房價(jià)下跌或不可避免，須警惕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)演變！

筆者在《為什么房價(jià)不能下降，也許這就是比較合理的答案》長文，以及它的續(xù)篇中，討論了房價(jià)不能下降的三個(gè)原因：

第一個(gè)原因是降房價(jià)不利于“保交樓”；

第二個(gè)原因是降房價(jià)有可能會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)；

第三個(gè)原因是降房價(jià)不利于穩(wěn)預(yù)期。

我們希望房價(jià)不要下降。因?yàn)橄陆祹淼膯栴}，除了上面三個(gè)外，還會(huì)帶來其他一系列的問題，比如居民的資產(chǎn)可能大幅貶值等等。

但是客觀規(guī)律不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的。一個(gè)商品的價(jià)格，永遠(yuǎn)只會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格就會(huì)上漲，而當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌。

昨天晚上，前東家同事群里，一個(gè)同事在群里說，2008年他在廣州增城鳳凰城，花了29萬買了一個(gè)98平方米的房子。房價(jià)最高時(shí)，有人出價(jià)200萬他沒有賣。等他好不容易下定決心130萬出手時(shí)，中介告訴他行情是110萬！

也就是說，在廣州增城區(qū)的房子，目前價(jià)格離最高價(jià)已接近腰斬！

可以說，房價(jià)下跌或不可避免。

為什么說房價(jià)下跌或不可避免呢？

為了回答這個(gè)問題，我們先來看一下房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

首先我們來看一下人口的現(xiàn)狀。大家知道，2022年是我國人口增長的拐點(diǎn)，我們?nèi)丝诘谝淮芜M(jìn)入負(fù)增長時(shí)代。

我們不要少看這個(gè)人口負(fù)增長，不要說其它的，我們從常識(shí)就可以判斷出，如果人口負(fù)增長沒有得到扭轉(zhuǎn)，未來人口負(fù)增長所騰出來的居住空間，只會(huì)越來越大。

因此，人口負(fù)增長，對于房地產(chǎn)市場預(yù)期影響是非常大的。

其次我們來看一下居住現(xiàn)狀。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，我國家庭戶人均住房建筑面積達(dá)41.76平方米。其中，城市家庭戶人均住房建筑面積為36.52平方米。

而我國的城鎮(zhèn)化率，2022年已經(jīng)達(dá)到65.2%。

從上述數(shù)據(jù)我們不難得出，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近尾聲，而人均居住面積也接近飽和。

一邊是人口負(fù)增長導(dǎo)致房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱，另外一邊是人均居住面積接近飽和，對住房的有效需求減少。因此，房地產(chǎn)市場的銷售萎縮是難以避免的。

而房地產(chǎn)供給端又是一個(gè)什么情況呢？

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2023年1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資76900億元，其中，其中，住宅投資58425億元。

1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積806415萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積46636萬平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬平方米，增長19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬平方米，增長19.5%。

看了上面數(shù)據(jù)，你會(huì)有一個(gè)什么想法呢？你關(guān)注的是開發(fā)的數(shù)據(jù)？還是下降的數(shù)據(jù)？

不難看出，在房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、住房有效需求減少的情況下，仍有大量住房源源不斷入市！

那結(jié)果會(huì)如何？

因此，筆者認(rèn)為，房價(jià)下跌或不可避免！

某位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，“十次危機(jī)九次房地產(chǎn)”，它的意思就是十次金融危機(jī)，有九次是房地產(chǎn)引起的。因此，我們須警惕房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)演變！

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