大問題。

這三項(xiàng)樓市政策聽起來都很不錯(cuò)，但具體實(shí)操中，每一項(xiàng)政策都困難重重。

就算這三項(xiàng)政策都能順利推進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)全局的影響，對(duì)人們信心的恢復(fù)和穩(wěn)定，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還在等待中央政府層面的重磅救市政策。

股市有國(guó)九條，過去20年，在樓市的調(diào)控過程中，國(guó)八條、國(guó)六條、新國(guó)八條、國(guó)五條等曾經(jīng)也層出不窮。

即使有國(guó)九條，A股還一直在3000點(diǎn)的保衛(wèi)戰(zhàn)之中。

現(xiàn)在可能到了需要由中央政府出面出臺(tái)一攬子政策的時(shí)候了，即使這樣是否能夠穩(wěn)住樓市，仍不確定。

救市的根本是要恢復(fù)市場(chǎng)自身的造血功能，也就是恢復(fù)正常的市場(chǎng)銷售和流速，包括商品房和二手房，其他任何的權(quán)宜之計(jì)，都只是拖延時(shí)間。